Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Wohnungsvermieter
Bundesgerichtshof Urteil verkündet am 21.01.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 107/08
Betriebskostenabrechnung: Kommt es auf den Empfang an, nicht nur auf den Versand?
Stellen Sie sich vor, Sie sind Mieter und warten auf Ihre jährliche Betriebskostenabrechnung. Oder Sie sind Vermieter und haben die Abrechnung pünktlich verschickt, aber der Mieter behauptet, sie nie erhalten zu haben. Was zählt in solchen Fällen? Reicht es aus, wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig losschickt, oder muss sie auch pünktlich beim Mieter ankommen? Genau diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH), Deutschlands höchstes Gericht für Zivilfälle, am 21. Januar 2009 entschieden.
Der Fall: Streit um die Betriebskostenabrechnung 2004
In diesem speziellen Fall ging es um Mieter in Berlin, die von ihrem früheren Vermieter Geld zurückforderten, weil sie dachten, zu viel für Heiz- und Betriebskosten gezahlt zu haben. Der Vermieter wiederum behauptete, die Mieter schuldeten ihm Geld aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004. Er hatte diese Forderung sogar mit einer Gegenklage durchsetzen wollen.
Die Mieter waren der Meinung, dass der Vermieter die Frist für die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2004 nicht eingehalten hatte. Der Vermieter verteidigte sich und sagte, er hätte die Abrechnung rechtzeitig, genauer gesagt am 21. Dezember 2005, mit der Post verschickt.
Das zuständige Amtsgericht und später auch das Landgericht gaben den Mietern Recht. Sie sagten, der Vermieter sei mit seiner Nachforderung für die Betriebskosten 2004 zu spät dran. Der Vermieter legte daraufhin Revision ein, das heißt, er ging in die nächste Instanz zum Bundesgerichtshof.
Die Kernfragen für den BGH
Der BGH musste sich vor allem mit zwei wichtigen Fragen befassen:
- Reicht das Abschicken der Abrechnung? Muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist beim Mieter ankommen oder genügt es, wenn der Vermieter sie rechtzeitig zur Post gibt?
- Wer trägt die Schuld bei Postverlust? Was passiert, wenn die Abrechnung auf dem Postweg verloren geht oder sich stark verzögert? Ist das dann die Schuld des Vermieters?
Die Entscheidung des BGH: Der Zugang ist entscheidend!
Der BGH bestätigte die Urteile der unteren Gerichte und wies die Revision des Vermieters zurück. Er stellte klar, dass die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten nur eingehalten ist, wenn die Abrechnung auch tatsächlich beim Mieter ankommt. Es reicht also nicht aus, wenn der Vermieter die Abrechnung nur rechtzeitig abschickt. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der Frist zugehen.
Warum der Zugang so wichtig ist
Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber (also der Bundestag, der die Gesetze macht) genau das so wollte. Im Gesetz steht, dass die Abrechnung „mitzuteilen“ ist. Das bedeutet, dass der Mieter die Abrechnung auch erhalten und zur Kenntnis nehmen können muss. Das soll sicherstellen, dass der Mieter schnell weiß, ob er Geld zurückbekommt oder nachzahlen muss. Es geht darum, dem Mieter Planungssicherheit zu geben.
Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Wohnungsvermieter
Die Post als „Erfüllungsgehilfe“ des Vermieters
Ein weiterer wichtiger Punkt in der Entscheidung des BGH war die Frage, was passiert, wenn die Abrechnung auf dem Postweg verloren geht oder sich verzögert. Der BGH stellte klar: Wenn der Vermieter die Post nutzt, um die Abrechnung zu verschicken, dann ist die Post in diesem Moment so etwas wie ein „Erfüllungsgehilfe“ des Vermieters.
Was bedeutet „Erfüllungsgehilfe“? Das ist eine Person oder ein Unternehmen, das jemandem hilft, eine bestimmte Aufgabe zu erfüllen. Wenn der Erfüllungsgehilfe (hier die Post) einen Fehler macht, der dazu führt, dass die Aufgabe nicht richtig erledigt wird (hier: die Abrechnung kommt nicht an), dann muss sich derjenes, der den Erfüllungsgehilfen beauftragt hat (hier: der Vermieter), diesen Fehler zurechnen lassen.
Das bedeutet also: Selbst wenn die Post die Abrechnung verliert oder sie unerwartet verzögert, trägt der Vermieter die Verantwortung. Er kann sich nicht damit herausreden, dass er ja alles getan und die Abrechnung abgeschickt hat. Für den Vermieter ist es wichtig, dass die Abrechnung auch ankommt.
Der BGH sagte auch, dass es keinen sogenannten „Anscheinsbeweis“ dafür gibt, dass ein Brief, der zur Post gegeben wird, auch ankommt. Das heißt, nur weil man einen Brief abgeschickt hat, kann man nicht automatisch davon ausgehen, dass er auch den Empfänger erreicht hat.
Kein Vergleich mit Gerichtsverfahren
Der BGH wies auch den Vergleich zu Regeln in Gerichtsverfahren zurück. In einem Gerichtsverfahren gibt es bestimmte Fristen, und wenn eine Partei durch die Post daran gehindert wird, eine Frist einzuhalten, kann das unter Umständen anders bewertet werden. Aber diese Regeln gelten nicht für die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter bei der Betriebskostenabrechnung. Hier geht es nicht um Prozessrecht, sondern um das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Was bedeutet das Urteil für Mieter und Vermieter?
Für Mieter: Dieses Urteil stärkt die Rechte der Mieter. Sie können sich darauf verlassen, dass der Vermieter ihnen die Betriebskostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist zustellen muss. Wenn die Abrechnung nicht rechtzeitig ankommt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen.
Für Vermieter: Vermieter müssen sicherstellen, dass die Betriebskostenabrechnung den Mieter auch tatsächlich erreicht. Es reicht nicht aus, sie nur abzuschicken. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Vermieter überlegen, wie sie den Zugang der Abrechnung nachweisen können, zum Beispiel durch einen Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe mit Bestätigung des Empfangs. Das minimiert das Risiko, dass die Forderung am Ende nicht durchsetzbar ist, weil die Abrechnungsfrist nicht eingehalten wurde.
Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Wohnungsvermieter
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs ist ein wichtiges Zeichen für die Rechtssicherheit im Mietrecht. Es zeigt, dass der Gesetzgeber den Mieter schützen möchte, indem er klare Regeln für die Fristen und den Zugang von wichtigen Dokumenten wie der Betriebskostenabrechnung aufstellt.
