Eintragungshindernis bei nach Eingang des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt eintretender Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers
BGH, 24.04.2017 - V ZB 121/16
Worum geht es in diesem Fall?
Es handelt sich um eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Das ist das höchste Gericht in Deutschland für Zivilrecht. Das Urteil stammt vom 24. April 2017. Der Fall spielt in Berlin. Es geht um einen Streit zwischen einer Hauseigentümerin und dem Grundbuchamt.
Im Kern dreht sich der Streit um eine wichtige Frage für Immobilienbesitzer: Ab wann gelten neue, strengere Gesetze für einen Eigentümer? Gelten sie schon, wenn der Eigentümer seinen Antrag gestellt hat? Oder gelten sie erst, wenn das Amt den Antrag fertig bearbeitet hat?
Die Vorgeschichte
Eine Frau ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin. Auf diesem Grundstück steht ein Haus. Bisher gehörte das ganze Haus ihr als eine einzige Einheit. Sie wollte das ändern. Sie wollte das Haus rechtlich aufteilen. Aus dem einen großen Haus sollten mehrere einzelne Eigentumswohnungen werden. Dafür ging sie zu einem Notar.
Am 25. Februar 2016 unterschrieb sie beim Notar die nötigen Papiere. Man nennt das eine „Teilungserklärung“. Damit erklärte sie offiziell, dass das Haus in verschiedene Wohnungen aufgeteilt wird.
Einen Tag später, am 26. Februar 2016, schickte sie den Antrag an das Grundbuchamt. Sie wollte, dass die neuen Wohnungen im Grundbuch eingetragen werden. Der Antrag kam am 1. März 2016 beim Amt an. Bis hierhin war alles in Ordnung.
Das neue Gesetz kommt ins Spiel
Während der Antrag beim Amt lag und noch nicht bearbeitet war, änderte sich die rechtliche Lage in Berlin. Die Stadt Berlin wollte Mieter schützen. Deshalb erließ die Stadt eine sogenannte „Erhaltungsverordnung“.
Diese Verordnung besagt: Wer in bestimmten Gebieten Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln will, braucht eine besondere Genehmigung vom Bezirksamt. Ohne diese Genehmigung darf das Grundbuchamt die Aufteilung nicht eintragen.
Diese neue, strenge Regelung für die betroffene Straße trat am 25. Mai 2016 in Kraft. Zu diesem Zeitpunkt lag der Antrag der Eigentümerin schon fast drei Monate beim Grundbuchamt. Das Amt hatte die Eintragung aber noch nicht vorgenommen.
Eintragungshindernis bei nach Eingang des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt eintretender Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers
Das Problem
Das Grundbuchamt schaute sich den Antrag Ende Mai an. Die Beamten stellten fest: „Jetzt gilt hier eine neue Verordnung. Die Eigentümerin hat aber keine Genehmigung für die Umwandlung vorgelegt.“
Deshalb schickte das Amt eine Nachricht an die Eigentümerin. Man nennt das eine „Zwischenverfügung“. Das Amt sagte im Prinzip: Wir können die Wohnungen nicht eintragen. Es fehlt die Genehmigung nach der neuen Verordnung.
Die Eigentümerin war damit nicht einverstanden. Sie legte Beschwerde ein. Der Fall landete zunächst beim Kammergericht in Berlin.
Die falsche Entscheidung der Vorinstanz
Das Kammergericht Berlin gab dem Grundbuchamt recht. Die Richter dort sagten: Es ist egal, wann der Antrag gestellt wurde. Wichtig ist nur der Moment, in dem die Eintragung tatsächlich stattfindet. Da die Verordnung jetzt gilt, muss die Eigentümerin eine Genehmigung vorlegen. Dass sie den Antrag schon viel früher gestellt hatte, helfe ihr nicht.
Gegen diese Entscheidung wehrte sich die Eigentümerin erneut. Sie zog vor den Bundesgerichtshof.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die obersten Richter in Karlsruhe sahen die Sache anders als das Berliner Gericht. Sie entschieden zugunsten der Eigentümerin. Sie hoben die Entscheidung der Vorinstanz und die Verfügung des Grundbuchamtes auf.
Die Begründung der Richter
Die Richter erklärten ihre Entscheidung sehr logisch. Sie bezogen sich auf einen wichtigen Grundsatz im deutschen Recht. Dieser steht im Bürgerlichen Gesetzbuch, im Paragraf 878.
Dieser Paragraf soll Bürger davor schützen, dass Ämter zu langsam arbeiten. Die Regel lautet vereinfacht: Wenn ein Eigentümer alles getan hat, was er tun muss, darf ihm kein Nachteil entstehen, nur weil das Amt für die Bearbeitung Zeit braucht.
Die Eigentümerin hatte die Teilungserklärung beim Notar abgegeben. Der Antrag war beim Grundbuchamt eingegangen. Damit war von ihrer Seite alles erledigt. Zu diesem Zeitpunkt (im März) gab es die strenge Verordnung für ihre Straße noch nicht. Sie hätte die Wohnungen also ohne Genehmigung aufteilen dürfen.
Dass das Amt den Antrag erst im Mai bearbeitete, als die neue Regelung schon galt, ist nicht die Schuld der Eigentümerin. Ihr Antrag wird so behandelt, als wäre er sofort bearbeitet worden. Sie ist vor der nachträglichen Änderung der Rechtslage geschützt.
Was ist mit den kleinen Fehlern?
Es gab noch ein kleines Detail. Das Grundbuchamt hatte bemängelt, dass im Antrag kleine Fehler waren. Es gab einen Tippfehler bei der Flurstücksnummer und ein falsches Datum. Außerdem fehlten noch Gebühren.
Das Grundbuchamt argumentierte: Der Antrag war im März noch gar nicht perfekt. Deshalb gilt der Schutz vielleicht nicht.
Auch hier widersprach der Bundesgerichtshof. Die Richter sagten: Das waren nur kleine Schreibfehler. Solche Fehler kann man korrigieren. Sie ändern nichts daran, dass der Antrag rechtzeitig gestellt wurde. Auch das Nachzahlen von Gebühren ist ein normaler Vorgang. Diese Dinge führen nicht dazu, dass die Eigentümerin ihren zeitlichen Vorsprung verliert. Solange die Fehler „heilbar“ sind (also korrigiert werden können), bleibt der ursprüngliche Tag des Eingangs entscheidend.
Das Ergebnis
Die Eigentümerin hat gewonnen. Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht mehr ablehnen, nur weil die Genehmigung fehlt. Die Sache geht nun zurück an das Amt. Die Beamten müssen den Antrag nun bearbeiten, als ob die neue strenge Verordnung noch nicht existieren würde. Die Eigentümerin kann ihre Mietwohnungen also wie geplant in Eigentumswohnungen aufteilen.
Das Urteil stärkt die Rechte von Eigentümern. Es stellt sicher, dass man sich auf die Rechtslage verlassen kann, die zum Zeitpunkt der Antragstellung gilt. Man muss keine Angst haben, dass sich Gesetze zu seinem Nachteil ändern, während die Akte noch auf dem Schreibtisch der Behörde liegt.
