Eintragung eines durch eine Wertsicherungsvereinbarung angepassten Erbbauzinses im Grundbuch
Der Fall: OLG Braunschweig Beschl. v. 01.09.2025, Az.: 2 W 808/25
Dürfen wir den aktuellen Erbbauzins ins Grundbuch eintragen, auch wenn es nicht zwingend notwendig ist?
Worum geht es? Erbbaurecht und Wertsicherung
Der Kern des Falls betrifft ein Erbbaurecht. Das ist vereinfacht gesagt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen, meist gegen eine regelmäßige Zahlung an den Grundstückseigentümer – den sogenannten Erbbauzins.
Die Parteien hatten ihren Erbbaurechtsvertrag bereits 2004 geschlossen. Sie vereinbarten einen jährlichen Erbbauzins von 1.201,75 € und – ganz wichtig – eine Wertsicherungsvereinbarung (§ 14 Nr. 3 des Vertrags). Diese Klausel besagt, dass sich der Erbbauzins automatisch anpasst, wenn der Verbraucherpreisindex (also die Inflation) um mehr als 5 % steigt.
Der Knackpunkt:
- Die Inflation hat zugeschlagen, und der Erbbauzins hat sich automatisch auf 1.783,40 € jährlich erhöht.
- Der Grundstückseigentümer (Antragstellerin) und der Erbbauberechtigte haben sich zusätzlich geeinigt, diese aktuelle, höhere Summe ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Die Ablehnung des Grundbuchamts
Das zuständige Grundbuchamt Helmstedt sagte: Nein, danke!
- Es erkannte zwar an, dass die Eintragung „zur Klarstellung“ grundsätzlich möglich wäre.
- Es lehnte den Antrag aber als „unnötige bzw. überflüssige Eintragung“ ab.
Der Grund: Die Anpassung des Erbbauzinses durch die Wertsicherungsvereinbarung tritt kraft Gesetzes automatisch ein; sie ist also auch ohne die Eintragung im Grundbuch rechtlich wirksam. Das Grundbuch soll nicht mit überflüssigen Informationen „überfrachtet“ werden.
Eintragung eines durch eine Wertsicherungsvereinbarung angepassten Erbbauzinses im Grundbuch
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig
Der Grundstückseigentümer legte Beschwerde gegen diese Ablehnung ein und bekam vor dem OLG Braunschweig recht.
Zuerst rügte das OLG einen Formfehler: Das Grundbuchamt hätte entweder eine behebbare Hürde nennen und eine Frist zur Korrektur setzen oder den Antrag sofort ablehnen müssen. Es tat beides gleichzeitig (Ablehnung und Fristsetzung), was nicht zulässig war.
2. Die Hauptsache: Klarstellung im Grundbuch ist erlaubt
Viel wichtiger ist die inhaltliche Entscheidung: Das OLG stellte klar, dass die Eintragung des aktuellen Erbbauzinses zulässig ist.
- Es ist nicht zwingend notwendig (nicht konstitutiv): Das OLG bestätigte, dass die automatische Anpassung des Zinses durch die Wertsicherungsvereinbarung sofort eintritt und die Eintragung ins Grundbuch für die Wirksamkeit nicht erforderlich ist.
- Es ist zur Klarstellung (deklaratorisch) aber sinnvoll: Der Grundsatz, das Grundbuch nicht unnötig zu belasten, darf nicht „überspannt“ werden. Gerade bei einem Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 100 Jahren (hier bis 2103) können die automatisch erfolgten Anpassungen für spätere Rechtsnachfolger kaum noch nachvollziehbar sein.
Fazit des OLG: Eine kurze, klarstellende Eintragung des aktuell geschuldeten Betrages vermeidet Unsicherheiten für den Rechtsverkehr (z. B. für Käufer des Grundstücks oder des Erbbaurechts) und sorgt dafür, dass der Wert im Grundbuch wieder dem tatsächlichen geschuldeten Zins entspricht. Da Anpassungen nur in großen zeitlichen Abständen (hier das erste Mal nach über 20 Jahren) zu erwarten sind, ist das Grundbuch auch nicht von einer unzulässigen Fülle an Einträgen bedroht.
Ergebnis
Das OLG hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf und wies das Gericht an, erneut über den Eintragungsantrag zu entscheiden. Das bedeutet, das Grundbuchamt muss die Eintragung nun vornehmen, da keine anderen Hindernisse vorliegen.
Kurz gesagt: Obwohl die Anpassung des Erbbauzinses automatisch erfolgt und nicht zwingend eingetragen werden muss, ist die Eintragung zur Erhöhung der Rechtssicherheit für alle Beteiligten zulässig und sinnvoll .
