Eintragungsfähige Dienstbarkeit zur Absicherung eines Wärmecontracting-Vertrags
KG, Beschluss vom 25.2.2020 – 1 W 296/19
RA und Notar Krau
Ein Wärmeliefervertrag, oft als Wärmecontracting bezeichnet, ist eine Vereinbarung, bei der ein Energieunternehmen (der „Contractor“) eine Heizungsanlage auf dem Grundstück eines anderen betreibt und dort Wärme erzeugt und liefert. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich im Gegenzug, diese Wärme abzunehmen. Um sicherzustellen, dass diese Vereinbarung auch dann gültig bleibt, wenn das Grundstück verkauft wird, kann sie im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen werden.
Was ist eine Dienstbarkeit?
Eine Dienstbarkeit ist ein Recht, das in das Grundbuch eingetragen wird und das Eigentum an einem Grundstück einschränkt. Es gibt verschiedene Arten von Dienstbarkeiten:
Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): Hierbei wird ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet. Zum Beispiel darf der Nachbar über mein Grundstück gehen (Wegerecht).
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB): Hier wird ein Grundstück zugunsten einer bestimmten Person (oder eines Unternehmens) belastet. Diese Person darf das Grundstück in bestimmter Weise nutzen oder es dürfen bestimmte Handlungen auf dem Grundstück nicht vorgenommen werden.
Das Problem mit der „Bezugsbindung“
In der Vergangenheit gab es oft Streit darüber, ob eine Dienstbarkeit, die einen Grundstückseigentümer zwingt, bestimmte Waren oder Dienstleistungen nur von einem bestimmten Anbieter zu beziehen, überhaupt ins Grundbuch eingetragen werden darf. Man befürchtete, dass dies eine unzulässige „Bezugsbindung“ darstellt, die die wirtschaftliche Freiheit des Eigentümers zu stark einschränkt und nicht wirklich etwas mit dem Grundstück selbst zu tun hat.
Der Fall des Kammergerichts (KG) Berlin
In dem hier beschriebenen Fall ging es genau darum: Ein Energieunternehmen wollte eine Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. Diese sollte dem Unternehmen erlauben, auf dem Grundstück eine Heizanlage zu betreiben. Gleichzeitig sollte dem Grundstückseigentümer verboten werden, selbst eine Heizungsanlage zu betreiben, eine solche von Dritten betreiben zu lassen oder Wärme von anderen Anbietern zu beziehen. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung zunächst ab, weil es die Einschränkung des Wärmebezugs von Dritten als unzulässige Bezugsbindung ansah.
Eintragungsfähige Dienstbarkeit zur Absicherung eines Wärmecontracting-Vertrags
Die Entscheidung des Kammergerichts
Das Kammergericht (KG) Berlin hat entschieden, dass eine solche Dienstbarkeit eintragungsfähig ist. Die Richter haben argumentiert:
Keine positive Leistungspflicht: Eine Dienstbarkeit kann keine direkte Verpflichtung zu einer „positiven Leistung“ (z.B. Wärmeabnahme) beinhalten. Hier wurde aber keine direkte Abnahmepflicht geschaffen. Die Dienstbarkeit erlaubt dem Energieunternehmen lediglich, eine Anlage zu betreiben und verbietet dem Eigentümer bestimmte eigene Handlungen.
Umfassendes „Heizverbot“: Das Gericht sah das Verbot, selbst zu heizen oder Wärme von Dritten zu beziehen, nicht als unzulässige Bezugsbindung. Stattdessen handele es sich um ein umfassendes „Heizverbot“, das die Ausschließlichkeit des Rechts des Energieunternehmens sicherstellt, das Grundstück mit Wärme zu versorgen. Dieses Verbot ist die Kehrseite des Rechts des Energieunternehmens, die Heizungsanlage exklusiv zu betreiben. Es geht nicht darum, den Eigentümer an einen bestimmten „Lieferanten“ im Sinne einer Ware zu binden, sondern darum, dem Energieunternehmen ein exklusives Nutzungsrecht am Grundstück zur Wärmeerzeugung und -lieferung zu gewähren.
Zusammenhang mit dem Grundstück: Die Richter betonten, dass es sich um Maßnahmen tatsächlicher Art handelt (Heizung betreiben oder nicht), die der Eigentümer als Ausfluss seines Eigentumsrechts am Grundstück vornehmen könnte. Es ist keine bloße Beschneidung der „rechtsgeschäftlichen Freiheit“. Die Entscheidung, wie das eigene Grundstück beheizt wird, steht in einem unmittelbaren Zusammenhang mit den Eigentumsrechten.
Fazit
Das Urteil des Kammergerichts macht klar, dass ein Energieunternehmen einen Wärmecontracting-Vertrag im Grundbuch absichern kann, indem es sich ein exklusives Recht zur Wärmeerzeugung und -lieferung auf dem Grundstück als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen lässt. Das damit verbundene Verbot für den Eigentümer, selbst zu heizen oder Wärme von Dritten zu beziehen, wird dabei nicht als unzulässige Bezugsbindung, sondern als notwendige Sicherung des exklusiven Rechts des Energieunternehmens angesehen. Dies schafft Rechtssicherheit für Energieunternehmen und Grundstückseigentümer bei der Gestaltung von Wärmecontracting-Verträgen.
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