Erschließungskosten beim Grundstückskauf: Wer zahlt wirklich?

BGH, 12.06.1992 – V ZR 106/91

Beim Erwerb eines Grundstücks oder Erbbaurechts überraschen oft Jahre später Erschließungsbeiträge der Gemeinde. Viele Käufer glauben fälschlicherweise, diese öffentlichen Lasten seien im Kaufpreis enthalten. Doch die Realität sieht anders aus: Die Kosten für Straßenbau, Kanal und andere Erschließungsmaßnahmen können schnell mehrere tausend Euro betragen. Das BGH-Urteil vom 12. Juni 1992 zeigt deutlich, wie wichtig eine klare vertragliche Regelung dieser Kostenfrage ist.

Der folgende Fall verdeutlicht, welche Streitigkeiten entstehen können, wenn die Parteien den Zeitpunkt der Erschließungsmaßnahmen nicht präzise genug vereinbaren. Ein Erbbaurechtsnehmer erhielt Jahre nach dem Besitzübergang einen Bescheid über Erschließungskosten für eine Straße, die bereits zum Kaufzeitpunkt fertiggestellt war. Der Verkäufer weigerte sich, die Kosten zu übernehmen. Das Urteil gibt hier wichtige Orientierungshilfen für die Praxis und zeigt, wie Gerichte solche Vertragsklauseln auslegen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

Die wichtigsten Kernaussagen des Beitrags in Kürze:

• Auslegungsregel: Bei unklaren Vertragsformulierungen zur Erschließungskostentragung richtet sich die Kostenverteilung nach dem tatsächlichen baulichen Zustand im Zeitpunkt des Besitzübergangs.
• Erstattungsanspruch: Der Käufer kann vom Verkäufer die Erstattung gezahlter Erschließungsbeiträge verlangen, auch wenn die Rechtlichkeit des Beitragsbescheids noch nicht abschließend geklärt ist.
• Schutzmechanismus: Die Zahlungsverpflichtung des Verkäufers kann Zug um Zug gegen Abtretung eventueller Rückzahlungsansprüche des Käufers gegen die Gemeinde beschränkt werden.

Der Fall im Detail: Eine Straße, zwei Zeitpunkte, ein Streit

Im vorliegenden Fall erwarb der Kläger zusammen mit seiner Ehefrau durch notariellen Vertrag vom 28. November 1980 ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück. Die an der östlichen Grundstücksgrenze verlaufende H-Straße war zum vereinbarten Besitzübergang am 1. Dezember 1980 bereits bis zu einer abzweigenden Querstraße vollständig hergestellt. Dennoch hatte die Gemeinde bis dahin von den Anliegern noch keinen Erschließungsbeitrag für diese in den mittleren 1970er Jahren abgeschlossenen Baumaßnahmen erhoben.

Der notarielle Vertrag enthielt folgende Klausel zur Kostentragung: „Erschließungsbeiträge und Anschlusskosten aller Art sowie Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz für bis zum Besitzübergang durchgeführte Maßnahmen werden vom Verkäufer, für danach durchgeführte Maßnahmen vom Käufer getragen. Gleichgültig ist dabei, wann diese Beiträge und Kosten fällig und wem sie in Rechnung gestellt werden.“

Erst im Jahr 1983 bzw. 1986 wurde die H-Straße in ein anschließendes Neubaugebiet fortgeführt. Mit Bescheid vom 20. August 1987 setzte die Gemeinde nun zu Lasten des Erbbaugrundstücks einen Erschließungsbeitrag in Höhe von 29.246,04 DM fest. Der Kläger übersandte den Bescheid an den Verkäufer und forderte ihn zur Zahlung auf. Der Verkäufer lehnte jedoch mit der Begründung ab, der Beitragsbescheid sei rechtswidrig und wesentlich überhöht.

Die Auslegung der Vertragsklausel durch die Gerichte

Das Landgericht und das Oberlandesgericht gaben der Klage statt. Das Oberlandesgericht legte die Vertragsklausel dahin aus, dass die Verteilung der Erschließungskostenbeiträge im Innenverhältnis nach dem im Zeitpunkt des Besitzübergangs augenscheinlich gegebenen baulich abgeschlossenen Zustand der Straßenerschließung erfolgen sollte. Die Verkäufer müssten Beiträge jedenfalls bis zu der in diesem Zeitpunkt angefallenen Höhe tragen, während die Käufer allenfalls eine sich aus der Straßenverlängerung ergebende Erhöhung zahlen sollten.

Das Oberlandesgericht stellte fest, dass eine solche Erhöhung nicht eingetreten sei. Im Gegenteil: Der Erschließungsbeitrag für das Grundstück habe sich gegenüber einer Abrechnung zur Zeit des Besitzübergangs sogar ermäßigt. Der Vorteil dieser späteren Entwicklung komme damit allein den Beklagten zugute.

