Erbbaurecht – Absicherung dinglicher Rechte beim Heimfall

Erbbaurecht – Absicherung dinglicher Rechte beim Heimfall

Ein Erbbaurecht ist ein besonderes Recht, das es Ihnen erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen.

Es ist wie ein Mietvertrag für ein Grundstück, der oft über viele Jahrzehnte läuft.

Was bedeutet „erstrangig“?

Stellen Sie sich das Grundbuch wie ein Register vor, in dem alle wichtigen Rechte an einem Grundstück stehen.

Diese Rechte werden in einer bestimmten Reihenfolge, also im Rang, eingetragen. Das Recht, das zuerst steht, ist das „erstrangige“ Recht und hat somit Vorrang vor allen anderen Rechten.

Ein Erbbaurecht muss fast immer an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden.

Das Problem: Wenn Ihr Grundstück bereits mit einem anderen Recht – zum Beispiel einem Wegerecht, auch Dienstbarkeit genannt – belastet ist, muss dieses Recht hinter das neue Erbbaurecht zurücktreten.

Das bedeutet, Ihr Wegerecht würde im Rang nach dem Erbbaurecht stehen.

Warum ist das wichtig?

Als Inhaber eines Wegerechts wollen Sie sicher sein, dass Sie Ihren Weg auch weiterhin nutzen können, selbst wenn ein Erbbaurecht auf dem Grundstück entsteht.

Es ist entscheidend, dass Ihr Recht sowohl während der Laufzeit des Erbbaurechts als auch danach gesichert ist.

Wie sichern Sie Ihr Recht ab?

Im Folgenden zeige ich Ihnen zwei Hauptsituationen und wie Sie Ihr Recht bestmöglich schützen können:

Absicherung, wenn das Erbbaurecht noch besteht

Wenn Sie Ihr Recht (Ihre Dienstbarkeit) im Rang hinter das Erbbaurecht verschieben, müssen Sie sicherstellen, dass Sie es auch weiterhin nutzen können. Dazu gibt es einen wichtigen Schritt:

Ihr Recht muss auch am Erbbaurecht selbst neu eingetragen werden.

Das klingt kompliziert, ist aber wie eine doppelte Absicherung: Ihr Recht steht dann nicht nur für das Grundstück im Grundbuch, sondern auch für das Erbbaurecht.

So ist sichergestellt, dass der Inhaber des Erbbaurechts Ihre Nutzung nicht einfach verbieten kann. Die neue Eintragung sollte den gleichen Inhalt und Rang haben, den Ihr Recht vorher am Grundstück hatte.

Absicherung, wenn das Erbbaurecht endet

Ein Erbbaurecht kann auf zwei Arten enden:

Heimfall:

Das bedeutet, der Grundstückseigentümer verlangt das Erbbaurecht vorzeitig zurück. Das passiert oft, wenn der Erbbauberechtigte seinen Pflichten nicht nachkommt.

Erbbaurecht – Absicherung dinglicher Rechte beim Heimfall

Zeitablauf:

Das Erbbaurecht läuft nach der vereinbarten Zeit einfach aus.

In beiden Fällen ist es wichtig, dass Ihr Recht (Ihre Dienstbarkeit) nicht einfach verschwindet.

Absicherung beim Heimfall

Normalerweise würde Ihr am Erbbaurecht eingetragenes Recht beim Heimfall erlöschen. Das wollen wir verhindern! Es gibt verschiedene Wege, wie Sie Ihr Recht schützen können:

Zusätzliche Bedingung für den Heimfall:

Man kann vertraglich festlegen, dass der Eigentümer das Erbbaurecht nur zurückfordern darf, wenn er gleichzeitig sicherstellt, dass Ihr Recht wieder neu und mit dem richtigen Rang eingetragen wird.

Das gibt Ihnen Sicherheit, weil der Eigentümer erst handeln kann, wenn Ihr Schutz gewährleistet ist.

Abweichende Vereinbarung im Vertrag:

Eine andere Möglichkeit ist, direkt im Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren, dass Ihr Recht beim Heimfall eben nicht erlischt.

Ob das rechtlich immer unproblematisch ist, wird unter Experten noch diskutiert, aber es ist ein Ansatzpunkt.

Vormerkung im Grundbuch:

Eine Vormerkung ist wie ein Platzhalter im Grundbuch. Man kann vereinbaren, dass eine Vormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen wird.

Diese Vormerkung sichert Ihren Anspruch, dass Ihr Recht auch nach dem Heimfall wieder neu und mit dem richtigen Rang eingetragen wird.

Absicherung beim Zeitablauf

Wenn das Erbbaurecht nach seiner Laufzeit endet, steht dem Erbbauberechtigten oft eine Entschädigung für das von ihm gebaute Gebäude zu.

Diese Entschädigungsforderung kann im Grundbuch eingetragen werden und würde im Rang vor Ihrem Recht stehen.

Das könnte dazu führen, dass Ihr Recht bei einer späteren Zwangsvollstreckung erlischt.

Um das zu vermeiden, gibt es folgende Möglichkeiten:

Bedingte Auszahlung der Entschädigung: Man kann vereinbaren, dass die Entschädigung erst ausgezahlt wird, wenn Ihr Recht wieder seinen ursprünglichen Rang am Grundstück erhalten hat.

Das ist ein starker Anreiz für den Grundstückseigentümer, Ihr Recht schnell neu einzutragen.
Rangvereinbarung:

Es ist möglich, vertraglich festzulegen, dass Ihr Recht bei Beendigung des Erbbaurechts immer Vorrang vor der Entschädigungsforderung hat.

Dies ist aus unserer Sicht die vorteilhafteste Lösung, da sie rechtlich gut begründbar ist und Ihnen im Ernstfall eine gute Absicherung bietet.

Erbbaurecht – Absicherung dinglicher Rechte beim Heimfall

Unser Fazit für Sie

Die Absicherung Ihrer Rechte bei der Bestellung eines Erbbaurechts ist ein komplexes Thema. Wichtig ist, dass Sie sich nicht nur auf eine Absicherung verlassen.

Eine Kombination der verschiedenen hier vorgestellten Möglichkeiten bietet den besten Schutz. Leider gibt es zu vielen dieser Punkte noch keine endgültigen Entscheidungen der höchsten Gerichte.

Daher empfehle ich Ihnen dringend, sich bei solchen komplexen Angelegenheiten von einem erfahrenen Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Wir helfen Ihnen, die richtigen Vereinbarungen in Ihrem Erbbaurechtsvertrag zu treffen, damit Ihre Rechte optimal geschützt sind.

Ihr Rechtsanwalt und Notar Krau