Einordnung als Einfamilienhaus – Kriterien beim Verkäufermaklervertrag

Einordnung als Einfamilienhaus – Kriterien beim Verkäufermaklervertrag

RA und Notar Krau

In seinem Urteil vom 20. März 2025 (Az.: 11 U 69/24) setzte sich das Oberlandesgericht Celle (11. Zivilsenat) mit der Frage auseinander, ob ein zwischen einem Verkäufer und einem Makler geschlossener

Maklervertrag der Textform gemäß § 656a BGB bedarf, wenn das Verkaufsobjekt objektiv als Einfamilienhaus einzustufen ist.

Der Kern der Entscheidung lag in der Abgrenzung des Begriffs „Einfamilienhaus“ im Kontext eines Verkäufermaklervertrags im Vergleich zu einem Käufermaklervertrag,

wobei das Gericht die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24) berücksichtigte.

Der Fall betraf einen Makler (Kläger), der vom Eigentümer (Beklagter) mit der Vermittlung eines Objekts beauftragt wurde.

Nachdem der Beklagte dem Provisionsverlangen des Klägers nicht widersprochen und dessen Maklerdienste in Anspruch genommen hatte,

kam es zum Verkauf des Objekts an einen vom Kläger nachgewiesenen Käufer.

Der Kläger forderte daraufhin den vereinbarten Maklerlohn.

Der Beklagte verweigerte die Zahlung mit der Begründung, der Maklervertrag sei formunwirksam, da es sich bei dem verkauften Objekt um ein Einfamilienhaus gehandelt habe

und somit die Textform gemäß § 656a BGB hätte eingehalten werden müssen.

Das Landgericht Stade hatte der Klage zuvor stattgegeben.

Gegen dieses Urteil legte der Beklagte Berufung zum Oberlandesgericht Celle ein.

Einordnung als Einfamilienhaus – Kriterien beim Verkäufermaklervertrag

Das Oberlandesgericht Celle wies die Berufung des Beklagten zurück und bestätigte damit das Urteil des Landgerichts.

Der Senat stellte fest, dass der zwischen dem Kläger und dem Beklagten zustande gekommene Maklervertrag wirksam sei, da die Formvorschrift des § 656a BGB in diesem Fall keine Anwendung finde.

In seiner Begründung führte das Gericht zunächst aus, dass der Anspruch des Klägers auf Maklerlohn durch die Abfolge der Ereignisse entstanden sei: das Provisionsverlangen des Klägers, der Nachweis eines

Kaufinteressenten, die Inanspruchnahme weiterer Maklerdienste durch den Beklagten und der schließlich formwirksame Abschluss des Kaufvertrags mit dem nachgewiesenen Interessenten,

in dem die Beteiligung des Klägers an der Vermittlung festgehalten wurde.

Hinsichtlich der Frage der Formunwirksamkeit gemäß § 656a BGB stellte das Gericht fest, dass diese Vorschrift die Textform nur für Maklerverträge vorschreibt,

die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben.

Entscheidend sei daher, ob es sich bei dem veräußerten Objekt objektiv um ein Einfamilienhaus handelte.

Nach eingehender Prüfung der von beiden Seiten vorgelegten Grundrisse, Baugenehmigungsunterlagen und Lichtbilder gelangte das Oberlandesgericht

zu der Überzeugung, dass es sich bei dem Objekt um ein Zweifamilienhaus handelte und nicht um ein Einfamilienhaus.

Beide im Gebäude vorhandenen Wohnungen seien als gleichwertig anzusehen, da sie jeweils über separate Eingänge,

mindestens zwei Wohnräume, eine Küche und ein Bad verfügten und zueinander nicht in einem Über-/Unterordnungsverhältnis stünden.

Einordnung als Einfamilienhaus – Kriterien beim Verkäufermaklervertrag

Selbst die Wohnflächen beider Einheiten wiesen keine signifikanten Unterschiede auf.

Das Gericht setzte sich auch mit der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Begriff des Einfamilienhauses im Kontext von Käufermaklerverträgen auseinander.

Der BGH hatte entschieden, dass es bei einem Käufermaklervertrag darauf ankomme, ob der Erwerb des Objekts für den Makler bei Vertragsschluss erkennbar Wohnzwecken

der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene, wobei die objektiven Gegebenheiten der Immobilie maßgeblich seien.

Das Oberlandesgericht Celle schloss sich jedoch der Auffassung an, dass diese subjektive Komponente des Erwerbszwecks bei einem reinen Verkäufermaklervertrag keine Rolle spiele.

Im Falle eines Verkäufermaklervertrags könne der Makler die Erwerbszwecke potenzieller Käufer erst im Laufe seiner Vermarktungstätigkeit erfahren.

Die Einordnung des Objekts als Ein- oder Mehrfamilienhaus müsse daher anhand objektiver Kriterien erfolgen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags mit dem Verkäufer feststanden.

Die Vorstellungen des Verkäufers von der künftigen Nutzung seien irrelevant, da sein primäres Interesse auf einem hohen Kaufpreis und einem solventen Käufer liege.

Nach diesen objektiven Kriterien handelte es sich bei dem veräußerten Hauptgebäude um ein Zweifamilienhaus.

Das Gericht betonte, dass das Vorhandensein von zwei gleichwertigen, in sich abgeschlossenen Wohneinheiten mit separaten Eingängen gegen die Einordnung als Einfamilienhaus spreche.

Die Anordnung der Räume, die eine Mischform aus Zweifamilienhaus und Doppelhaushälfte darstellte, änderte an dieser Beurteilung nichts.

Zudem berücksichtigte das Gericht, dass sowohl der Kläger im ursprünglichen Maklervertrag als auch der Notar im Kaufvertrag das Objekt

übereinstimmend als Zweifamilienhaus bezeichnet hatten, ohne dass der Beklagte dem widersprochen hatte.

Einordnung als Einfamilienhaus – Kriterien beim Verkäufermaklervertrag

Dies deute darauf hin, dass auch der Beklagte selbst diese Einordnung als zutreffend empfand.

Der Einwand des Beklagten, er sei nicht fachlich geschult, wurde zurückgewiesen, da der Begriff des Ein- oder Zweifamilienhauses im Jahr 2020

noch kein spezifischer Rechtsbegriff gewesen sei, sondern eine allgemeine Beschreibung eines Haustyps.

Schließlich wies das Oberlandesgericht darauf hin, dass selbst wenn man die vom Bundesgerichtshof für Käufermaklerverträge entwickelten Kriterien auf Verkäufermaklerverträge übertragen wollte, der Beklagte

seine Behauptung, der Käufer habe das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen, nicht unter Beweis gestellt habe.

Die Beweislast für diese für ihn günstige Tatsache liege beim Beklagten.

Zusammenfassend entschied das Oberlandesgericht Celle, dass die Formbedürftigkeit eines reinen Verkäufermaklervertrags gemäß § 656a BGB ausschließlich davon abhängt,

ob die zu verkaufende Immobilie aus objektiver Sicht ein Einfamilienhaus ist.

Da es sich im vorliegenden Fall um ein Zweifamilienhaus handelte, war der Maklervertrag nicht formbedürftig und somit wirksam.

Die Berufung des Beklagten wurde daher zurückgewiesen.

Eine Revision wurde nicht zugelassen, da keine Gründe für eine höchstrichterliche Klärung des Begriffs „Einfamilienhaus“ im Kontext eines Verkäufermaklervertrags vorlagen.