Erweiterte Kürzung gemäß Paragraf 9 Nr 1 Satz 2 GewStG und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung einer Kapitalgesellschaft

September 1, 2025

Erweiterte Kürzung gemäß Paragraf 9 Nr 1 Satz 2 GewStG und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung einer Kapitalgesellschaft

BFH Urteil vom 03. Juni 2025, III R 12/22

RA und Notar Krau

Ein Unternehmen, das ausschließlich Immobilien besitzt und vermietet, kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (Paragraf 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) beantragen, um von der Gewerbesteuer befreit zu werden. Diese Kürzung wird jedoch versagt, wenn das Unternehmen nicht mehr nur Vermögen verwaltet, sondern einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt.

Fallzusammenfassung

Ein Immobilienkonzern gründete 2016 die XZ GmbH (Klägerin), die im selben Jahr fünf Mehrfamilienhäuser kaufte und vermietete. Im Jahr 2018, also nur drei Jahre später, verkaufte die Klägerin diese fünf Immobilien in einem einzigen Akt („en bloc“) an ein anderes Konzernunternehmen weiter. Aufgrund dieses Verkaufs versagte das Finanzamt die beantragte erweiterte Kürzung und setzte eine Gewerbesteuer fest. Das Finanzgericht bestätigte diese Entscheidung, woraufhin die Klägerin in Revision ging.

Das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH)

Der BFH wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück. Die Richter des III. Senats haben die Entscheidung des Finanzgerichts bestätigt.

Erweiterte Kürzung gemäß Paragraf 9 Nr 1 Satz 2 GewStG und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung einer Kapitalgesellschaft

Begründung des Urteils

Die Drei-Objekt-Grenze: Der BFH wendete die sogenannte Drei-Objekt-Grenze an. Diese besagt, dass der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel gilt. Dieser Verkauf von fünf Objekten nach so kurzer Zeit indiziert (weist stark darauf hin), dass die Klägerin die Grundstücke von Anfang an mit der Absicht erworben hat, sie gewinnbringend weiterzuverkaufen, anstatt sie dauerhaft zu vermieten.

Irrelevanz des „en-bloc“-Verkaufs:

Die Klägerin argumentierte, dass der Verkauf in einem einzigen Akt an nur einen Käufer nicht als gewerblicher Grundstückshandel zu werten sei. Der BFH widersprach dem. Für die erweiterte Kürzung ist es unerheblich, ob die Veräußerung an einen oder mehrere Käufer erfolgt. Entscheidend ist, dass die Absicht der Umschichtung von Vermögenswerten (Kauf, kurzer Besitz, Verkauf) gegenüber der Absicht der Vermögensverwaltung (langfristige Vermietung) im Vordergrund stand.

Irrelevanz der Nachhaltigkeit bei Kapitalgesellschaften:

Das Urteil stellt klar, dass bei einer Kapitalgesellschaft wie der Klägerin das Kriterium der Nachhaltigkeit (Wiederholung) im Sinne des Einkommensteuerrechts keine Rolle spielt, wenn es um die Versagung der erweiterten Kürzung geht. Im Gegensatz zu Personengesellschaften unterliegen Kapitalgesellschaften kraft ihrer Rechtsform grundsätzlich der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung ist eine Ausnahme, die nur greift, wenn die Tätigkeit der Gesellschaft mit der bloßen Verwaltung von Privatvermögen vergleichbar ist. Das trifft hier aufgrund des gewerblichen Grundstückshandels nicht zu.

Fazit:

Der BFH kam zu dem Schluss, dass die Klägerin die Grundstücke nicht zur langfristigen Vermietung, sondern primär zum gewinnbringenden Wiederverkauf hielt. Damit wurde die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschritten, und die erweiterte Kürzung musste versagt werden.

RA und Notar Krau
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