Erläuterung der Rangverhältnisse beim Erbbauzins

Erläuterung der Rangverhältnisse beim Erbbauzins

Wie verhalten sich der Erbbauzins und andere Belastungen zueinander, wenn ein Erbbaurecht versteigert wird? Diese Frage ist für Grundstückseigentümer und Banken von entscheidender Bedeutung.

Was ist ein Erbbaurecht und was ist der Erbbauzins?

Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Der Eigentümer des Grundstücks bleibt dabei der Besitzer des Bodens. Er gibt dem Hausbauer das Recht, diesen Boden für eine lange Zeit zu nutzen. Dafür zahlt der Hausbauer eine Art Miete. Diese Miete nennt man Erbbauzins.

Damit der Eigentümer sicher sein kann, dass er sein Geld bekommt, wird dieser Zins im Grundbuch eingetragen. Er wird dort als sogenannte Reallast vermerkt. Eine Reallast ist eine Belastung für das Grundstück. Sie verpflichtet den jeweiligen Nutzer des Hauses dazu, dem Grundeigentümer regelmäßig Geld zu zahlen.

Das Problem der Rangfolge im Grundbuch

Das Grundbuch funktioniert wie eine Warteschlange. Wer zuerst kommt, steht ganz vorne. Das nennt man den Rang. Wenn ein Haus zwangsversteigert wird, ist die Reihenfolge sehr wichtig. Normalerweise gilt: Wenn ein Recht mit einem besseren Rang (weiter vorne) die Versteigerung einleitet, werden die Rechte dahinter gelöscht.

Vor dem Jahr 1994 gab es hier ein großes Problem. Wenn eine Bank ein Darlehen gab, wollte sie oft den ersten Platz im Grundbuch haben. Der Erbbauzins stand dann an zweiter Stelle. Kam es nun zur Versteigerung durch die Bank, verschwand der Erbbauzins einfach aus dem Grundbuch.

Der neue Käufer des Hauses musste dann keinen Erbbauzins mehr zahlen. Er hatte ein erbbauzinsfreies Objekt. Für den Eigentümer des Bodens war das eine Katastrophe. Er verlor seine Einnahmen, obwohl das Haus noch auf seinem Boden stand.

Die moderne Lösung: Der vollstreckungsfeste Erbbauzins

Seit dem 1. Oktober 1994 gibt es eine Lösung im Gesetz. Man nutzt dafür den § 9 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG). Heute können die Beteiligten eine besondere Vereinbarung treffen.

Diese Vereinbarung macht den Erbbauzins versteigerungsfest. Das bedeutet: Selbst wenn eine Bank die Versteigerung auslöst, bleibt der Anspruch auf den Erbbauzins bestehen. Der neue Käufer übernimmt diese Verpflichtung automatisch. Er muss also weiterhin den Erbbauzins an den Eigentümer zahlen.

Erläuterung der Rangverhältnisse beim Erbbauzins

Das gibt dem Grundstückseigentümer eine enorme Sicherheit. Er kann der Bank nun gefahrlos den Vortritt im Grundbuch lassen. Sein wichtigster Anspruch ist geschützt.

Der Rangvorbehalt: Ein Vorteil für den Hausbauer

Oft möchte der Hausbauer (Erbbauberechtigter) flexibel bleiben. Er braucht vielleicht später einen Kredit für Renovierungen. Dafür muss er der Bank einen guten Rang im Grundbuch anbieten können.

Hier hilft der sogenannte Rangvorbehalt. Man schreibt schon bei der Gründung des Erbbaurechts in den Vertrag, dass später Kredite vor den Erbbauzins geschoben werden dürfen. Man legt dabei genau fest, wie hoch diese Kredite maximal sein dürfen.

Dadurch muss der Eigentümer nicht jedes Mal neu um Erlaubnis gefragt werden, wenn es um den Rang geht. Der Erbbauzins bleibt trotzdem durch die oben genannte Regelung geschützt. Er rutscht zwar in der Warteschlange nach hinten, bleibt aber bei einer Versteigerung trotzdem erhalten.

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

• Reallast: Eine Verpflichtung, die fest mit einem Grundstück oder Recht verbunden ist. Man muss wiederkehrende Leistungen (meist Geld) erbringen.
• Grundpfandrecht: Das ist eine Sicherheit für eine Bank, zum Beispiel eine Hypothek oder eine Grundschuld. Zahlt man den Kredit nicht, darf die Bank das Objekt versteigern.
• Zwangsversteigerung: Ein gerichtliches Verfahren. Hier wird eine Immobilie gegen den Willen des Besitzers verkauft, um Schulden zu begleichen.
• Wertsicherung: Eine Klausel im Vertrag. Sie sorgt dafür, dass der Erbbauzins mit der Inflation steigt. So verliert das Geld über die Jahrzehnte nicht an Wert.
• Heimfall: Wenn der Hausbauer gegen Regeln verstößt, kann der Eigentümer das Erbbaurecht zurückverlangen. Das nennt man Heimfall.

Die Bedeutung der Wertsicherung

Geld verliert mit der Zeit an Wert. Das nennt man Inflation. Ein Erbbauzins, der heute 500 Euro wert ist, ist in 30 Jahren vielleicht nur noch halb so viel wert. Deshalb vereinbart man fast immer eine Wertsicherungsklausel.

Meistens koppelt man den Zins an den Verbraucherpreisindex. Das ist eine Zahl, die zeigt, wie teuer das Leben in Deutschland wird. Steigen die Preise im Supermarkt, steigt auch der Erbbauzins. Im Text oben ist das genau geregelt. Der Zins ändert sich oft erst, wenn die Preise um einen gewissen Betrag (Punkte) gestiegen sind. Bei Wohnungen gibt es zudem Schutzfristen von meist drei Jahren.

Warum man alte Verträge anpassen sollte

Viele Verträge wurden vor 1994 geschlossen. Diese enthalten oft noch die alten, riskanten Regeln. Wenn ein Hausbesitzer heute einen Kredit will, verlangen Banken oft eine Modernisierung des Vertrages.

Man passt den alten Vertrag dann an die neue Rechtslage an. Das macht den Erbbauzins für den Eigentümer sicher. Gleichzeitig bekommt der Hausbesitzer die nötige Flexibilität für seine Bank.

Dafür müssen alle Beteiligten zustimmen. Das sind der Eigentümer, der Hausbesitzer und oft auch die Banken, die schon im Grundbuch stehen. Diese Zustimmung muss von einem Notar beglaubigt werden.

Zusammenfassung der Vorteile

Durch die modernen Regeln im Gesetz haben beide Seiten Vorteile. Der Eigentümer verliert seinen Anspruch auf Geld niemals durch eine Versteigerung. Die Banken können trotzdem sicher sein, dass sie im Notfall ihr Geld aus dem Verkaufserlös bekommen. Der Hausbesitzer kann sein Recht leichter als Sicherheit für Kredite nutzen.

Die Vereinbarung sorgt für klare Verhältnisse. Sie verhindert Streit zwischen dem Grundstückseigentümer und den Banken des Hausbauers. Ohne diese Regelung wäre es heute kaum möglich, eine Finanzierung für ein Haus auf einem Erbbaugrundstück zu bekommen.

Sollten Sie Fragen zu Ihrem Erbbaurechtsvertrag haben oder eine Anpassung an die aktuelle Rechtslage wünschen, wenden Sie sich bitte an uns. Nehmen Sie bitte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.