Erlöschen von Dienstbarkeiten bei gutgläubig lastenfreiem Erwerb einer Eigentumswohnung

Erlöschen von Dienstbarkeiten bei gutgläubig lastenfreiem Erwerb einer Eigentumswohnung

BGH, Beschluss vom 23.07.2015 – V ZB 1/14: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb bei Leitungsdienstbarkeiten

Vorinstanzen:

AG Fürstenwalde – Grundbuchamt – , Entscheidung vom 28.01.2013 – Fürstenwalde/Spree Blatt 9080-11 –

OLG Brandenburg, Entscheidung vom 18.11.2013 – 5 W 68/13 –

RA und Notar Krau

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 23. Juli 2015 (Az. V ZB 1/14) eine wichtige Entscheidung zur Löschung von nicht im Grundbuch eingetragenen Leitungsdienstbarkeiten durch gutgläubigen Erwerb getroffen. Im Kern geht es darum, ob eine solche Dienstbarkeit erlischt, wenn nicht das gesamte Grundstück, sondern nur einzelne Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten daran veräußert werden. Der BGH bekräftigt, dass der gutgläubige Erwerb einer solchen Einheit zum vollständigen Erlöschen der Dienstbarkeit am gesamten Grundstück führen kann.

Sachverhalt und Gang des Verfahrens

Ein kommunaler Zweckverband in Brandenburg beantragte im Januar 2013 unter Berufung auf eine Leitungs- und Anlagenbescheinigung die Berichtigung des Grundbuchs. Er wollte eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Schmutzwasserleitung auf einem bestimmten Flurstück eintragen lassen. Das Grundstück war jedoch in 26 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt, und bei einer dieser Einheiten war bereits im Februar 2012 ein Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt und die Eintragung vorgenommen worden.

Das Grundbuchamt wies den Antrag des Zweckverbandes zurück. Auch die Beschwerde des Zweckverbandes beim Oberlandesgericht (OLG) blieb ohne Erfolg. Das OLG begründete seine Entscheidung damit, dass die Dienstbarkeit zwar kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuchs entstanden sei, aber durch den gutgläubig lastenfreien Erwerb einer der Wohnungseigentumseinheiten erloschen sei. Es verwies dabei auf die Anwendung des Paragraf 892 Abs. 1 BGB in Verbindung mit Paragraf 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG, da der Umschreibungsantrag nach dem 31. Dezember 2010 gestellt wurde.

Der Umstand, dass die Dienstbarkeit das gesamte Grundstück und nicht nur den veräußerten Miteigentumsanteil belastete, stehe dem gutgläubigen Erwerb nicht entgegen. Die Folge des lastenfreien Erwerbs einer einzelnen Einheit sei das Erlöschen der Belastung am gesamten Grundstück. Gegen diese Entscheidung legte der Zweckverband Rechtsbeschwerde ein.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH wies die Rechtsbeschwerde des Zweckverbandes als unbegründet zurück und bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen.

1. Auslegung des Eintragungsantrags

Zunächst stellte der BGH klar, dass der Eintragungsantrag des Zweckverbandes so auszulegen sei, dass er sich nicht nur auf das im Antragsvordruck bezeichnete Wohnungsgrundbuchblatt, sondern auf die Grundbücher aller Wohnungs- und Teileigentumseinheiten bezieht. Dies sei vernünftig und entspreche der Interessenlage, da eine das gesamte Grundstück belastende Dienstbarkeit in alle entsprechenden Grundbücher einzutragen wäre.

2. Voraussetzungen für die Grundbuchberichtigung und Unrichtigkeitsnachweis

Der BGH führte aus, dass die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs nicht vorliegen, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht nachgewiesen ist.

Entstehung der Dienstbarkeit:

Es sei davon auszugehen, dass die Dienstbarkeit gemäß Paragraf 9 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 5 GBBerG in Verbindung mit Paragraf 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b SachenR-DV kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuchs entstanden ist. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung der Aufsichtsbehörde ersetzt dabei für das Berichtigungsverfahren den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs.

Bestand des Rechts:

Für eine Berichtigung muss das außerhalb des Grundbuchs entstandene Recht zum Zeitpunkt des Berichtigungsantrags noch bestehen. Der Antragsteller muss lückenlos alles ausräumen, was der begehrten Eintragung entgegenstehen könnte, insbesondere die Möglichkeit eines gutgläubig lastenfreien Erwerbs.

