Eintragung eines Eigentumswechsels bei noch nicht im Gesellschaftsregister – aber im Grundbuch als Eigentümerin eingetragener GbR
Gerne fasse ich den Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 3. Juli 2025 (V ZB 17/24) zur Eintragung eines Eigentümerwechsels bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen.
Worum geht es in dem Urteil?
Der Kern des Urteils betrifft die Übergangsvorschriften des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungs-gesetzes (MoPeG), das am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist. Es klärt eine wichtige Frage für GbR, die bereits vor diesem Datum als Eigentümerinnen von Grundstücken im Grundbuch eingetragen waren:
Dürfen diese GbR ein Grundstück, das ihnen gehört, übertragen (z.B. verkaufen oder auf ihre Gesellschafter aufteilen), ohne sich vorher in das neue Gesellschaftsregister eintragen und den Grundbucheintrag auf die neue Form anpassen zu lassen?
Der BGH hat entschieden: Nein, das dürfen sie nicht.
Die wichtigste Regelung (MoPeG und Grundbuch)
Seit dem MoPeG gibt es das neue Gesellschaftsregister für die GbR. Eine GbR, die im Grundstücksverkehr tätig ist (also Grundstücke besitzt oder erwerben will), muss sich dort als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) registrieren lassen.
Art. 229 § 21 Abs. 1 Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) besagt, dass eine Eintragung im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betrifft, nicht erfolgen soll, wenn die GbR noch nach altem Recht im Grundbuch eingetragen ist (also mit den Namen ihrer Gesellschafter) und sich nicht vorher:
Im Gesellschaftsregister registriert hat und
Anschließend als eGbR im Grundbuch eingetragen wurde.
Dies ist eine sogenannte Publizitätsvorschrift: Sie soll dem Rechtsverkehr mehr Sicherheit über die Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse der GbR geben. Das Grundbuch soll nicht länger als primäre Informationsquelle dafür dienen, da es eigentlich nur ein „Objektregister“ (für Grundstücke) ist, und nicht ein „Subjektregister“ (für Personen und Gesellschaften).
Der konkrete Fall und die Entscheidung
Sachverhalt
Im vorliegenden Fall waren zwei GbR, deren Gesellschafter zwei bestimmte Personen waren, als Eigentümerinnen von Grundstücken im Grundbuch eingetragen (noch nach altem Recht). Im Dezember 2023 beschlossen die Gesellschafter, die GbR aufzulösen und das Eigentum an den Grundstücken hälftig auf sich selbst zu übertragen. Der Antrag auf die Umschreibung im Grundbuch wurde jedoch erst im Februar 2024 gestellt, also nach Inkrafttreten des MoPeG (1. Januar 2024).
Eintragung eines Eigentumswechsels bei noch nicht im Gesellschaftsregister – aber im Grundbuch als Eigentümerin eingetragener GbR
Die Streitfrage
Die Beteiligten argumentierten, dass die Registrierungspflicht im Gesellschaftsregister eine unnötige Formalität sei, weil:
Die GbR aufgelöst werden und die Grundstücke auf die Gesellschafter übergehen sollten.
Das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft war.
Die Eintragung als eGbR ohnehin sofort wieder gelöscht werden müsste, da die GbR danach kein Eigentum mehr hätte.
Der BGH hatte in früheren, ähnlichen Fällen (vor MoPeG) Ausnahmen zugelassen.
Die BGH-Entscheidung
Der BGH hat die Rechtsbeschwerde zurückgewiesen und damit die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes bestätigt.
Keine Ausnahme:
Der BGH stellt klar, dass jede Eintragung im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betrifft – also auch die Übertragung eines Grundstücks auf Dritte oder auf die eigenen Gesellschafter – nur erfolgen darf, wenn die GbR vorher im Gesellschaftsregister registriert und als eGbR im Grundbuch eingetragen wurde.
Kein Ende der GbR:
Solange die Grundstücke noch im Eigentum der GbR stehen, ist die Gesellschaft trotz Auflösungsbeschlusses nicht beendet, sondern befindet sich in der Abwicklung. Sie bleibt rechtlich existent.
Gesetzgeberwille ist eindeutig:
Der Gesetzgeber hat bewusst entschieden, dass die Regelung des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB weit gefasst sein soll und gerade keine Ausnahme für den Fall der Übertragung des einzigen Grundstücks auf die Gesellschafter macht. Vorschläge im Gesetzgebungsverfahren, genau diese Ausnahme einzuführen, wurden abgelehnt.
Erhöhte Rechtssicherheit:
Die Registrierungspflicht dient dem Schutz des Rechtsverkehrs (auch der Gläubiger) und soll verhindern, dass weiterhin auf das unzuverlässiger gewordene alte Recht zurückgegriffen werden muss, um Eigentums- und Vertretungsverhältnisse zu klären.
Kein Verstoß gegen die Verfassung:
Obwohl die Prozedur lästig erscheinen mag, gibt es keine verfassungsrechtlichen Bedenken, da die Gesellschafter ausreichend Zeit hatten, sich auf das MoPeG einzustellen (über zwei Jahre zwischen Verabschiedung und Inkrafttreten).
Zusammenfassung
Wenn eine GbR bereits vor 2024 ein Grundstück besaß und als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war (mit Nennung der Gesellschafter), gilt ab 2024:
Will die GbR das Grundstück übertragen (z. B. verkaufen, verschenken oder unter ihren Gesellschaftern aufteilen), muss sie zuerst den formalen Weg gehen, auch wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert ist und sie sich danach auflösen will:
Registrierung als eGbR im Gesellschaftsregister
Anpassung des Grundbucheintrags (die GbR wird nunmehr als „eGbR“ eingetragen, nicht mehr mit den Namen der Gesellschafter).
Danach erst kann die eigentliche Übertragung des Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden.
Dieser Schritt ist erforderlich, um die neuen Publizitätsregeln des MoPeG zu erfüllen und die Rechtssicherheit im Grundbuch zu gewährleisten.
