Erläuterung zur Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Zusammenhang mit Erbbaurechten

Erläuterung zur Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Zusammenhang mit Erbbaurechten

Erläuterung der Aufteilung nach dem WEG

Sie haben gefragt: Was bedeuten die Regeln zur Aufteilung nach dem WEG bei Erbbaurechten, insbesondere wenn Flächen beschränkt sind, Belastungen unterschiedlich verteilt sind oder das Erbbaurecht endet?

In den folgenden Abschnitten erkläre ich Ihnen diese komplexen rechtlichen Themen in einfachen Worten. Wir schauen uns an, wie aus einem großen Grundstück viele kleine Einheiten werden können. Dabei spielen das Erbbaurecht und das Wohnungseigentumsgesetz die Hauptrollen.

Die Grundlagen: Was ist ein Erbbaurecht und was ist das WEG?

Bevor wir in die Details gehen, klären wir zwei wichtige Begriffe.

Das Erbbaurecht einfach erklärt

Ein Erbbaurecht bedeutet: Jemand darf auf einem fremden Grundstück ein Haus bauen oder besitzen. Dem Bauherrn gehört also das Haus, aber nicht der Boden darunter. Dafür zahlt er dem Eigentümer des Bodens meistens eine monatliche oder jährliche Miete. Diese Miete nennt man Erbbauzins. Man nennt das Erbbaurecht auch oft „Bauern auf Zeit“, weil es meistens nach 99 Jahren endet.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einfach erklärt

Das WEG ist ein spezielles Gesetz in Deutschland. Es regelt, wie man ein Gebäude in einzelne Wohnungen aufteilen kann. Ohne dieses Gesetz könnte man eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht einzeln kaufen oder verkaufen. Durch das WEG entstehen Wohnungseigentumsrechte (für Wohnungen) und Teileigentumsrechte (für Läden oder Büros).

Erläuterung zur Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Zusammenhang mit Erbbaurechten

Teil 1: Wenn das Recht nur auf einem Teil des Grundstücks liegt

Stellen Sie sich ein sehr großes Grundstück vor. Der Erbbauberechtigte darf aber nur auf der linken Hälfte des Grundstücks bauen. Die rechte Hälfte bleibt leer oder wird vom Eigentümer selbst genutzt. Man spricht hier von einer beschränkten Ausübung auf Teilflächen.

Die Aufteilung ist trotzdem möglich

Manche Leute glauben, dass man so ein Grundstück nicht in Eigentumswohnungen aufteilen kann. Das Gesetz sagt aber: Doch, das geht. Auch wenn das Erbbaurecht räumlich begrenzt ist, kann man daraus ein Wohnungserbbaurecht machen. Das bedeutet: Man nimmt das bestehende Recht am Grundstück und teilt es in viele kleine Stücke auf. Jedes Stück ist dann eine Wohnung mit einem Anteil am Erbbaurecht. Die Tatsache, dass das Recht nur auf einem Teil des Grundstücks lastet, stört den Prozess nicht.

Der Notar schreibt das einfach genau in die Urkunde. So weiß jeder Käufer, welcher Teil des Bodens zum Haus gehört und welcher nicht.

Teil 2: Wenn Wohnungen zusammengelegt werden

Oft möchte ein Eigentümer zwei kleine Wohnungen zu einer großen Wohnung verbinden. Er möchte zum Beispiel eine Wand durchbrechen. Rechtlich nennt man das eine Vereinigung oder Zusammenlegung.

Das Problem mit dem Erbbauzins

Wie oben erwähnt, muss man für das Erbbaurecht Zinsen zahlen. Diese Zinsen sind oft als sogenannte Reallast im Grundbuch eingetragen. Eine Reallast ist eine rechtliche Sicherung. Sie sorgt dafür, dass der Grundstückseigentümer sein Geld bekommt. Wenn er es nicht bekommt, darf er das Grundstück verwerten.

Bei einer Aufteilung nach WEG wird dieser Zins normalerweise auf die Wohnungen verteilt. Wohnung A zahlt vielleicht 100 Euro und Wohnung B zahlt 150 Euro.

Unterschiedliche Belastungen sind kein Hindernis

Was passiert nun, wenn Wohnung A und Wohnung B unterschiedlich hohe Schulden oder Zinsen haben? Darf man sie trotzdem zusammenlegen?

Die Antwort lautet: Ja, das steht der Zusammenlegung nicht entgegen.

