Erwerberkreis von Sondernutzungsrechten

Erwerberkreis von Sondernutzungsrechten

Wer darf diese Rechte erwerben? Welche rechtlichen Kniffe gibt es für Außenstehende? Warum sind Dienstbarkeiten problematisch und wie sieht es mit der Vermietung aus?

Das Sondernutzungsrecht: Ein exklusives Vorrecht

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in einem großen Haus. Zu dieser Wohnung gehört eine Gartenfläche oder ein Parkplatz. Rechtlich gesehen gehört dieser Garten meistens allen Eigentümern zusammen. Man nennt das Gemeinschaftseigentum.

Damit Sie den Garten trotzdem alleine nutzen dürfen, gibt es das Sondernutzungsrecht. Es gibt Ihnen die Befugnis, andere Eigentümer von der Nutzung auszuschließen. Sie dürfen dort also ganz alleine grillen oder Ihr Auto abstellen.

Wer darf dieses Recht besitzen?

Der Text stellt klar: Der Kreis der Erwerber ist sehr klein. Nach der herrschenden Meinung (hM) können nur Personen dieses Recht haben, die bereits Eigentümer in derselben Anlage sind.

Das Wort herrschende Meinung bedeutet hier: Die meisten Richter und Rechtsexperten sind sich darüber einig. Ein Außenstehender kann also nicht einfach nur einen Gartenanteil in Ihrer Wohnanlage kaufen. Er muss zwingend ein Teil des Hauses sein. Das Sondernutzungsrecht klebt rechtlich gesehen am Wohneigentum.

Der Trick für Außenstehende: Die Gestaltung über Miteigentum

Manchmal möchte aber jemand von außerhalb ein Nutzungsrecht haben. Der Text beschreibt dafür eine spezielle rechtliche Gestaltung. Diese ist etwas kompliziert, aber sehr clever.

Der Anteil an einem „Mini-Eigentum“

Man schafft ein sehr kleines oder untergeordnetes Teileigentum. Das könnte zum Beispiel ein winziger Abstellraum oder ein Kellerabteil sein. Mit diesem kleinen Raum werden nun viele Sondernutzungsrechte verknüpft.

Ein Außenstehender kauft nun einen kleinen Anteil an diesem Kellerraum. Dadurch wird er formal zum Miteigentümer der Anlage. Er gehört jetzt zum „Club“ der Eigentümer dazu.

Die Regelung nach § 1010 BGB

Damit alles sicher ist, nutzen die Beteiligten den Paragraph 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph erlaubt es Miteigentümern, feste Regeln für die Benutzung aufzustellen.

Diese Regeln werden im Grundbuch eingetragen. So ist der Außenstehende geschützt. Er darf die Flächen nutzen, obwohl er eigentlich gar keine ganze Wohnung besitzt. Er nutzt die rechtliche Struktur des Miteigentums als Brücke.

Erwerberkreis von Sondernutzungsrechten

Warum Dienstbarkeiten nicht funktionieren

Oft fragen Menschen, ob man das Recht nicht einfach als Dienstbarkeit eintragen kann. Eine Dienstbarkeit ist eine Last auf einem Grundstück. Sie erlaubt einer anderen Person, dort etwas Bestimmtes zu tun. Ein Beispiel ist das Wegerecht für einen Nachbarn.

Das Verbot für Dritte

Der Text sagt jedoch: Das geht beim Sondernutzungsrecht nicht. Man kann das Wohnungseigentum nicht mit einer Dienstbarkeit belasten, die einem Dritten das exklusive Nutzungsrecht gibt.

Der Grund ist die Struktur des Wohneigentumsgesetzes. Die Gemeinschaft der Eigentümer soll unter sich bleiben. Ein fremder Dritter soll nicht durch eine feste Eintragung dauerhaft die Kontrolle über Gemeinschaftsflächen erhalten. Das würde den Kern des Sondernutzungsrechtes sprengen.

Die einfache Lösung: Die schuldrechtliche Gestattung

Es gibt aber einen viel einfacheren Weg für den Alltag. Das ist die schuldrechtliche Gestattung. „Schuldrechtlich“ bedeutet in diesem Fall: Es ist ein privater Vertrag zwischen zwei Personen.

Die Vermietung als Beispiel

Sie als Eigentümer dürfen Ihr Sondernutzungsrecht an einen Dritten vermieten. Das ist rechtlich völlig zulässig.

• Sie haben das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz.
• Sie brauchen diesen Platz selbst nicht.
• Sie vermieten ihn an einen Nachbarn aus dem Haus nebenan.

Das ist kein Problem. Der Mieter hat dann ein Recht gegen Sie. Er hat aber kein direktes Recht gegen die Eigentümergemeinschaft. Wenn Sie die Wohnung verkaufen, endet dieser Vertrag oder muss neu geregelt werden. Es findet keine dauerhafte Änderung im Grundbuch statt.

Fachbegriffe einfach erklärt

In juristischen Texten stehen oft schwierige Wörter. Hier sind die wichtigsten Begriffe aus dem Text noch einmal erklärt:

• Absolut herrschende Meinung (hM): Das ist die Ansicht, der fast alle Juristen folgen. Es ist wie eine goldene Regel in der Rechtsprechung.
• Wohnungseigentumsanlage: Das gesamte Grundstück mit dem Haus und allen Wohnungen, die verschiedenen Personen gehören.
• Teileigentum: Das sind Räume in einem Haus, die nicht zum Wohnen gedacht sind. Beispiele sind Büros, Läden oder Werkstätten.
• Miteigentumsanteil: Ihnen gehört ein Bruchteil des gesamten Objekts. Meistens wird das in 1.000stel Anteilen gerechnet.
• Dienstbarkeit: Ein Recht, das im Grundbuch steht. Es erlaubt jemandem, ein fremdes Grundstück in einer bestimmten Weise zu nutzen.
• Schuldrechtlich: Das betrifft Verträge zwischen Personen. Diese gelten nur zwischen den Vertragspartnern und stehen nicht im Grundbuch.

Zusammenfassung für die Praxis

Das Sondernutzungsrecht ist ein wertvolles Gut. Es ist eng mit dem Eigentum an einer Wohnung verbunden. Wer nicht zur Eigentümergemeinschaft gehört, kann dieses Recht normalerweise nicht direkt erwerben.

Es gibt jedoch zwei Wege für Außenstehende:

1. Der komplizierte Weg: Man kauft einen winzigen Anteil an einem Raum im Haus. So wird man Miteigentümer.
2. Der einfache Weg: Man mietet die Fläche einfach von einem Eigentümer.

Der Text warnt davor, Abkürzungen über das Grundbuch (Dienstbarkeiten) zu nehmen. Das wird von den Gerichten meistens nicht akzeptiert. Die Struktur der Gemeinschaft soll geschützt werden.

Wenn Sie Fragen zur Gestaltung von Verträgen oder zum Kauf einer Eigentumswohnung haben, ist fachlicher Rat wichtig. Die rechtlichen Details im Wohnungseigentumsgesetz sind oft tückisch. Kleine Fehler im Notarvertrag können später teure Folgen haben.

Für eine individuelle Beratung und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Anliegen sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.