Fehlende Wertsicherung und alte Indizes im Erbbaurecht

Fehlende Wertsicherung und alte Indizes im Erbbaurecht

Ausgangsfrage: Wie verhält es sich bei einem bestehenden Erbbaurechtsvertrag, wenn eine Wertsicherung des Erbbauzinses gänzlich fehlt oder veraltete Indizes verwendet werden? Welche rechtlichen Möglichkeiten und Pflichten ergeben sich daraus für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte?

Fehlende Wertsicherung im Vertrag

In vielen alten Verträgen wurde vergessen, eine Regelung zur Anpassung der Zahlungen einzubauen. Der Erbbauzins ist der Betrag, den Sie als Nutzer eines Grundstücks an den Eigentümer zahlen. Wenn die Preise im Laufe der Jahrzehnte steigen, verliert der feste Geldbetrag an Wert. Der Eigentümer bekommt dann gefühlt immer weniger für sein Land.

Der Rückgriff auf das Bürgerliche Gesetzbuch

Gibt es keine Klausel zur Erhöhung im Vertrag, hilft das Gesetz aus. Hier greift der Paragraph 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph handelt von „Treu und Glauben“. Das bedeutet, dass man sich im Geschäftsleben fair verhalten muss.

Ein weiterer wichtiger Begriff ist der Wegfall der Geschäftsgrundlage. Das klingt kompliziert, ist aber einfach erklärt: Die Beteiligten sind beim Vertragsschluss von gewissen Umständen ausgegangen. Zum Beispiel dachten sie, dass das Geld stabil bleibt. Ändert sich diese Grundlage massiv, wäre es ungerecht, am alten Vertrag festzuhalten.

Wann darf der Zins erhöht werden?

Die Gerichte haben hier Grenzen gesetzt. Eine Anpassung ist nicht bei jeder kleinen Preissteigerung möglich. Die Lebenshaltungskosten müssen seit dem Vertragsschluss extrem gestiegen sein. In der Rechtsprechung wird oft ein Wert von mehr als 150 % genannt. Erst wenn alles also mehr als zweieinhalbmal so teuer ist wie früher, darf der Eigentümer mehr Geld verlangen.

Die einmalige Anpassung

Es gibt hier jedoch einen Haken für den Eigentümer. Er kann nur eine einmalige Anpassung verlangen. Er kann den Zins auf den aktuellen Stand bringen. Er kann aber nicht einfach eine neue Regelung in den Vertrag schreiben, die für die Zukunft alle zwei Jahre automatische Erhöhungen vorsieht. Dafür müssten beide Seiten einen neuen Vertrag beim Notar unterschreiben.

Das Problem mit den alten Indizes

Früher gab es viele verschiedene Listen, um die Inflation zu messen. Diese Listen nennt man Indizes. Es gab Indizes für einfache Haushalte oder für Beamte. Seit dem Jahr 2003 hat das Statistische Bundesamt das System vereinfacht. Es gibt jetzt nur noch den Verbraucherpreisindex Deutschland (VPI).

Fehlende Wertsicherung und alte Indizes im Erbbaurecht

Die automatische Umstellung

Was passiert, wenn in Ihrem Vertrag noch ein alter Index steht, den es gar nicht mehr gibt? Hier müssen Sie keine Angst vor einem ungültigen Vertrag haben. Die Juristen nutzen hier die ergänzende Vertragsauslegung. Man fragt sich: Was hätten die Parteien gewollt, wenn sie gewusst hätten, dass der alte Index verschwindet?

Die Antwort ist klar: Sie hätten den Nachfolge-Index gewählt. Deshalb erfolgt die Umstellung auf den VPI rechtlich gesehen automatisch. Man muss dafür nicht sofort zum Notar rennen.

Empfehlungen für die Praxis

Auch wenn vieles automatisch geht, ist Klarheit immer besser. Es empfiehlt sich, den Vertrag bei Gelegenheit zu aktualisieren. Das ist besonders sinnvoll, wenn man sowieso etwas ändern möchte.

Die Umstellung auf das Erbbaurechtsgesetz

Oft wird empfohlen, die Wertsicherung auf die Regeln des § 9 ErbbauRG (Erbbaurechtsgesetz) umzustellen. Dieses Gesetz regelt speziell, wie Erbbauzinsen angepasst werden dürfen. Es bietet einen fairen Rahmen für beide Seiten. Es schützt den Nutzer vor zu hohen Sprüngen. Gleichzeitig sichert es dem Eigentümer den Wert seines Geldes.

Die Form der Vereinbarung

Hier wird es rechtlich etwas knifflig. Grundsätzlich sagt das Gesetz im Paragraph 311b BGB, dass Verträge über Grundstücke notariell beurkundet sein müssen. Das ist teuer und aufwendig.

Für die bloße Änderung der Wertsicherung gibt es aber Erleichterungen:

• Eine einfache schriftliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nutzer reicht oft aus.
• Das nennt man formlos möglich.
• Sie müssen also nicht zwingend sofort eine Urkunde mit Siegel erstellen lassen, um sich untereinander einig zu sein.

Eintragung im Grundbuch

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme. Der Erbbauzins ist im Grundbuch abgesichert. Das nennt man Reallast. Das Grundbuch ist das offizielle Register für Grundstücke. Wenn die Änderung dort eingetragen werden soll, gelten strengere Regeln.

Hier greift Paragraph 29 der Grundbuchordnung (GBO). Dieser besagt, dass die Unterschriften beglaubigt sein müssen. Ein Notar muss also bestätigen, dass Sie wirklich unterschrieben haben. Nur dann trägt das Grundamt die Änderung ein.

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Manchmal möchte der Eigentümer eine zusätzliche Sicherheit. Er möchte sofort pfänden können, wenn der Nutzer nicht zahlt. Das nennt man Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Er muss dann nicht erst vor Gericht klagen.

Wenn Sie so eine harte Klausel für den neuen, höheren Zins vereinbaren wollen, führt kein Weg am Notar vorbei. Hier ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Der Notar liest den Text vor und erklärt alle Folgen.

Zusammenfassung der Fachbegriffe

Damit Sie alles gut verstehen, hier noch einmal die wichtigsten Begriffe kurz erklärt:

• Wertsicherung: Eine Abmachung, damit Zahlungen mit der Inflation steigen.
• Erbbauzins: Die „Miete“ für das Grundstück.
• VPI (Verbraucherpreisindex): Die offizielle Messlatte für die Inflation in Deutschland.
• Reallast: Die Absicherung der Zahlung direkt im Grundbuch.
• Beurkundung: Ein offizielles Dokument vom Notar, das vorgelesen und unterschrieben wird.
• Beglaubigung: Der Notar bestätigt nur die Echtheit der Unterschrift.

Die rechtlichen Regeln rund um das Erbbaurecht sind sehr speziell. Kleine Fehler können später teure Folgen haben. Daher ist eine professionelle Beratung wichtig.

Bitte nehmen Sie für eine individuelle Prüfung Ihres Falles mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.