Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück nicht lediglich rechtlich vorteilhaft
Der Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. April 2022 (V ZB 4/21) behandelt die Frage, ob der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück
durch einen Minderjährigen als lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne des § 107 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) anzusehen ist.
Der BGH verneinte dies und bestätigte damit die Entscheidung des Kammergerichts (KG).
Sachverhalt
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus zwei Gesellschaftern, ist Eigentümerin eines vermieteten Mehrfamilienhauses.
Für das Grundstück wurde ein Nießbrauch zugunsten zweier Personen im Grundbuch eingetragen.
Einer der Gesellschafter beurkundete notariell eine Vereinbarung, die die Übertragung von Miteigentumsanteilen an seine minderjährigen Kinder vorsah.
Das Grundbuchamt forderte daraufhin die Genehmigung dieser Übertragung durch einen Ergänzungspfleger, da es den Erwerb nicht als lediglich rechtlich vorteilhaft für die Minderjährigen ansah.
Das KG wies die Beschwerde gegen diese Forderung zurück.
Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück nicht lediglich rechtlich vorteilhaft
Entscheidung des BGH
Der BGH bestätigte die Entscheidung des KG und stellte fest, dass der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück
für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne des § 107 BGB ist.
Begründung
Der BGH stützt seine Entscheidung auf § 566 BGB, der besagt, dass der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags eintritt.
Diese Eintrittspflicht gilt auch für den Erwerb eines Miteigentumsanteils.
Der BGH betont, dass der Minderjährige durch den Eintritt in den Mietvertrag persönliche Verpflichtungen eingeht, die über die dingliche Haftung mit dem erworbenen Grundstück hinausgehen.
Dazu gehören insbesondere Schadensersatz- und Aufwendungsersatzpflichten sowie die Pflicht zur Rückgewähr von Mietsicherheiten.
Auch die Argumentation, dass ein Nießbrauch bestünde, und somit die Mietverhältnisse anders zu behandeln seien, wurde vom BGH abgewiesen.
Der BGH führt aus, dass entweder der Paragraph 566 BGB direkt Anwendung finden würde, oder aber bei Beendigung des Nießbrauchs, der Minderjährige in die Verpflichtungen des Mietvertrags eintreten würde.
Diese Verpflichtungen stellen einen rechtlichen Nachteil dar, der die Annahme eines lediglich rechtlich vorteilhaften Geschäfts ausschließt.
Der BGH wies auch darauf hin, dass es nicht Aufgabe des Grundbuchamtes sei, weitergehende Nachforschungen zu Mietverhältnissen zu betreiben.
Ebenso, dass es nicht derer Aufgabe sei, mögliche Sachverhalte zu unterbreiten, die ein Eintragungshindernis entkräften würden.
Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück nicht lediglich rechtlich vorteilhaft
Auswirkungen
Die Entscheidung des BGH hat zur Folge, dass bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an vermieteten Grundstücken auf Minderjährige
stets die Genehmigung eines Ergänzungspflegers erforderlich ist.
Dies dient dem Schutz der Minderjährigen vor potenziellen finanziellen Risiken und Verpflichtungen, die mit dem Eintritt in einen Mietvertrag verbunden sind.