Der BGH bestätigt die Auslegung der Vorinstanzen

Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Auslegung in seinem Urteil vom 12. Juni 1992. Er stellte klar, dass bei der Auslegung von Individualverträgen die Paragrafen 133, 157 BGB maßgebend sind. Danach ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien zu erforschen, nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Der BGH betonte, dass das Berufungsgericht den Begriff „durchgeführte Maßnahmen“ zu Recht im bautechnischen Sinne verstanden habe, also im Sinne der zur Herstellung der Erschließungsanlage dienenden Baumaßnahmen.

Entscheidend war für den BGH der äußere Anschein des Erschließungszustands zum Zeitpunkt des Besitzübergangs sowie der übereinstimmende Vortrag der Parteien, dass sie eine Fortführung der H-Straße in nördlicher Richtung nicht erwartet hätten. Für diesen „nicht bedachten Fall“ ziehe eine Pflicht der Käufer zur Tragung der Erschließungsbeiträge nur dann in Betracht, falls diese höher sein sollten als eine abschnittsweise Abrechnung im Zeitpunkt des Besitzübergangs.

Die wichtige Frage der Erstattung bei unsicheren Beitragsbescheiden

Besonders bedeutsam ist die zweite Entscheidung des BGH in diesem Urteil. Das Gericht klärte, dass der Käufer vom Verkäufer die Erstattung gezahlter Beiträge verlangen kann, auch wenn noch nicht feststeht, ob und in welcher Höhe der Beitragsbescheid der Gemeinde zu Recht ergangen ist.

Das Berufungsgericht hatte offen gelassen, ob und in welcher Höhe der Beitragsbescheid der Gemeinde zu Recht ergangen war. Es hatte auch nicht berücksichtigt, dass der Bescheid zwischenzeitlich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren durch ein Urteil aufgehoben wurde. Dennoch verurteilte es die Beklagten zur Zahlung.

Der BGH stützte diese Entscheidung darauf, dass es im vorliegenden Fall um eine vertragliche Regelung zwischen den Parteien zur Tragung öffentlich-rechtlicher Erschließungsbeiträge gehe. Der Kläger war verpflichtet, den festgesetzten Beitrag einschließlich der Stundungszinsen an die Gemeinde zu bezahlen, solange der Bescheid bestand. Da nach der Auslegung des Berufungsgerichts feststand, dass die Beklagten die Käufer von der Beitragsschuld freizustellen hatten, könnten diese die Erstattung der geleisteten Zahlung verlangen.

Der Schutz der Verkäufer erfolge dadurch, dass die Verurteilung von der Einschränkung abhängig gemacht werde, dass der Beklagte nur Zug um Zug gegen Abtretung eventueller Rückzahlungsansprüche des Klägers gegen die Gemeinde bezahlen müsse.

Die gesamtschuldnerische Haftung der Verkäufer

Der BGH befasste sich auch mit der Frage der Aktivlegitimation des Klägers und der gesamtschuldnerischen Haftung der Beklagten. Er stellte klar, dass der Kläger allein die Zahlung des Erschließungsbetrages an sich und seine Ehefrau verlangen kann (Paragraf 432 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies gilt auch im Falle einer im natürlichen Sinne teilbaren Leistung, wenn die Gläubiger wie hier in einer einfachen Rechtsgemeinschaft stehen, da der gemeinsame Verwaltungszweck eine rechtliche Unteilbarkeit begründet.

Die Haftung der Beklagten als Gesamtschuldner folgt aus den Paragrafen 427, 421 BGB. Auch wenn die Verurteilung der Beklagten auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen beruhte – nämlich Auftrag und Geschäftsführung ohne Auftrag –, steht dies der Annahme einer gesamtschuldnerischen Haftung nicht entgegen. Die Beklagten schulden die gleiche Leistung, und die beiden Verpflichtungen stehen in einem inneren Zusammenhang, der sie zu einer rechtlichen Zweckgemeinschaft zusammenfasst.

Die Freistellung von Verfahrenskosten

Schließlich befasste sich der BGH mit der Freistellung von Verfahrenskosten. Das Oberlandesgericht hatte die Beklagten zur Freistellung von Ansprüchen der Verwaltungsbehörden und des Rechtsanwalts des Klägers im Rahmen des Widerspruchsverfahrens sowie von Kostenansprüchen im verwaltungsrechtlichen Streit verurteilt.

Das Berufungsgericht hatte das Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 10. September 1987 als Auftrag zur Einlegung und Durchführung der möglichen Rechtsbehelfe gegen den Beitragsbescheid ausgelegt. Diese Auslegung hält der BGH für rechtsfehlerfrei. Dass der Beitragsbescheid an den Kläger gerichtet war, schließt einen entsprechenden Auftrag des Beklagten nicht aus, da Rechtsbehelfe gegen den Bescheid mit Rücksicht auf die Freistellungspflicht der Beklagten auch in deren Interesse lagen.

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Das vorliegende BGH-Urteil zeigt eindrucksvoll, wie komplex die Auslegung von Vertragsklauseln zur Erschließungskostentragung sein kann. Schon scheinbar kleine Unterschiede in der Formulierung können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Die Gefahr von teuren Rechtsstreitigkeiten Jahre nach dem Grundstückserwerb ist real, insbesondere wenn Erschließungsbeiträge erst lange nach dem Besitzübergang festgesetzt werden.

