Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei einem vermieteten Grundstück
Einleitung und Hintergrund
Am 10. Oktober 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) ein wichtiges Urteil gefällt. Das Aktenzeichen lautet IX R 4/24. In diesem Fall ging es um Steuern auf eine hohe Geldzahlung. Diese Zahlung erhielt eine Mutter, weil sie auf ein bestimmtes Recht an einem Grundstück verzichtete. Dieses Recht nennt man „Nießbrauch“.
Das Urteil ist besonders wichtig, weil das Gericht seine frühere Meinung geändert hat. Es betrifft Menschen, die Immobilien besitzen, diese aber nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Der Bundesfinanzhof ist das höchste Gericht für Steuersachen in Deutschland. Wenn dieses Gericht seine Meinung ändert, müssen sich alle Finanzämter daran halten.
Was genau ist passiert?
In dem Streitfall ging es um eine Mutter und ihre Kinder. Den Kindern gehörte ein Grundstück in einer Erbengemeinschaft. Die Mutter war zwar nicht mehr die Eigentümerin, aber sie hatte ein sogenanntes Nießbrauchsrecht. Das bedeutet: Sie durfte das Grundstück nutzen und entscheiden, was damit passiert. Sie vermietete das Grundstück und bekam dafür jeden Monat die Miete.
Im Jahr 2019 entschied die Mutter, auf dieses Recht zu verzichten. Sie wollte den Nießbrauch nicht mehr haben. Dafür bekam sie von einer Firma, die ihren Kindern gehörte, eine sehr hohe Summe Geld als Entschädigung. Beide Seiten waren sich einig, dass dieses Recht zum Zeitpunkt des Verzichts mehrere Millionen Euro wert war.
Der Streit mit dem Finanzamt
Das Finanzamt prüfte den Fall. Die Beamten waren der Meinung, dass die Mutter für diese millionenschwere Entschädigung Steuern zahlen muss. Das Finanzamt sah den Verzicht als einen „privaten Verkauf“ an.
Die Mutter war damit nicht einverstanden. Sie klagte vor dem Finanzgericht Münster. Das Finanzgericht gab ihr zunächst recht. Die Richter in Münster sagten, dass dieser Vorgang nicht steuerpflichtig sei. Das Finanzamt wollte das nicht akzeptieren und ging in Revision. Das bedeutet, der Fall landete beim höchsten Steuergericht, dem Bundesfinanzhof.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der Bundesfinanzhof hob das Urteil aus Münster auf. Die obersten Richter entschieden anders als die Vorinstanz. Sie sagten: Die Mutter muss die Entschädigung versteuern.
Die Begründung der Richter ist neu und sehr interessant. Sie argumentieren so: Wenn jemand ein Haus vermietet, bekommt er Miete. Diese Miete muss man als Einkommen versteuern. Wenn man nun auf das Recht verzichtet, weiter zu vermieten, und dafür einmalig viel Geld bekommt, ist das wie eine Ersatz-Zahlung für die entgangene Miete.
Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei einem vermieteten Grundstück
Das Gesetz nennt das „Entschädigung für entgangene Einnahmen“. Da die normale Miete steuerpflichtig gewesen wäre, muss auch die Entschädigung dafür versteuert werden. Es spielt dabei keine Rolle, dass die Mutter das Recht als Ganzes abgegeben hat. Wichtig ist nur, dass das Grundstück vermietet war und sie dadurch Einnahmen erzielt hat.
Änderung der bisherigen Rechtsprechung
Früher sahen die Gerichte das anders. In den 1990er Jahren gab es Urteile, die sagten: Wer auf einen Nießbrauch verzichtet, gibt einen Vermögenswert auf. Das sei kein Ersatz für Miete, sondern eher wie ein Verkauf einer Sache. Wenn dieser „Verkauf“ außerhalb bestimmter Fristen passierte, war er oft steuerfrei.
Der Bundesfinanzhof hat nun ausdrücklich gesagt, dass er an dieser alten Auffassung nicht mehr festhält. Auch andere Senate des Gerichts haben zugestimmt, diese Meinung zu ändern. Das ist eine deutliche Verschärfung für Steuerzahler. Wer heute auf einen Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie gegen Geld verzichtet, muss fast immer Steuern zahlen.
Muss man dazu gezwungen werden?
Ein weiterer wichtiger Punkt im Urteil betrifft die Freiwilligkeit. Früher dachte man oft, eine „Entschädigung“ im steuerlichen Sinne liegt nur vor, wenn man unter Druck stand. Man musste also fast gezwungen sein, das Geld zu nehmen, damit es als steuerbegünstigte Entschädigung gilt.
Auch hier hat das Gericht seine Meinung modernisiert. Die Richter sagten: Es ist egal, ob die Mutter freiwillig verzichtet hat oder ob sie unter Druck stand. Das Gesetz verlangt keinen Zwang. Es reicht aus, dass sie Geld bekommt, das an die Stelle ihrer sonstigen Einnahmen tritt. Ob dieser Tausch von „Miete gegen Abfindung“ freiwillig oder unfreiwillig geschieht, ändert nichts an der Steuerpflicht.
Was passiert jetzt mit dem Fall?
Das Urteil bedeutet nicht, dass der Fall sofort abgeschlossen ist. Der Bundesfinanzhof hat die Sache zurück an das Finanzgericht Münster verwiesen. Die Richter dort müssen nun noch einmal rechnen.
Sie müssen zwei Dinge prüfen:
- Hatte die Mutter Kosten, die sie von der Steuer absetzen kann? Zum Beispiel Anwaltskosten oder Notarkosten für den Verzicht.
- Kann die Mutter einen günstigeren Steuersatz nutzen? Es gibt eine Regel für „außerordentliche Einkünfte“. Wenn man sehr viel Geld auf einmal bekommt, muss man oft weniger Steuern zahlen, um nicht ungerecht belastet zu werden. Das Gericht muss prüfen, ob das hier zutrifft.
Fazit für Laien
Das Urteil sendet eine klare Botschaft an alle, die Immobilienvermögen übertragen haben. Viele Eltern übertragen Häuser an ihre Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Das ist ein gängiges Modell zur Erbfolge.
Wenn die Eltern später diesen Nießbrauch gegen Geld aufgeben wollen, wird es teuer. Das Finanzamt wird die Hand aufhalten. Es hilft nicht mehr zu argumentieren, dass es ein Vermögensverkauf sei. Sobald die Immobilie vermietet ist, gilt die Abfindung als vorweggenommene Mieteinnahme und muss versteuert werden. Das gilt auch dann, wenn der Verzicht völlig freiwillig passiert.
