Erwerb von Immobilien unter Beteiligung von GbR

September 24, 2024

Erwerb von Immobilien unter Beteiligung von GbR

Zusammenfassung des Aufsatzes: “Erwerb von Immobilien nach dem MoPeG” – Salomon, DNotZ 2024, 650 ff

RA und Notar Krau

I. Einführung

  • Das MoPeG hat das Gesellschaftsregister für GbR eingeführt, um die Transaktionssicherheit bei Immobiliengeschäften zu erhöhen.
  • Zuvor gab es Publizitätsdefizite bei GbR, da weder deren Existenz noch Vertretungsverhältnisse rechtssicher nachgewiesen werden konnten.
  • Das Gesellschaftsregister schafft nun Transparenz und ermöglicht einen gutgläubigen Erwerb von Rechten von einer eingetragenen GbR.

II. Möglichkeit und mittelbarer Zwang zur Eintragung der GbR

  • Die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister ist freiwillig, hat aber deklaratorische Wirkung und bietet Gutglaubensschutz.
  • Eine Eintragungspflicht besteht nicht direkt, ergibt sich aber faktisch, wenn die GbR Rechte erwerben oder veräußern will, die in anderen Registern (z.B. Grundbuch) eingetragen sind.

Erwerb von Immobilien unter Beteiligung von GbR

III. Grundstücksrechtliche Veränderungen durch das MoPeG

  • § 899a BGB wurde aufgehoben, da die Publizität nun durch das Gesellschaftsregister gewährleistet wird.
  • Neueintragungen im Grundbuch zugunsten einer GbR sind nur möglich, wenn diese im Gesellschaftsregister eingetragen ist.
  • Bestands-GbR müssen vor Eintragungen, die ein Recht der Gesellschaft betreffen, ebenfalls im Gesellschaftsregister eingetragen sein.
  • Bei Änderungen im Gesellschafterbestand einer Bestands-GbR erfolgt keine Eintragung im Grundbuch mehr, sondern eine Berichtigung nach neuer Rechtslage.
  • Grundstückstransaktionen mit Vormerkung vor Inkrafttreten des MoPeG können nach altem Recht abgewickelt werden.

IV. Erwerbsfälle

  • 1. Grundstückserwerb durch eine eingetragene eGbR: unproblematisch, da Existenz und Vertretungsverhältnisse der GbR aus dem Gesellschaftsregister ersichtlich sind.
  • 2. Grundstückserwerb durch eine nicht eingetragene GbR:
    • Bei Neugründung der GbR im Kaufvertrag: Existenz und Vertretungsverhältnisse ergeben sich aus der Urkunde, aber höhere Notargebühren fallen an.
    • Bei bereits bestehender GbR: Nachweis von Existenz, Vertretungsverhältnissen und Identität mit der später eingetragenen GbR ist schwierig.
    • Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld: Gesellschafter sollten persönlich bevollmächtigt werden und bei der Bestellung mitwirken.

V. Veräußerungsfälle

  • Bestands-GbR müssen vor Veräußerung im Gesellschaftsregister eingetragen und das Grundbuch berichtigt werden.
  • Die doppelte Voreintragungspflicht wird teilweise kritisiert, ist aber notwendig für die Transaktionssicherheit.
  • Ohne Voreintragung ist der Erwerb für den Käufer riskanter als vor dem MoPeG, da der Schutz des § 899a BGB entfallen ist.

VI. Getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung?

  • Nicht empfehlenswert, da die Identität zwischen der GbR beim Kaufvertrag und der später eingetragenen GbR nicht sicher nachgewiesen werden kann.

VII. Fazit

  • Das Gesellschaftsregister erhöht die Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen mit GbR.
  • Die Voreintragung der GbR ist für den Grundbuchvollzug zwingend erforderlich.
  • Klienten sollten frühzeitig über die Notwendigkeit der Eintragung informiert werden.
  • Bei Veräußerungen durch nicht eingetragene GbR bestehen erhebliche Risiken für den Erwerber.

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