Erforderlichkeit der Bewilligung des Insolvenzverwalters bei Stellung eines Eintragungsantrags nach Eintragung des Insolvenzvermerks
OLG München, Beschluss vom 21.03.2017 – 34 Wx 22/17
Worum geht es in diesem Fall?
Dieser Fall behandelt ein häufiges Problem beim Immobilienkauf: Was passiert, wenn der Verkäufer pleitegeht, bevor die Wohnung vollständig auf den Käufer übertragen wurde?
In diesem konkreten Streitfall wollte ein Käufer, dass das Grundbuchamt ihn als neuen Eigentümer einer Wohnung einträgt. Der Verkäufer war eine GmbH (eine Firma). Das Problem war, dass über das Vermögen der GmbH ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Das Grundbuchamt weigerte sich daraufhin, die Umschreibung des Eigentums vorzunehmen. Der Käufer legte Beschwerde ein, weil er der Meinung war, er habe alles rechtzeitig erledigt. Das Oberlandesgericht München musste nun entscheiden, wer im Recht ist.
Die Vorgeschichte
Der Fall begann schon im Jahr 2011. Damals kaufte der Beteiligte (der Käufer) eine Eigentumswohnung von der T. GmbH (der Verkäuferin). Im Kaufvertrag stand, dass der Käufer eine Vollmacht bekommt. Damit sollte er später die Eigentumsübertragung selbst erklären können.
Es gab jedoch Probleme bei der Abwicklung. Die T. GmbH übertrug das Eigentum nicht wie vereinbart. Deshalb zog der Käufer vor Gericht. Er gewann den Prozess im Juli 2015. Das Landgericht verurteilte die T. GmbH dazu, die Wohnung zu übergeben und der Eigentumsübertragung zuzustimmen.
Der verhängnisvolle Zeitablauf
Der zeitliche Ablauf ist in diesem Fall das wichtigste Detail. Er entschied über Sieg oder Niederlage des Käufers:
- Juli 2016: Der Käufer hatte nun das Urteil gegen die T. GmbH in der Hand. Er ging damit zum Grundbuchamt. Er dachte, das Urteil reiche aus, um ihn als Eigentümer einzutragen.
- August 2016 (Anfang): Das Grundbuchamt prüfte den Antrag. Die Beamten sagten dem Käufer, dass das Urteil allein nicht reicht. Das Urteil ersetzt zwar die Unterschrift des Verkäufers, aber der Käufer muss trotzdem noch einmal zum Notar gehen. Dort muss er die sogenannte „Auflassung“ erklären. Das ist die formelle Einigung über den Eigentumsübergang.
- August 2016 (Mitte): Während der Käufer noch untätig war, bekam die T. GmbH große finanzielle Probleme. Ein Insolvenzgericht ordnete an, dass die T. GmbH nicht mehr frei über ihr Vermögen verfügen darf. Ein vorläufiger Insolvenzverwalter wurde eingesetzt. Dieser Sperrvermerk wurde am 24. August 2016 im Grundbuch eingetragen.
- September 2016: Erst am 14. September ging der Käufer zum Notar und holte die notwendige Erklärung nach. Diese reichte er Ende September beim Grundbuchamt ein.
- Die Reaktion des Amtes: Das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung nun ab. Die Begründung: Im August wurde der Insolvenzvermerk eingetragen. Da der Käufer erst im September beim Notar war, war es zu spät. Jetzt darf das Eigentum nur noch umgeschrieben werden, wenn der Insolvenzverwalter zustimmt.
Erforderlichkeit der Bewilligung des Insolvenzverwalters bei Stellung eines Eintragungsantrags nach Eintragung des Insolvenzvermerks
Die Entscheidung des Gerichts
Der Käufer wollte das nicht akzeptieren. Er argumentierte, dass er den Antrag schon viel früher gestellt habe, bevor die Firma pleiteging. Er gab dem Grundbuchamt die Schuld an der Verzögerung.
Das Oberlandesgericht München gab jedoch dem Grundbuchamt Recht und wies die Beschwerde des Käufers zurück. Die Richter erklärten die Rechtslage sehr genau:
1. Die Bedeutung der Insolvenz Sobald ein Insolvenzverfahren eröffnet wird oder ein Gericht ein Verfügungsverbot erlässt, darf der Schuldner (hier die T. GmbH) nicht mehr über sein Eigentum bestimmen. Das dient dem Schutz aller Gläubiger. Ab diesem Moment entscheidet der Insolvenzverwalter. Wenn im Grundbuch ein solcher Vermerk steht, ist das Grundbuchamt daran gebunden.
2. Warum der Käufer zu spät kam Es gibt im Gesetz zwar eine Schutzvorschrift (§ 878 BGB). Diese soll Käufer schützen, wenn sie schon alles Notwendige getan haben und der Verkäufer erst danach insolvent wird. Das Gericht stellte aber fest, dass der Käufer eben noch nicht „alles Notwendige“ getan hatte.
Das Urteil von 2015 ersetzte nur den Willen der Verkäuferin. Für eine wirksame Eigentumsübertragung müssen aber beide Seiten vor dem Notar ihren Willen erklären (die sogenannte Auflassung). Der Käufer hätte also mit dem Urteil sofort zum Notar gehen müssen, um seinen Teil der Erklärung abzugeben.
Da er das erst im September 2016 tat – also Wochen nach dem Eintrag des Insolvenzvermerks im August – griff der gesetzliche Schutz nicht mehr. Zu diesem Zeitpunkt durfte über das Grundstück nicht mehr ohne den Insolvenzverwalter verfügt werden.
3. Kein Fehler des Grundbuchamts Der Käufer beschwerte sich, dass das Grundbuchamt ihn im August falsch oder zu spät informiert habe. Das Gericht sah das anders. Das Amt hatte rechtlich korrekt darauf hingewiesen, dass die Unterlagen unvollständig waren. Dass der Käufer die Frist verstreichen ließ, ist sein eigenes Risiko. Auch wenn das Amt eine Frist setzt, bedeutet das nicht, dass man vor einer Insolvenz geschützt ist, die innerhalb dieser Frist eintritt.
Das Fazit für den Käufer
Der Käufer hat den Prozess verloren. Das Grundbuchamt darf ihn nicht als Eigentümer eintragen. Das Urteil gegen die alte Firma hilft ihm momentan nicht weiter.
Um doch noch Eigentümer zu werden, gibt es für ihn nur einen Weg: Er muss sich an den Insolvenzverwalter wenden. Nur wenn dieser der Übertragung zustimmt, kann das Grundbuch geändert werden. Wenn der Verwalter ablehnt, gehört die Wohnung zur Insolvenzmasse, und der Käufer verliert möglicherweise sein Geld oder muss sich als Gläubiger in der Insolvenztabelle anstellen.
Zusammenfassung der Lehre aus dem Urteil
Das Gericht macht deutlich: Ein Urteil gegen einen Verkäufer ist noch kein fertiger Grundbucheintrag. Der Gewinner eines Prozesses muss sofort aktiv werden. Er muss mit dem Urteil zum Notar gehen und die Eigentumsübertragung formell abschließen. Wer hier wartet, riskiert viel. Wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit insolvent wird, kommt der Käufer zu spät und der gesetzliche Schutz entfällt.
