Erläuterung der Qualifizierung als Rechtskauf beim Erbbaurecht

Erläuterung der Qualifizierung als Rechtskauf beim Erbbaurecht

Wie wird die entgeltliche Bestellung eines Erbbaurechts rechtlich eingeordnet und welche Folgen ergeben sich daraus für die Haftung, die Kosten und den Verbraucherschutz?

Die Einordnung als Rechtskauf

Seit dem 1. Januar 2002 gibt es eine klare gesetzliche Regelung für Erbbaurechte. Wenn Sie ein Erbbaurecht gegen Entgelt (also gegen Geld) erhalten, gilt dies als Rechtskauf. Das steht so im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im Paragrafen 453.

Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben oder zu errichten. Man kauft hier also nicht das Grundstück selbst. Man kauft das Recht, das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen zu dürfen. Dabei ist es völlig egal, ob das Haus schon auf dem Grundstück steht. Es spielt auch keine Rolle, ob Sie das Haus erst noch bauen wollen. In beiden Fällen behandelt das Gesetz den Vertrag wie einen Kaufvertrag über ein Recht.

Was passiert bei Problemen mit der Entstehung?

Früher führten bestimmte Fehler dazu, dass ein Vertrag sofort ungültig war. Heute ist das anders. Wenn es unmöglich ist, das Erbbaurecht zu verschaffen, bleibt der Vertrag trotzdem wirksam. Man spricht hier von der Wirksamkeit bei anfänglicher Unmöglichkeit.

Ein Beispiel: Ein Erbbaurecht kann nur entstehen, wenn es an der ersten Stelle im Grundbuch steht. Das nennt man die erste Rangstelle. Ist dieser Platz schon besetzt und kann nicht frei gemacht werden, kann das Erbbaurecht rechtlich nicht entstehen. Oder es gibt ein dauerhaftes Verbot vom Amt, dort überhaupt zu bauen.

In solchen Fällen bleibt der Vertrag bestehen. Der Eigentümer des Grundstücks kann zwar seine Hauptpflicht nicht erfüllen. Er muss dem Käufer dann aber Schadensersatz leisten. Das gilt jedoch nur, wenn der Eigentümer von dem Hindernis wusste. Es gilt auch, wenn er es hätte wissen müssen.

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Die Haftung für Mängel

Beim Rechtskauf gibt es klare Regeln für Mängel. Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache nicht so ist, wie sie sein sollte. Da das Erbbaurecht dazu berechtigt, ein Grundstück zu besitzen, muss der Eigentümer liefern. Er muss das Grundstück frei von Sachmängeln und Rechtsmängeln übergeben.

• Ein Sachmangel wäre zum Beispiel eine Verunreinigung im Boden (Altlasten).
• Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn andere Personen Rechte am Grundstück haben, die das Erbbaurecht stören.

Der Eigentümer muss also dafür sorgen, dass der Käufer das Grundstück voll nutzen kann. Es ist deshalb sehr wichtig, die Pflichten im Vertrag genau aufzuschreiben. Es sollte klar drinstehen, dass der Eigentümer zum Beispiel andere Schulden aus dem Grundbuch löschen muss. Man sollte dafür auch feste Fristen setzen.

Änderungen der Haftung im Vertrag

Die gesetzlichen Regeln zur Haftung können oft geändert werden. Man nennt das dispositive Regeln. Das bedeutet, die Vertragspartner dürfen etwas anderes vereinbaren.

• Der Eigentümer kann eine Garantie übernehmen. Damit haftet er strenger als gesetzlich vorgesehen.
• Die Haftung kann aber auch begrenzt werden. Man kann zum Beispiel eine Höchstsumme für Schäden festlegen.

Ein kompletter Ausschluss der Haftung ist schwierig. Das ist nur für Dinge sinnvoll, die nicht den Kern des Rechts betreffen. Das betrifft zum Beispiel den genauen Zustand des Bodens. Wenn das Recht aber gar nicht erst entstehen kann, sollte der Eigentümer dafür gerade stehen.

Wer zahlt die Kosten?

