Erbbaurecht ohne Entschädigung bei Heimfall zulässig

Mai 29, 2025
Betriebskosten nicht fristgerecht abgerechnet – Geld zurück?

Erbbaurecht ohne Entschädigung bei Heimfall zulässig

BGH Urt. v. 19.01.2024, Az. V ZR 191/22

Was bedeutet das Urteil des BGH für Sie?

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

als Rechtsanwalt und Notar Krau erkläre ich Ihnen heute ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).

Es geht um sogenannte Erbbaurechte. Das ist ein Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen, ohne es selbst zu besitzen.

Der BGH hat hierbei eine Entscheidung getroffen, die für viele von Ihnen wichtig sein könnte.

Wenn die Stadt ihr Grundstück zurückfordert: der „Heimfall“

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Haus bauen. Sie finden ein passendes Grundstück, aber die Stadt ist der Eigentümer.

Die Stadt bietet Ihnen ein Erbbaurecht an. Das bedeutet: Sie dürfen auf diesem Grundstück bauen und wohnen, aber das Grundstück gehört weiterhin der Stadt.

Dafür zahlen Sie der Stadt einen monatlichen Betrag.

Im Vertrag regelt man genau, was passiert, wenn Sie bestimmte Pflichten nicht erfüllen. Zum Beispiel, wenn Sie nicht fristgerecht bauen.

Dann kann die Stadt das Grundstück samt Ihrem Bau zurückfordern. Das nennt man den Heimfall.

Keine Entschädigung bei Pflichtverletzung?

Normalerweise bekommen Sie beim Heimfall eine Entschädigung für Ihr Gebäude.

Das regelt das Gesetz. Doch was ist, wenn der Vertrag eine Entschädigung ausschließt? Ist das überhaupt erlaubt?

Genau diese Frage hat der BGH jetzt geklärt.

Im konkreten Fall ging es um eine Stadt, die einem Verein ein Erbbaurecht für den Bau einer Moschee gegeben hatte.

Der Verein sollte innerhalb von vier Jahren den ersten Bauabschnitt fertigstellen. Das schaffte er nicht.

Die Stadt forderte daraufhin ihr Grundstück zurück – ohne Entschädigung, wie es im Vertrag stand.

Erbbaurecht ohne Entschädigung bei Heimfall zulässig

Das Urteil des BGH: Keine Entschädigung ist manchmal okay

Der BGH hat entschieden: Es ist in Ordnung, wenn Kommunen im Erbbaurechtsvertrag die Entschädigung für den Heimfall ausschließen.

Besonders dann, wenn der Heimfall passiert, weil der Erbbauberechtigte (also zum Beispiel der Verein) seine Pflichten nicht erfüllt hat.

Der Verein hätte den Heimfall selbst verhindern können, indem er die Baupflicht einhält.

Wichtig ist aber: Städte müssen immer genau prüfen, ob so ein Ausschluss fair ist. Sie dürfen niemanden übermäßig bestrafen. Die Schwere des Verstoßes muss dabei beachtet werden.

Was bedeutet das für Sie?

Dieses Urteil stärkt die Position der Kommunen bei der Vergabe von Erbbaurechten. Für Sie als Privatperson bedeutet das: Lesen Sie Verträge zum Erbbaurecht sehr genau!

Achten Sie auf alle Klauseln, besonders wenn es um den Heimfall und mögliche Entschädigungen geht. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich rechtlich beraten.

Mit freundlichen Grüßen,

Ihr Rechtsanwalt und Notar Krau

RA und Notar Krau
Dieser Beitrag wurde von Anwalts- und Notarkanzlei Krau aus Hohenahr im Lahn-Dill-Kreis erstellt. Die Kanzlei berät Mandantinnen und Mandanten in Mittelhessen, insbesondere in der Region Wetzlar, Gießen und Marburg.

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