Erwerb der Miteigentumsanteile an einem Grundstück durch einen Minderjährigen – Notwendigkeit einer Genehmigung des gesetzlichen Vertreters – KG Berlin 1 W 93/23

Juni 12, 2024

Erwerb der Miteigentumsanteile an einem Grundstück durch einen Minderjährigen – Notwendigkeit einer Genehmigung des gesetzlichen Vertreters – KG Berlin 1 W 93/23

Inhaltsverzeichnis RA und Notar Krau

  1. Einleitung
    • Hintergrund und Problemstellung
    • Relevanz des Themas
  2. Rechtliche Grundlagen
    • Definition und Bedeutung des Miteigentums
    • Rechtsvorschriften zum Erwerb von Miteigentumsanteilen durch Minderjährige
  3. Erwerb der Miteigentumsanteile an einem Grundstück durch einen Minderjährigen
    • Voraussetzungen und Rechtsfolgen
    • Unterschiede zwischen Erwerb einer Eigentumswohnung und eines Miteigentumsanteils
  4. Notwendigkeit einer Genehmigung des gesetzlichen Vertreters
    • Rechtsgrundlagen der Genehmigungspflicht
    • Umfang und Inhalt der Genehmigung
    • Bedeutung des § 107 BGB
  5. Fallanalyse: KG Berlin 1 W 93/23
    • Sachverhalt
    • Entscheidung des Grundbuchamts und Zwischenverfügung
    • Vorangehende Entscheidung: AG Schöneberg, 2. Januar 2023
  6. Argumentation des Kammergerichts Berlin
    • Notwendigkeit der Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger
    • Bedeutung des Negativattests des Familiengerichts
    • Beurteilung der rechtlichen Nachteile für den Minderjährigen
  7. Besondere Überlegungen und Schlussfolgerungen
    • Vergleich der rechtlichen Situation bei Erwerb eines gesamten Grundstücks vs. Miteigentumsanteil
    • Auswirkungen des Nießbrauchs auf die Genehmigungsbedürftigkeit
    • Erläuterung der Genehmigungstatbestände gemäß §§ 1850, 1854 BGB
  8. Fazit und Ausblick
    • Zusammenfassung der wesentlichen Punkte
    • Perspektiven und mögliche Rechtsentwicklungen


Erwerb der Miteigentumsanteile an einem Grundstück durch einen Minderjährigen – Notwendigkeit einer Genehmigung des gesetzlichen Vertreters – KG Berlin 1 W 93/23


vorgehend AG Schöneberg, 2. Januar 2023, XX


Tenor


Die Zwischenverfügung wird zu Ziffer 2 und 3 aufgehoben.

Die weitergehende Beschwerde wird nach einem Geschäftswert von 5.000 EUR zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Erwerb der Miteigentumsanteile an einem Grundstück durch einen Minderjährigen – Notwendigkeit einer Genehmigung des gesetzlichen Vertreters – KG Berlin 1 W 93/23 – Gründe


I.


Die Beteiligte zu 1 ließ in notarieller Urkunde vom 21. Oktober 2022 (UVZ-Nr. 7xx/2xxx des Notars Mxxx Hxxx) in Vollzug einer in derselben Urkunde vereinbarten Schenkung ihr im Beschlusseingang bezeichnetes Grundstück zu je ½ an die Beteiligten zu 3 und 4, ihre minderjährigen Kinder, auf. Sie behielt sich einen lebenslangen Nießbrauch sowie einen durch Vormerkung zu sichernden bedingten Rückauflassungsanspruch vor. § 10 der Urkunde enthält eine Durchführungsvollmacht für „die Notarfachangestellten des Notars Mxxx Hxxx, die dieser einseitig benennten darf“.


Mit Nachtragsvermerk vom 30. November 2022 berichtigte der Notar die Urkunde vom 21. Oktober 2022 dahin, dass im Falle eines Rückübertragungsverlangens die Beteiligte zu 1 Schaden- oder Wertersatz nicht verlangen kann.