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Kritisch nachgefragt – Ist die Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1992 auch im Juni 2026 noch rechtlich unumstritten?

Die Entscheidung befasst sich mit der Auslegung einer Klausel in einem Grundstückskaufvertrag zur Tragung von Erschließungsbeiträgen. Der BGH entschied, dass der Begriff „durchgeführte Maßnahmen“ bautechnisch (als Baumaßnahmen) und nicht rechtstechnisch (als Erschließungsanlage) auszulegen ist. Maßgeblich war der äußere Anschein des Erschließungszustands zum Zeitpunkt des Besitzübergangs 1.

Aktueller Stand der Rechtsprechung

Keine direkte Infragestellung: Die Entscheidung V ZR 106/91 wird in der neueren Rechtsprechung und Literatur nicht explizit in Frage gestellt oder aufgehoben. Die nachfolgenden Entscheidungen befassen sich vorwiegend mit anderen Aspekten:

1. Steuerrechtliche Perspektive (BFH): Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Entscheidungen (z.B. II R 9/21 vom 23.2.2022, II R 32/20 vom 28.9.2022) die Frage behandelt, ob Erschließungskosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage eingehen 23. Diese Entscheidungen betreffen jedoch steuerrechtliche Fragen und nicht die zivilrechtliche Vertragsauslegung aus V ZR 106/91.
2. Ältere verwandte Rechtsprechung: Die BGH-Entscheidung V ZR 242/85 vom 16.1.1987 behandelte bereits ein ähnliches Thema zur Übernahme privater Erschließungskosten im Grundstückskaufvertrag 4.

Stellungnahme der Kommentarliteratur

Die neuere Kommentarliteratur (2020-2023) zur Problematik der Erschließungskosten in Grundstückskaufverträgen enthält keine Hinweise darauf, dass die Entscheidung V ZR 106/91 als überholt angesehen wird:

• Saenger in Schulze, BGB Paragraf 436 Rn. 1-5 (2023): Erwähnt die gesetzliche Regelung des Paragraf 436 BGB, ohne auf V ZR 106/91 direkt einzugehen 5.
• Schiffner in BeckFormB ImmobilienR (2023): Verweist auf einen BGH-Beschluss (DNotZ 1994, 52), der als Gerechtigkeitsmaßstab für die Kostentragungsverteilung den „Erschließungsvorteil“ nennt 6.
• Zahn in Grziwotz/Koeble (2022): Weist darauf hin, dass die Behandlung der Erschließungskosten „noch nicht abschließend geklärt“ sei 7.
• Pause/Vogel Bauträgerkauf (2022): Diskutieren verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für Erschließungskosten, ohne V ZR 106/91 direkt zu erwähnen 8.

Gesetzliche Entwicklung

Die Schuldrechtsreform 2002 führte zur Neufassung des Paragraf 436 BGB, der nunmehr auf den „bautechnischen Beginn“ der Maßnahmen abstellt. Die Entscheidung V ZR 106/91 ist mit dieser gesetzlichen Regelung vereinbar, da sie ebenfalls auf den bautechnischen Aspekt der Maßnahmen abstellt.

Fazit

Die BGH-Entscheidung V ZR 106/91 vom 12. Juni 1992 ist nicht als überholt oder rechtlich umstritten anzusehen. Sie wird in der neueren Literatur und Rechtsprechung weder explizit kritisiert noch in Frage gestellt. Die Grundsätze der Entscheidung, insbesondere:

• die bautechnische Auslegung des Begriffs „durchgeführte Maßnahmen“
• die Berücksichtigung des äußeren Anscheins des Erschließungszustands zum Zeitpunkt des Besitzübergangs
• die Möglichkeit des Käufers, Erstattung vom Verkäufer zu verlangen, auch wenn die Rechtmäßigkeit des Beitragsbescheids noch nicht abschließend geklärt ist (bei entsprechender Abtretung von Rückzahlungsansprüchen)

sind weiterhin gültig. Die aktuelle Diskussion in Literatur und Praxis konzentriert sich eher auf vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten zur Abweichung von der gesetzlichen Regelung des Paragraf 436 BGB als auf eine Infragestellung dieser Entscheidung.

Zitiernachweise:

1

BGH V ZR 106/91

2

BFH II R 32/20

3

BFH II R 9/21

4

BGH V ZR 242/85

5

Saenger – Schulze, Bürgerliches Gesetzbuch | BGB Paragraf 436 Rn. 1-5

6

Schiffner – Vertragsformulare PREMIUM | Form. 6.1.1.17 Rn. 1-30

7

Zahn – Grziwotz/Koeble | Kap. 6 Der Entgeltanspruch des Bauträgers Rn. 6-8

8

Pause, Vogel – Pause/Vogel Bauträgerkauf | Kap. 5 Leistungspflichten des Bauträgers Rn. 108-120