Eintragung persönlicher Dienstbarkeit nebst Vormerkung für Photovoltaikanlagen
OLG Naumburg Beschl. v. 29.5.2024 – 12 Wx 27/24
RA und Notar Krau
Dieser Rechtstext behandelt einen Fall, in dem es um die Eintragung einer persönlichen Dienstbarkeit und einer Vormerkung im Grundbuch geht, speziell für Photovoltaikanlagen. Vereinfacht ausgedrückt, geht es darum, ein Recht für jemanden im Grundbuch einzutragen, das ihm erlaubt, ein Grundstück für Solaranlagen zu nutzen, und dieses Recht vorläufig zu sichern.
Was ist eine Dienstbarkeit?
Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Grundstück, und jemand anderes möchte darauf Solaranlagen aufstellen und betreiben. Dafür braucht dieser Jemand ein Recht, das ihm das erlaubt, auch wenn er nicht der Eigentümer des Grundstücks ist. Dieses Recht nennt man beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es ist ein spezielles Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück. Es ist „persönlich“, weil es einer bestimmten Person oder Firma zusteht und nicht einfach auf jemand anderen übergeht, es sei denn, es ist ausdrücklich so vereinbart.
Was ist eine Vormerkung?
Eine Vormerkung ist wie ein Platzhalter im Grundbuch. Wenn jemand ein Recht auf etwas hat, das später ins Grundbuch eingetragen werden soll (hier: die Dienstbarkeit für die Solaranlagen), kann er eine Vormerkung eintragen lassen. Das sorgt dafür, dass sein zukünftiges Recht nicht durch andere Eintragungen, die später kommen, benachteiligt wird. Die Vormerkung sichert den Rang des Rechts, also wann es im Grundbuch „angekommen“ ist.
Der konkrete Fall: Solaranlagen und die beteiligten Parteien
Im vorliegenden Fall geht es um eine Grundstückseigentümerin (Bet. zu 1) und eine Firma (Bet. zu 2), die auf dem Grundstück Solaranlagen betreiben will. Die Firma (Bet. zu 2) soll das Recht bekommen, die Anlagen zu errichten, zu betreiben und zu nutzen. Außerdem sollten Vormerkungen für finanzierende Banken oder Dritte, die von der Bank benannt werden, eingetragen werden. Das war wichtig, weil Banken Sicherheiten brauchen, wenn sie Kredite für solche Projekte geben.
Das Problem mit der „Zwischenverfügung“
Das Grundbuchamt (die Behörde, die für das Grundbuch zuständig ist) hatte Bedenken. Es erließ eine Zwischenverfügung. Das ist eine Art vorläufige Entscheidung, die auf Mängel im Antrag hinweist und eine Frist zur Behebung setzt.
Das Grundbuchamt meinte, die Namen der finanzierenden Bank und des von der Bank benannten Dritten müssten genauer bestimmt sein, damit die Vormerkung eingetragen werden kann.
Die Entscheidung des Gerichts (OLG Naumburg)
Das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg hat die Entscheidung des Grundbuchamtes aufgehoben. Hier sind die Hauptpunkte der Gerichtsentscheidung:
Fehler bei der Zwischenverfügung:
Das Gericht stellte fest, dass die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes in diesem Fall nicht richtig war. Eine Zwischenverfügung darf nur ergehen, wenn ein Fehler im Antrag behoben werden kann, ohne dass sich der Rang des Rechts ändert. Wenn aber ein ganz anderes Recht oder eine andere Person eingetragen werden soll, muss der Antrag komplett zurückgewiesen werden, und es muss ein neuer Antrag gestellt werden. Das Grundbuchamt hatte im Grunde verlangt, dass ein anderes Recht oder ein anderer Berechtigter benannt wird, was nicht durch eine Zwischenverfügung verlangt werden kann.
Eintragung persönlicher Dienstbarkeit nebst Vormerkung für Photovoltaikanlagen
Bestimmbarkeit des Begünstigten:
Das Gericht erklärte, dass es nicht zwingend notwendig ist, dass die finanzierende Bank oder der Dritte namentlich genannt werden müssen, wenn die Vormerkung eingetragen wird. Entscheidend ist, dass der Anspruchsinhaber der Vormerkung klar ist. Im vorliegenden Fall war die Firma (Bet. zu 2) die Versprechensempfängerin.
Das bedeutet, sie hatte den Anspruch gegenüber dem Grundstückseigentümer, dass die Dienstbarkeit bestellt wird, auch wenn die Leistung (die Dienstbarkeit selbst) an einen Dritten (die Bank oder einen von ihr Benannten) gehen sollte. Man nennt das einen Vertrag zugunsten Dritter.
Vormerkung für „noch zu benennenden Dritten“ ist möglich:
Das Gericht hat klargestellt, dass eine Vormerkung auch dann wirksam ist, wenn der tatsächliche Empfänger des Rechts (z.B. die Bank oder ein von ihr benannter Dritter) noch nicht feststeht. Es reicht aus, dass derjenige, der den Anspruch auf die Dienstbarkeit hat (hier die Firma Bet. zu 2), bestimmt ist. Die Firma (Bet. zu 2) kann also im Grundbuch als diejenige eingetragen werden, die den Anspruch auf die Dienstbarkeit zugunsten einer Bank oder eines Dritten hat, auch wenn diese noch nicht namentlich bekannt sind.
Was bedeutet das für Laien?
Wenn Sie ein Grundstück für eine Solaranlage verpachten oder ein ähnliches Projekt planen, ist es wichtig, dass die Rechte der Betreiber und der finanzierenden Banken klar im Grundbuch gesichert werden können. Dieses Urteil zeigt, dass es rechtlich möglich ist, Vormerkungen für zukünftige Rechteinhaber einzutragen, auch wenn deren Namen noch nicht feststehen. Wichtig ist, dass derjenige, der den Anspruch auf die Eintragung hat (im Beispiel die Firma Bet. zu 2), klar benannt ist. Dies erleichtert die Finanzierung und Umsetzung solcher Projekte.