Das Gesetz ist hier sehr flexibel. Auch wenn die Belastungen im Grundbuch verschieden sind, kann man aus zwei rechtlichen Einheiten eine einzige machen. Das ist für Eigentümer sehr wichtig. Es ermöglicht ihnen, ihren Wohnraum später an ihre Bedürfnisse anzupassen. Der Grundbuchbeamte muss die Zusammenlegung vornehmen, auch wenn die Zahlen in der Spalte für die Belastungen unterschiedlich aussehen.

Teil 3: Was passiert, wenn das Erbbaurecht endet?

Dies ist der schwierigste, aber auch wichtigste Teil. Ein Erbbaurecht ist fast nie ewig. Es hat ein Ablaufdatum. Oder beide Seiten sagen irgendwann: „Wir wollen diesen Vertrag nicht mehr.“ Das nennt man dann einverständliche Aufhebung.

Das Eigentum „fällt zurück“

Wenn das Erbbaurecht endet, erlischt es. Das Haus gehört dann rechtlich gesehen wieder dem Eigentümer des Bodens. Das nennt man den Heimfall oder das Erlöschen durch Zeitablauf.

Die Aufteilung verschwindet automatisch

Hier gibt es eine wichtige Falle für Laien: Die Aufteilung in Wohnungen gehört fest zum Erbbaurecht. Wenn das Erbbaurecht stirbt, stirbt rechtlich gesehen auch die Aufteilung in Wohnungen.

Stellen Sie sich das wie einen Baum vor. Das Erbbaurecht ist der Stamm. Die einzelnen Wohnungen sind die Äste. Wenn man den Stamm fällen muss, fallen auch alle Äste zu Boden. Die Aufteilung setzt sich nicht automatisch am nackten Grundstück fort. Plötzlich gibt es im Grundbuch keine „Wohnung Nr. 5“ mehr, sondern nur noch ein großes Grundstück mit einem Haus darauf.

Erläuterung zur Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Zusammenhang mit Erbbaurechten

Die Lösung: Eine neue Vereinbarung

Möchten die Bewohner der Wohnungen aber weiterhin Eigentümer ihrer eigenen vier Wände bleiben? Dann gibt es nur einen Weg: Sie müssen eine neue Teilungsvereinbarung treffen.

Dafür müssen sich alle Beteiligten an einen Tisch setzen:

• Der Eigentümer des Bodens (dem jetzt alles gehört).
• Die bisherigen Wohnungseigentümer.
• Ein Notar.

Man muss alles neu regeln. Der Grundstückseigentümer muss zustimmen, dass das echte Grundstück (der Boden) nun direkt in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Das ist ein großer bürokratischer Aufwand. Es ist rechtlich eine völlig neue Situation. Ohne diesen neuen Vertrag würden die alten Besitzer ihre rechtliche Unabhängigkeit verlieren. Sie wären dann vielleicht nur noch Mieter oder Miteigentümer an einem riesigen Komplex, ohne dass ihnen eine spezielle Wohnung allein gehört.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Das Thema ist sehr trocken, aber für die Sicherheit Ihres Eigentums entscheidend. Hier sind die drei Kernbotschaften noch einmal kurz zusammengefasst:

1. Teilflächen: Man kann Wohnungen auch dann bilden, wenn das Baurecht nur für ein Stück des Grundstücks gilt.
2. Zusammenlegung: Zwei Wohnungen können zu einer werden, auch wenn die finanziellen Lasten im Grundbuch unterschiedlich hoch sind.
3. Ende des Rechts: Wenn das Erbbaurecht endet, ist die Aufteilung der Wohnungen weg. Man braucht sofort einen neuen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer, um das Eigentum zu retten.

Ein wichtiger Rat für Sie

Diese Themen sind rechtlich hochsensibel. Ein kleiner Fehler in einer Urkunde kann später zu großen finanziellen Schäden führen. Besonders wenn es um das Ende eines Erbbaurechts oder um die Änderung von Belastungen geht, brauchen Sie Experten.

In solchen Fällen geht es um hohe Werte und komplizierte Eintragungen im Grundbuch. Ein Laie kann diese Details kaum allein überblicken. Gesetze und Fristen müssen genau beachtet werden. Nur so bleibt Ihr Eigentum langfristig geschützt.

Für eine rechtssichere Beratung und die Gestaltung Ihrer Verträge sollten Sie sich professionelle Hilfe suchen. Bitte nehmen Sie für weitere Informationen und eine individuelle Beratung mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.