Die Beteiligten haben die Eintragung des Nießbrauchs, des Eigentumswechsels und der Rückauflassungsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 2. Januar 2023 aufgegeben, (1.) den Vertrag durch einen Ergänzungspfleger und (2.) die Genehmigung des Ergänzungspflegers durch das Familiengericht genehmigen zu lassen. Mit Ziffer 3 der Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt beanstandet, dass § 2 und § 7 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx hinsichtlich der Verwendung des Begriffs „Übertragungsgegenstand“ und zu der Frage, wie viele Rückauflassungsvormerkungen einzutragen sind, klargestellt werden müssten.


Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten.

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Zu Ziffer 1 und 2 der Zwischenverfügung haben die Beteiligten ein Negativattest des Familiengerichts vom 30. Mai 2023 – 84 F 1014/23 – vorgelegt. Nach dem Inhalt dieser Bescheinigung geht die zuständige Rechtspflegerin davon aus, dass das Rechtsgeschäft weder der Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger noch der Genehmigung des Familiengerichts bedarf.


Zu Ziffer 3 der Zwischenverfügung haben die Beteiligten eine Urkunde vom 16. Januar 2023 (UVZ-Nr. 2x/2xxx des Notars Mxxx Hxxx) vorgelegt, mit der § 2, § 7 und § 8 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx geändert werden. In der notariellen Verhandlung ist unter Berufung auf die Durchführungsvollmacht in § 10 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx Exx Bxxx aufgetreten, die im Eingang der Urkunde von dem Notar als Notarfachangestellte mit Dienstsitz Gxxx 3x, 1xxx Bxxx bezeichnet und „ausdrücklich benannt“ wird.


Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Im Nichtabhilfebeschluss vom 19. April 2023 hat es im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. November 2004 – V ZB 13/04 – ausgeführt, es sei nicht ersichtlich, dass das Grundstück laufende Erträge abwerfe, aus denen die Erwerber laufende öffentliche Grundstückslasten bestreiten könnten. Bezüglich der UVZ-Nr. 2x/2xxx fehle es am Nachweis der Vertretungsmacht der Frau Bxxx, da Bevollmächtigte in der Vollmachtsurkunde ausdrücklich benannt werden müssten.

II.


Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), hat in der Sache aber nur zum Teil Erfolg.

1.


Ziffer 3 der Zwischenverfügung ist aufzuheben, weil die Beteiligten die dort bezeichneten Eintragungshindernisse mit der UVZ-Nr. 2x/2xxx behoben haben. Die hierzu erforderliche Vollmacht der Frau Bxxx ist nachgewiesen. Die Bevollmächtigung der jeweiligen, namentlich nicht bezeichneten Angestellten des Notars ist jedenfalls dann für zulässig zu erachten, wenn der Notar zugleich ermächtigt ist, einen seiner Angestellten zu benennen (OLG Brandenburg, NotBZ 2012, 133) und er diese Ermächtigung bei der Beurkundung der Vertretererklärung auch ausdrücklich ausübt.

Die Vollmachtsmitteilung der Vollmachtgeber an das Grundbuchamt ist in diesem Fall „zweiteilig“, weil die Konkretisierung der Person des Bevollmächtigten erst durch den hierzu bevollmächtigten Notar erfolgen soll. Unter Berücksichtigung beider Teile der Mitteilung ist dem Grundbuchamt die eindeutige und namentliche Identifizierung des auftretenden Bevollmächtigen ohne Zuhilfenahme weiterer Umstände möglich.

2.

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Mit Recht hat das Grundbuchamt jedoch aufgegeben, die Auflassung an die Beteiligten zu 3 und 4 durch einen Ergänzungspfleger genehmigen zu lassen.


Der Erwerb der Miteigentumsanteile an dem Grundstück bedarf nach § 107 BGB der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters der Beteiligten zu 3 und 4, weil er für diese nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist.


Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft ist für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (BGHZ 161, 170, 175; 187, 119). Ob diese weitergehenden Verpflichtungen von den Beteiligten des Rechtsgeschäfts angestrebt worden sind, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie die gesetzliche Folge des angestrebten Rechtsgeschäfts sind (BGH a.a.O.).


