Ermittlung des Gebäudeertragswertes für die Erbschaftsteuer – BFH Urteil vom 05/12/2019 – II R 41/16

Kontext und Vorgeschichte

Der Kläger und seine Mutter waren Eigentümer eines Grundstücks in X, das aus 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit bestand.

Nach dem Tod der Mutter im Jahr 2012 beerbte der Kläger sie.

Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes für die Erbschaftssteuer setzte der Kläger verschiedene Mietwerte an, darunter vertraglich vereinbarte Mieten und Mittelwerte aus dem Mietspiegel.

Das Finanzamt setzte jedoch höhere Mietwerte an, basierend auf den obersten Werten des Mietspiegels.

Kernaussagen des Urteils

Rohertrag und vertraglich vereinbarte Miete:

Grundsätzlich ist für die Bewertung im Ertragswertverfahren der vertraglich vereinbarte Mietbetrag maßgeblich. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann jedoch nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie erheblich (mehr als 20 %) von der Spanne des Mietspiegels abweicht.

Ermittlung des Gebäudeertragswertes für die Erbschaftsteuer – BFH Urteil vom 05/12/2019 – II R 41/16

Übliche Miete:

Für die Bestimmung, ob eine Miete als üblich anzusehen ist, werden die untersten und obersten Werte der Mietspanne herangezogen, nicht der Mittelwert.

Eine Miete, die mehr als 20 % von diesen Werten abweicht, gilt als unüblich.

Prüfung der Abweichung:

Das Finanzamt hatte korrekt geprüft, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht, indem es die extremen Werte der Mietspanne als Referenz heranzog.

Entscheidung und Begründung

Die Revision des Klägers wurde zurückgewiesen.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hatte richtig entschieden, dass für die Prüfung der 20 %-Grenze die äußeren Werte der Mietspanne des Mietspiegels maßgeblich sind.

Ermittlung des Gebäudeertragswertes für die Erbschaftsteuer – BFH Urteil vom 05/12/2019 – II R 41/16

Diese Vorgehensweise ist gerechtfertigt, um eine realistische und missbrauchsresistente Bewertung zu gewährleisten.

Rechtliche Grundlagen:

Nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sind Grundbesitzwerte gesondert festzustellen.

Der Rohertrag ergibt sich aus dem vertraglich vereinbarten Entgelt.

Weicht dieses jedoch um mehr als 20 % von der üblichen Miete ab, wird die übliche Miete angesetzt.

Finanzverwaltungspraxis:

Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten, Mietspiegeln oder Mietdatenbanken abgeleitet werden.

Bei Mietspiegeln sind die Daten differenziert zu betrachten.

Üblich sind alle Mietwerte innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels.

Der BFH folgte dieser Praxis.

Ermittlung des Gebäudeertragswertes für die Erbschaftsteuer – BFH Urteil vom 05/12/2019 – II R 41/16

Praktische Anwendung:

Die Benutzung der extremen Spannenwerte des Mietspiegels als Vergleichsmaßstab ist einfach und plausibel.

Dies vermeidet die potenzielle Verzerrung der Bewertung durch willkürlich vereinbarte Mieten.

Auswirkungen und Schlussfolgerungen

Das Urteil bestätigt, dass bei der Ermittlung des Rohertrags im Ertragswertverfahren nicht der Mittelwert, sondern die äußeren Werte der Mietspanne maßgeblich sind.

Diese Vorgehensweise sichert eine faire und realitätsnahe Bewertung und schließt Missbrauchsmöglichkeiten aus.

Das Finanzamt hatte korrekt gehandelt, indem es die äußeren Spannenwerte des Mietspiegels anwendete.

Die Entscheidung hat Auswirkungen auf die Praxis der Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke, insbesondere bei der Erbschaftssteuer, und stellt klar, dass die Orientierung an den extremen Werten der Mietspanne gerechtfertigt und rechtssicher ist