Erläuterung zum Thema Aufhebung und Erlöschen des Erbbaurechts

Erläuterung zum Thema Aufhebung und Erlöschen des Erbbaurechts

Sie haben gefragt, wie das Erbbaurecht aufgehoben wird und was passiert, wenn es von selbst endet. Diese Vorgänge sind im Gesetz genau geregelt. Es gibt zwei Wege: Das Erbbaurecht endet entweder durch einen Vertrag oder durch den Ablauf der Zeit.

Was ist ein Erbbaurecht?

Zuerst klären wir kurz den Fachbegriff. Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu besitzen. Man ist also Eigentümer des Hauses, aber nicht Eigentümer des Bodens. Dafür zahlt man meistens eine Gebühr, den sogenannten Erbbauzins.

Die Aufhebung durch einen Vertrag

Wenn sich der Eigentümer des Bodens und der Hausbesitzer einig sind, können sie das Recht vorzeitig beenden. Das nennt man rechtsgeschäftliche Aufhebung.

Welche Schritte sind dafür nötig?

Zuerst muss der Hausbesitzer erklären, dass er sein Recht aufgeben will. Das nennt man Aufgabeerklärung. Diese Erklärung allein reicht aber nicht aus. Es müssen noch weitere Bedingungen erfüllt werden:

• Zustimmung des Eigentümers: Der Besitzer des Grundstücks muss zustimmen. Er muss das offiziell vor einem Notar bestätigen (§ 26 ErbbauRG).
• Zustimmung anderer Beteiligter: Oft gibt es noch andere Personen, die Rechte am Haus haben. Das sind zum Beispiel Banken, die einen Kredit gegeben haben. Diese Personen nennt man dinglich Berechtigte. Auch sie müssen der Aufhebung zustimmen (§ 876 BGB).
• Der Notar: Der Vertrag über die Aufhebung muss von einem Notar beurkundet werden (§ 311b BGB). Das ist Pflicht.
• Das Grundbuch: Erst wenn die Änderung im Grundbuch eingetragen ist, ist das Recht wirklich gelöscht. Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis beim Gericht. Dort stehen alle Rechte an Grundstücken drin.

Eine wichtige Ausnahme

Manchmal müssen die Banken nicht zustimmen. Das ist der Fall, wenn ihre Rechte einfach auf das Grundstück übertragen werden. Die Bank behält dann ihre Sicherheit an derselben Stelle wie vorher. Dann ist ihre Zustimmung nicht zwingend nötig.

Erläuterung zum Thema Aufhebung und Erlöschen des Erbbaurechts

Das Erlöschen durch Zeitablauf

Ein Erbbaurecht wird fast immer für eine bestimmte Zeit vereinbart. Oft sind das 99 Jahre. Wenn diese Zeit vorbei ist, endet das Recht automatisch. Man nennt das Zeitablauf.

Was passiert im Grundbuch?

Beim Zeitablauf ist keine extra Erklärung nötig. Das Recht endet einfach. Das Grundbuch stimmt dann nicht mehr mit der Wirklichkeit überein. Man sagt: Das Grundbuch ist unrichtig geworden. Es muss berichtigt werden.

Die Rolle der Entschädigung

Hier gibt es eine wichtige Besonderheit der Gerichte. Wenn das Recht endet, verliert der Hausbesitzer sein Haus. Das Haus gehört ab diesem Moment dem Grundstückseigentümer. Dafür bekommt der Hausbesitzer meistens Geld. Das nennt man Entschädigungsforderung.

Das Gericht verlangt heute Folgendes: Wenn das Erbbaurecht im Grundbuch gelöscht wird, muss gleichzeitig die Entschädigung eingetragen werden. Das schützt den ehemaligen Hausbesitzer. So ist sichergestellt, dass er sein Geld bekommt. Diese Forderung steht dann an der ersten Stelle im Grundbuch.

Was sind die Folgen des Endes?

Egal, ob durch Vertrag oder Zeitablauf: Die Folgen sind am Ende gleich.

Das Haus wechselt den Besitzer

Das Haus wird ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Das bedeutet rechtlich: Haus und Boden gehören nun wieder derselben Person. Der Grundstückseigentümer ist nun auch der Eigentümer des Gebäudes.

Was passiert mit Schulden und Belastungen?

Wenn auf dem Haus noch Schulden (zum Beispiel eine Hypothek oder Grundschuld) lasten, wird es kompliziert. Diese Rechte am Haus erlöschen rechtlich gesehen erst einmal.

Aber das Gesetz schützt die Gläubiger (meistens Banken):

1. Die Bank bekommt ein Pfandrecht an der Entschädigung. Das Geld, das der Grundstückseigentümer zahlen muss, geht also zuerst an die Bank.
2. Wenn die Bank ihr Recht direkt am Grundstück behalten will, muss ein neuer Vertrag gemacht werden. Das nennt man Neubestellung.

Was passiert mit Mietern?

Wenn Sie eine Wohnung in einem solchen Haus gemietet haben, müssen Sie keine Angst haben. Das Gesetz schützt Mieter sehr stark. Der Grundstückseigentümer tritt automatisch in alle Mietverträge ein. Er wird Ihr neuer Vermieter. Er hat jedoch ein besonderes Recht, den Vertrag zu kündigen. Das nennt man Sonderkündigungsrecht. Er muss sich dabei aber an gesetzliche Fristen halten.

Zusammenfassung der Fachbegriffe

Damit Sie alles gut verstehen, hier noch einmal die wichtigsten Begriffe kurz erklärt:

• Grundbuchtaugliche Form: Das bedeutet, dass ein Dokument unterschrieben und von einem Notar beglaubigt sein muss. Nur dann akzeptiert das Grundbuchamt die Papiere.
• Löschungsbewilligung: Das ist die schriftliche Erlaubnis einer Person, dass ein Recht im Grundbuch entfernt werden darf.
• Abt. II des Grundbuchs: Das ist ein bestimmter Abschnitt im Grundbuch. Dort werden Lasten und Beschränkungen eingetragen, wie zum Beispiel Wohnrechte oder eben Entschädigungsansprüche.
• Dingliches Recht: Das ist ein Recht, das direkt an einer Sache (hier dem Haus oder Grundstück) klebt. Es gilt gegenüber jedem, nicht nur gegenüber einer bestimmten Person.

Die Abwicklung eines Erbbaurechts ist rechtlich sehr anspruchsvoll. Es geht oft um viel Geld und komplexe Eintragungen. Deshalb ist eine fachliche Beratung in diesen Fällen unverzichtbar.

Bitte nehmen Sie für eine detaillierte Prüfung Ihres Falles Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.