Nach diesen Maßstäben hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der unentgeltliche Erwerb einer Eigentumswohnung – anders als der Eigentumserwerb an einem (gesamten) Grundstück – nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist, weil der Erwerber damit nicht nur einen Vermögensgegenstand erwirbt, sondern Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird.

Die den Erwerber damit kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen können nicht als ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich so unbedeutend angesehen werden, dass sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalles eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten (BGHZ 187, 119). Als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte der Erwerber anteilig die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen.

Diese Kosten können je nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes ein ganz erhebliches Ausmaß annehmen (BGH a.a.O.). Hinzu kommt, dass der Erwerber als Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG (ehemals § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbs. 1 WEG) infolge des Erwerbs der Eigentumswohnung kraft Gesetzes den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft für Verbindlichkeiten haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstehen oder während dieses Zeitraums fällig werden (BGH a.a.O.).

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Nicht grundsätzlich anders verhält es sich jedoch auch, wenn der Minderjährige keine Eigentumswohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück erwerben soll. In diesem Fall wird er Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff., 1008 ff. BGB. Auch dies ist eine Sonderverbindung, aus der sich Pflichten und Haftungsfolgen ergeben.

So ist der Bruchteilseigentümer gemäß § 748 BGB den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils – in der Höhe jedoch nicht auf den Wert seines Anteils beschränkt – zu tragen. Anders als ein Alleineigentümer kann er über die Aufwendung solcher Kosten nicht allein entscheiden (§§ 744, 745 BGB). Jedenfalls nach entsprechenden Beschlüssen der Gemeinschafter gemäß § 745 Abs. 1 BGB kann er auch gegen seinen Willen auch im Außenverhältnis wirksam rechtsgeschäftlich verpflichtet werden.


Der Senat verkennt nicht, dass auch der Erwerb eines (gesamten) Grundstücks die Gefahr mit sich bringt, dass der minderjährige Erwerber für Instandhaltung oder Instandsetzung eines aufstehenden Gebäudes oder zur Verhinderung von von dem Grundstück ausgehenden Gefahren Verbindlichkeiten eingehen muss, die über den Wert des erworbenen Grundstücks hinausgehen.

Von der Entstehung solcher Verbindlichkeiten könnte er sich jedoch durch Dereliktion des Grundstücks befreien. Eine entsprechende Möglichkeit steht dem Bruchteilseigentümer ebenso wenig wie dem Wohnungseigentümer offen (BGHZ 115, 1; 172, 209). Der Bruchteilseigentümer kann auch nicht ohne weiteres die Bruchteilsgemeinschaft aufheben. Selbst wenn die Aufhebung nicht gemäß § 749 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist, bedarf es zu einer Befreiung von den Pflichten eines Eigentümers nicht nur einer Willensentschließung des Minderjährigen, sondern noch der Durchsetzung des Aufhebungsanspruchs, gegebenenfalls im Wege der Teilungsversteigerung.


Der damit gegebene Nachteil entfällt hier auch nicht deshalb, weil sich die Beteiligte zu 1 einen lebenslangen Nießbrauch an dem Grundstück vorbehalten hat. Der Nießbrauch enthält hier zwar gemäß § 8.2 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx die Vereinbarung, dass der Nießbraucher die privaten Lasten in Bezug auf den Übertragungsgegenstand, insbesondere die außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen zu tragen hat. Das entlastet die Beteiligten zu 3 und 4 im Verhältnis zu Gläubigern aber nicht. Im Übrigen endet die Entlastung im Innenverhältnis auch mit dem Ende des Nießbrauchs.

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Die Genehmigung nach § 107 BGB konnte und kann weiterhin nicht von den Beteiligten zu 1 und 2 erteilt werden. Sie sind von der Vertretung ausgeschlossen, weil das Rechtsgeschäft mit der Beteiligten zu 1 vorgenommen werden soll (§§ 181, 1824 Abs. 2, 1629 II BGB bzw. §§ 1824 Abs. 1 Nr. 1, 1629 Abs. 2 BGB). Das macht die Bestellung eines Ergänzungspflegers gemäß § 1809 BGB erforderlich.

