Erläuterung zur nachträglichen Begründung von Sondernutzungsrechten

Erläuterung zur nachträglichen Begründung von Sondernutzungsrechten

Sie haben gefragt, wie Sondernutzungsrechte in einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft nachträglich begründet werden können. Hier ist eine einfache Erklärung der rechtlichen Regeln aus den Abschnitten 131 bis 131c.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Zuerst klären wir den wichtigsten Begriff. Normalerweise gehört das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern zusammen. Das sind zum Beispiel der Garten, der Hof oder das Treppenhaus. Jeder darf diese Flächen nutzen. Das steht in § 13 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Ein Sondernutzungsrecht ändert das. Es gibt einem einzelnen Eigentümer das Recht, eine Fläche allein zu nutzen. Die anderen Eigentümer werden von der Nutzung ausgeschlossen. Ein typisches Beispiel ist ein Gartenanteil oder ein Parkplatz im Hof.

Die nachträgliche Vereinbarung (Abschnitt 131)

Wenn eine Gemeinschaft schon besteht, kann man Sondernutzungsrechte nicht einfach so verteilen.

Einstimmigkeit ist Pflicht

Alle Eigentümer müssen zustimmen. Man nennt das eine einstimmige Vereinbarung. Es reicht nicht, wenn nur die Mehrheit dafür ist. Da das Recht der anderen Eigentümer eingeschränkt wird, müssen wirklich alle „Ja“ sagen.

Die Rolle des Grundbuchs

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis beim Gericht. Dort stehen alle Rechte an einem Grundstück. Wenn Sie sich mit den anderen Eigentümern einigen, gilt das zuerst nur zwischen Ihnen. Man nennt das schuldrechtliche Wirksamkeit.

Problematisch wird es, wenn eine Wohnung verkauft wird. Der neue Käufer ist ein Sonderrechtsnachfolger. Er ist an alte Absprachen nur gebunden, wenn diese im Grundbuch stehen. Deshalb sagt das Gesetz in § 10 Abs. 2 WEG: Tragen Sie das Recht in das Grundbuch ein! Nur dann gilt es für immer und für jeden neuen Nachbarn. Das nennt man das Publizitätsprinzip. Es bedeutet, dass jeder von außen sehen kann, welche Rechte bestehen.

Erläuterung zur nachträglichen Begründung von Sondernutzungsrechten

Warum Beschlüsse nicht ausreichen (Abschnitt 131a)

In einer Versammlung fassen Eigentümer oft Beschlüsse. Hier gilt meistens die Mehrheit. Doch Vorsicht: Ein Sondernutzungsrecht kann man nicht durch einen Beschluss erschaffen.

Früher gab es Ausnahmen, aber heute ist das streng. Selbst wenn alle bei der Versammlung dafür stimmen, ist das rechtlich kein echter Beschluss. Ein solcher Beschluss wäre unwirksam (nichtig). Er würde den anderen Eigentümern ein grundlegendes Recht entziehen. Man kann niemandem sein Mitnutzungsrecht einfach durch eine Abstimmung wegnehmen.

Die Zustimmung von Dritten (Abschnitt 131b)

Oft sind die Wohnungen nicht schuldenfrei. Banken haben vielleicht Kredite gegeben. Diese Banken stehen im Grundbuch. Man nennt sie Drittberechtigte.

Warum die Bank mitreden darf

Wenn ein Teil des Gemeinschaftseigentums zum Sondernutzungsrecht wird, ändert sich der Wert der Anlage. Die Banken müssen deshalb bei der Begründung meistens zustimmen. Das ist eine zusätzliche Hürde.

Wann keine Zustimmung nötig ist

Es gibt zwei Ausnahmen, bei denen es einfacher geht:

1. Der Vorbehalt: Manchmal hat sich der erste Eigentümer (der Aufteiler) schon bei der Gründung das Recht vorbehalten, später Sondernutzungsrechte zu vergeben. Wenn das schon im Grundbuch steht, wissen die Banken Bescheid. Dann brauchen sie nicht noch einmal gefragt zu werden.
2. Verschiebung oder Abtrennung: Existiert ein Sondernutzungsrecht bereits? Dann sind die anderen Eigentümer ja sowieso schon von der Nutzung ausgeschlossen. Wenn dieses Recht nun von Wohnung A auf Wohnung B übertragen wird, ändert das für den Rest der Gemeinschaft nichts. Auch wenn eine Grenze zwischen zwei Gartenanteilen verschoben wird, ist das unkritisch. Hier ist keine neue Zustimmung aller nötig.

Kein Recht durch Gewohnheit

Wichtig ist auch: Nur weil man einen Garten 20 Jahre lang allein genutzt hat, entsteht kein Recht daraus. Das nennt man Gewohnheitsrecht. Im Wohnungseigentumsrecht gibt es das nicht. Auch wenn die Mehrheit die Nutzung jahrelang geduldet hat, ist das kein festes Recht. Ohne Eintragung im Grundbuch kann sich das Blatt jederzeit wenden.

Schutz des guten Glaubens (Abschnitt 131c)

Das Gesetz schützt den „guten Glauben“. Das steht in § 892 BGB.

Was man nicht sieht, gilt nicht

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung. Im Grundbuch steht nichts von einem Sondernutzungsrecht für den Nachbarn am Garten. Dann dürfen Sie davon ausgehen, dass der Garten allen gehört. Auch wenn der Nachbar behauptet, er hätte das mal mit dem Vorbesitzer so abgemacht. Was nicht im Grundbuch steht, existiert für den Käufer rechtlich nicht.

Streitigkeiten vor Gericht

Wenn es Streit über ein Sondernutzungsrecht gibt, ist das eine Frage der Gebrauchsregelung. Es geht nicht darum, wem das Land gehört. Das Land bleibt Gemeinschaftseigentum. Es geht nur darum, wer es nutzen darf. Für solche Streitfälle gibt es ein spezielles Verfahren beim Gericht nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG.

Zusammenfassung der Fachbegriffe

Hier finden Sie noch einmal die wichtigsten Begriffe kurz erklärt:

• Gemeinschaftseigentum: Alles am Haus und Grundstück, was nicht einer einzelnen Wohnung fest zugeordnet ist.
• Sondernutzungsrecht: Das exklusive Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen.
• Sonderrechtsnachfolger: Der Käufer oder Erbe einer Wohnung.
• Grundbucheintragung: Der offizielle Vermerk beim Gericht, damit ein Recht für alle sichtbar und dauerhaft gültig ist.
• Einstimmigkeit: Alle Eigentümer, die im Grundbuch stehen, müssen unterschreiben. Eine Mehrheit reicht nicht.
• Publizitätsprinzip: Das Prinzip, dass wichtige rechtliche Verhältnisse im Grundbuch für jeden einsehbar sein müssen.

Die nachträgliche Einräumung von Sondernutzungsrechten ist ein komplizierter Vorgang. Er erfordert viel Papierkram und die Zustimmung vieler Personen. Fehler bei der Vereinbarung oder der Eintragung können später zu teuren Rechtsstreitigkeiten führen. Besonders beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung sollten Sie genau prüfen, welche Rechte wirklich im Grundbuch stehen. Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Absprachen oder bloße Beschlüsse der Eigentümerversammlung.

Für eine rechtssichere Gestaltung dieser Verträge und die notwendigen Grundbucheintragungen sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.