Fehlende Bindung an Auflassung eines Rechtsvorgängers bei unterbrochener Gesamtrechtsnachfolge
Das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Naumburg vom 21. Oktober 2019 (12 Wx 38/19) behandelt die Frage der Bindung an eine Auflassung eines Rechtsvorgängers bei unterbrochener
Gesamtrechtsnachfolge und wirft Licht auf wichtige Aspekte des Grundbuchrechts.
Sachverhalt
Der Fall betrifft ein Grundstück, das ursprünglich den Eheleuten E und R P gehörte. Diese veräußerten 1973 ein Teilstück an die Eheleute H H und M H, wobei H H zur Auflassung bevollmächtigt wurde.
1976 erklärte H H die Auflassung, jedoch wurde die Eigentumsumschreibung nicht im Grundbuch vollzogen.
In der Folgezeit traten mehrere Eigentumswechsel ein: R P wurde Alleineigentümer, später gefolgt von G R, der das Grundstück durch Auflassung erwarb.
Die Erbfolge führte schließlich dazu, dass die Beteiligte als Erbin der ursprünglichen Erwerber (Eheleute H) die Eigentumsumschreibung beantragte.
Das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab, da es an einer wirksamen Auflassung und Bewilligung fehlte und das Grundstück bereits an einen Dritten veräußert worden war.
Fehlende Bindung an Auflassung eines Rechtsvorgängers bei unterbrochener Gesamtrechtsnachfolge
Entscheidung des OLG Naumburg
Das OLG Naumburg wies die Beschwerde der Beteiligten zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
Die zentrale Aussage des Gerichts lautet:
Eine Bindung an die Auflassung eines Rechtsvorgängers scheidet aus, wenn die Gesamtrechtsnachfolge durch einen Erwerb aufgrund eines Rechtsgeschäfts unterbrochen ist.
Begründung des Gerichts
Grundbuchverfahrensrechtliche Voraussetzungen:
Gemäß § 20 GBO darf die Auflassung eines Grundstücks nur eingetragen werden, wenn die Einigung (Auflassung nach § 925 BGB)
und die Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sind.
Zwar war H H durch den Vertrag von 1973 bevollmächtigt, die Auflassung zu erklären, und gab 1976 entsprechende Erklärungen ab.
Grundsätzlich können Urkundsparteien durch den notariellen Vertragsabschluss gemäß § 873 Abs. 2 BGB an die Auflassung gebunden sein, was auch für deren Gesamtrechtsnachfolger gilt.
Unterbrechung der Gesamtrechtsnachfolge:
Die Bindung an die Einigungserklärung eines Rechtsvorgängers entfällt jedoch, wenn die Gesamtrechtsnachfolge durch einen Erwerb aufgrund eines Rechtsgeschäfts unterbrochen wird.
G R, der derzeitige Eigentümer, ist nicht Gesamtrechtsnachfolger der ursprünglichen Veräußerer (Eheleute P), sondern hat das Grundstück durch Rechtsgeschäft erworben.
Daher besteht für G R keine Bindung an die Auflassung von 1976.
Keine Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO:
Eine Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO kommt nicht in Betracht, da das Grundbuch nicht unrichtig ist.
Die Eintragung von G R als Eigentümer ist rechtmäßig.
Fehlende Bindung an Auflassung eines Rechtsvorgängers bei unterbrochener Gesamtrechtsnachfolge
Kein Eigentumserwerb nach § 927 BGB:
Der Hilfsweise von der Beschwerdeführerin eingebrachte §927 BGB Antrag kann ebenfalls nicht gewährt werden, da das dazu nötige Aufgebotsverfahren nicht eingeleitet wurde.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil des OLG Naumburg verdeutlicht die Bedeutung der Kontinuität der Gesamtrechtsnachfolge im Grundbuchrecht.
Es betont, dass eine Bindung an eine Auflassung eines Rechtsvorgängers nicht besteht, wenn die Kette der Gesamtrechtsnachfolge durch einen rechtsgeschäftlichen Erwerb unterbrochen wird.
Dies hat folgende Konsequenzen:
Bei rechtsgeschäftlichen Zwischenerwerben ist eine neue Auflassung erforderlich.
Die Eintragung im Grundbuch muss zeitnah erfolgen, um Probleme durch zwischenzeitliche Eigentumswechsel zu vermeiden.
Die Eigentumsvormerkung kann einen vertragswidrigen Zwischenerwerb verhindern.
Das Urteil unterstreicht die Wichtigkeit der Paragraphen des Grundbuchrechts(GBO) sowie des BGB in Bezug auf Eigentumsübertragungen.