Das gegenläufige Negativattest des Familiengerichts bindet das Grundbuchamt bei der Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen nicht und ersetzt auch die Genehmigung nicht. Hat das Familiengericht die Genehmigungsbedürftigkeit verneint, so hat es in erster Linie die Frage geprüft, ob das vorgelegte Rechtsgeschäft überhaupt einer Genehmigung bedarf, regelmäßig jedoch nicht, ob dadurch konkret schutzwürdige Interessen des Minderjährigen gefährdet werden.

Diese sachliche Prüfung ist jedoch erforderlich, weil das Genehmigungserfordernis die Individualinteressen des Minderjährigen schützen soll (BGH, NJW 1966, 652; OLG Hamm, FGPrax 2011, 61; OLG Zweibrücken, FamRZ 2000, 117). Gleiches gilt für die Frage eines Bedürfnisses für die Ergänzungspflegerbestellung.

3.


Die Auflassung bedarf allerdings nicht auch der Genehmigung durch das Familiengericht.


Die Auflassung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück ist für den erwerbenden Teil kein Rechtsgeschäft, das unter den Genehmigungstatbestand des § 1850 Nr. 1 BGB (oder § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F.) fällt.

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Auch die Voraussetzungen des § 1850 Nr. 4 BGB sind nicht erfüllt, da der Gesetzgeber bei dieser Neuregelung ausdrücklich nur Wohnungs- und Teileigentum im Sinne des WEG erfasst hat. Eine Erweiterung des Kreises der genehmigungsbedürftigen Geschäfte durch Analogie kommt nicht in Betracht (Götz in Grüneberg, BGB, 82. Aufl., vor § 1848 Rdn. 5).


Schließlich ist das Rechtsgeschäft auch nicht von § 1854 Nr. 4 BGB erfasst. Anders als die Regelung des § 1822 Nr. 10 BGB a.F. bezieht sich das Genehmigungserfordernis dieser Norm nur auf Rechtsgeschäfte, die auf die Übernahme einer fremden Verbindlichkeit „gerichtet“ sind.

Der Gesetzgeber wollte damit die Fälle ausscheiden, in denen sich die Haftung für fremde Verbindlichkeiten lediglich als Nebenfolge eines anderen Rechtsgeschäfts ergibt (BT-Drucks. 19/2445 S. 289). Hier findet § 1854 Nr. 4 BGB Anwendung. Die Regelungen des Gesetzes zur Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts sind mit Wirkung ab 1. Januar 2023 in Kraft getreten.

Eine Fortgeltung der alten Rechtslage ist in den Überleitungsvorschriften gemäß Art. 229 § 54 EGBGB für den vorliegenden Sachverhalt nicht geregelt. Die Auflassungserklärung der minderjährigen Beteiligten war zum Zeitpunkt der Beurkundung schwebend unwirksam und ist dies weiterhin bis zu der Genehmigung eines Ergänzungspflegers. Da diese erst noch abzugeben ist, können sich die Voraussetzungen ihres Wirksamwerdens nur nach der jetzt geltenden Rechtslage richten.


Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG.


Die Rechtsbeschwerde wird gemäß § 78 Abs. 2 GBO zugelassen.

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Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.

Einige Entscheidungen stellen Mindermeinungen dar oder sind später im Instanzenweg abgeändert oder durch neue obergerichtliche Entscheidungen oder Gesetzesänderungen überholt worden.

Das Recht entwickelt sich ständig weiter. Stetige Aktualität kann daher nicht gewährleistet werden.

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Für den fehlerhaften juristischen Gebrauch, der hier wiedergegebenen Entscheidungen durch Dritte außerhalb der Kanzlei Krau kann daher keine Haftung übernommen werden.

Verstehen Sie bitte die Texte auf dieser Homepage als gedankliche Anregung zur vertieften Recherche, keinesfalls jedoch als rechtlichen Rat.

Es soll auch nicht der falsche Anschein erweckt werden, als seien die veröffentlichten Urteile von der Kanzlei Krau erzielt worden. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen allgemeinen Auszug aus dem deutschen Rechtsleben zur Information der Rechtssuchenden.

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