Das Gesetz hat hier eine Überraschung parat. Laut Paragraf 453 Absatz 2 BGB muss eigentlich der Verkäufer (der Eigentümer) die Kosten tragen. Das betrifft die Kosten für die Begründung des Rechts und die Eintragung.

In der Praxis ist das aber fast nie so gewollt. Normalerweise zahlt der Käufer des Erbbaurechts diese Kosten. Da das Gesetz dies so vorgibt, muss man im Vertrag ausdrücklich etwas anderes schreiben. Man muss also festlegen, dass der Erbbauberechtigte die Notar- und Gerichtskosten übernimmt. Vergisst man diese Regelung, müsste der Eigentümer zahlen.

Besonderheiten beim Verbraucherschutz

Oft ist der Käufer eines Erbbaurechts ein Privatmann und der Verkäufer ein Unternehmen. Dann gelten die Regeln für Verbraucherverträge. Das ist oft der Fall, wenn eine Gemeinde oder eine Wohnungsbaugesellschaft viele gleiche Verträge anbietet. Man spricht dann von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB).

In diesen Fällen darf der Eigentümer seine Haftung kaum einschränken. Er kann sich zum Beispiel nicht aus der Verantwortung ziehen, wenn er grob fahrlässig gehandelt hat. Auch bei Verletzungen von Körper oder Leben darf die Haftung nicht ausgeschlossen werden.

Zudem gibt es eine Schutzfrist. Der Notar muss dem Verbraucher den Entwurf des Vertrages mindestens zwei Wochen vor dem Termin schicken. Das nennt man die Zweiwochenfrist nach dem Beurkundungsgesetz. So hat der Käufer genug Zeit, alles genau zu prüfen.

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Der Zeitpunkt des Übergangs

Wann geht die Verantwortung für das Grundstück auf den Käufer über? Das Gesetz nennt dies den Gefahrenübergang. Das passiert normalerweise in dem Moment, in dem das Grundstück übergeben wird. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer das Risiko für zufällige Verschlechterungen. Auch diese Regel kann man im Vertrag individuell anpassen.

Das Thema Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht gibt jemandem das Recht, in einen fertigen Kaufvertrag einzusteigen. Bisher ist kaum geklärt, ob die Bestellung eines neuen Erbbaurechts ein Vorkaufsfall ist.

Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten (zum Beispiel durch die Gemeinde) ist das meistens ausgeschlossen. Das Baugesetzbuch sagt ganz klar: Für die Einräumung eines Erbbaurechts gilt das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht. Bei privaten Vorkaufsrechten kommt es auf die genaue Auslegung des Vertrages an. Meistens ist aber auch hier gemeint, dass nur der Verkauf des Grundstücks zählt, nicht die Belastung mit einem Erbbaurecht.

Zusammenfassung der Fachbegriffe

Damit Sie alle Details verstehen, hier noch einmal die wichtigsten Begriffe kurz erklärt:

• Erbbaurecht: Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben. Es ist wie „Eigentum auf Zeit“.
• Rechtskauf: Ein Kaufvertrag, bei dem kein Gegenstand, sondern ein Recht (wie das Erbbaurecht) verkauft wird.
• Anfängliche Unmöglichkeit: Wenn eine Leistung schon bei Vertragsschluss aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht erbracht werden kann.
• Dispositiv: Das bedeutet, dass die gesetzliche Regelung nur gilt, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Man darf davon abweichen.
• Beurkundungsgesetz (BeurkG): Ein Gesetz, das vorschreibt, wie Notare Verträge aufsetzen und beurkunden müssen.

Diese rechtlichen Regelungen sind sehr komplex. Es geht oft um hohe Geldsummen und langfristige Bindungen. Ein Erbbaurecht läuft oft über 99 Jahre. Fehler im Vertrag können also sehr lange negative Folgen haben. Eine genaue Prüfung der Rangstellen im Grundbuch und der Haftungsklauseln ist daher unverzichtbar. Besonders der Übergang der Kosten muss sauber geregelt sein, damit es später keinen Streit darüber gibt, wer die Rechnung des Notars bezahlt.

Für eine individuelle Beratung und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Verträge sollten Sie sich an Experten wenden. Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.