Gutgläubiger lastenfreier Erwerb:

Gemäß Paragraf 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG in Verbindung mit Paragraf 892 Abs. 1 Satz 1 BGB können nicht gebuchte beschränkte persönliche Dienstbarkeiten durch einen gutgläubig lastenfreien Erwerb des Grundstücks erlöschen, wenn der Antrag auf Umschreibung des Eigentums nach dem 31. Dezember 2010 gestellt wird. Diese Dienstbarkeiten sind nur befristet von dem Buchungszwang befreit.

Erlöschen von Dienstbarkeiten bei gutgläubig lastenfreiem Erwerb einer Eigentumswohnung

Bedeutung der Bescheinigung:

Die behördliche Bescheinigung gibt nur über das Entstehen, nicht aber über ein mögliches Erlöschen der Dienstbarkeit Auskunft. Die Frage des gutgläubigen Erwerbs muss das Grundbuchamt anhand der vorliegenden Eintragungsunterlagen selbst entscheiden.

Vorliegender Fall:

Da der Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Februar 2012 und somit nach Ablauf der Schutzfrist für nicht gebuchte Rechte einging, war ein gutgläubig lastenfreier Erwerb möglich. Der Antragsteller konnte nicht nachweisen, dass der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv kannte, was für die Eintragung des nicht gebuchten Rechts erforderlich gewesen wäre.

3. Gutgläubiger lastenfreier Erwerb bei Teilerwerb

Der zentrale Streitpunkt war die Frage, ob eine nicht gebuchte Leitungsdienstbarkeit auch dann nach Paragraf 892 Abs. 1 BGB erlischt, wenn nicht das gesamte Grundstück, sondern lediglich einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten veräußert werden.

Streitstand:

Eine Ansicht vertrat, dass der Schutz des guten Glaubens sich nur auf das erworbene Recht und die darauf bezogenen Eintragungen im Grundbuch erstrecke. Ein Recht, das nur als Belastung des gesamten Grundstücks bestehen könne (wie eine Leitungsdienstbarkeit), solle durch den Erwerb eines Miteigentumsanteils oder von Wohnungseigentum nicht erlöschen. Die Gegenansicht argumentierte, dass der Schutz des guten Glaubens des Erwerbers allein nach dem Inhalt des Grundbuchs zu bestimmen sei. Der Inhalt des Grundbuchs gelte auch hinsichtlich das gesamte Grundstück betreffender Eintragungen als richtig, unabhängig davon, ob das gesamte Grundstück oder nur ein Teil davon erworben werde.

Entscheidung des BGH:

Der BGH schloss sich der letztgenannten Auffassung an. Er begründete dies mit dem Wortlaut des Paragraf 892 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Inhalt des Grundbuchs zugunsten des Erwerbers als richtig gilt. Die Vorschrift sei umfassend zu verstehen und diene dem Schutz des Vertrauens in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Es sei irrelevant, welches Recht an dem Grundstück erworben werde.

Folge für die Dienstbarkeit:

Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich somit auch auf nicht eingetragene, aber eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück. Auch wenn eine Leitungsdienstbarkeit nach ihrem Inhalt nur das gesamte Grundstück belasten kann und nicht an einzelnen Miteigentumsanteilen fortbestehen kann, führt der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Teils des Grundstücks dazu, dass die Dienstbarkeit am Grundstück insgesamt erlischt. Der BGH verwies zur Begründung auf seine frühere Rechtsprechung, wonach die Durchsetzung eines Löschungsanspruchs durch einen Wohnungseigentümer zum Erlöschen der Dienstbarkeit insgesamt führt, auch wenn andere Wohnungseigentümer keinen solchen Anspruch haben.

Fazit

Der BGH bestätigt mit diesem Beschluss, dass der gutgläubige Erwerb einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu einem vollständigen Erlöschen einer nicht im Grundbuch eingetragenen Leitungsdienstbarkeit am gesamten Grundstück führen kann, sofern der Antrag auf Eigentumsumschreibung nach dem 31. Dezember 2010 gestellt wurde und der Erwerber gutgläubig war. Dies stärkt den öffentlichen Glauben an das Grundbuch und den Verkehrsschutz im Immobilienrecht erheblich. Versorgungsunternehmen müssen daher sicherstellen, dass ihre Leitungsdienstbarkeiten rechtzeitig im Grundbuch eingetragen werden, um einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb entgegenzuwirken.

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