Fernwärme – Wärmelieferungsvertrag – Sittenwidrigkeit – Sicherungsgrunddienstbarkeit

Fernwärme – Wärmelieferungsvertrag – Sittenwidrigkeit – Sicherungsgrunddienstbarkeit

RA und Notar Krau

In Deutschland regeln Gesetze die Versorgung mit Fernwärme, die oft über sogenannte Wärmelieferungsverträge zwischen Versorgern und Hausbesitzern stattfindet. Solche Verträge können auch durch eine Sicherungsgrunddienstbarkeit im Grundbuch abgesichert sein, die bestimmte Rechte und Pflichten für das Grundstück festlegt.

Ein aktuelles Urteil des OLG Stuttgart (Oberlandesgericht Stuttgart) vom 16. August 2023 (Az. 3 U 324/21) bietet wichtige Einblicke in diese Themen:

Was ist Fernwärme?

Fernwärme ist eine Art der Wärmeversorgung, bei der Wärme zentral erzeugt und über ein Netz von Rohren zu den Verbrauchern (z.B. Wohnhäuser) geleitet wird. Das OLG Stuttgart hat sich mit einem Fall befasst, in dem ein Fernwärmeversorger (die Klägerin) von Hausbesitzern (den Beklagten) Zahlungen für gelieferte Wärme und die Unterlassung der Eigenerzeugung von Wärme oder des Bezugs von Wärme von Dritten verlangte.

Der Wärmelieferungsvertrag und die Stillschweigende Zustimmung

Ein Wärmelieferungsvertrag ist der rechtliche Rahmen für die Lieferung von Fernwärme. Im vorliegenden Fall war umstritten, ob die Beklagten überhaupt Vertragspartner geworden waren. Das Gericht stellte klar, dass ein solcher Vertrag stillschweigend zustande kommen kann, indem man die Fernwärme einfach nutzt. Das ist wichtig, weil viele Hausbesitzer, die ein an ein Fernwärmenetz angeschlossenes Haus kaufen, nicht unbedingt einen neuen schriftlichen Vertrag unterzeichnen. Nutzen sie die Wärme, wird dies als konkludenter Beitritt (Zustimmung durch schlüssiges Verhalten) zum Vertrag gewertet.

Sittenwidrigkeit von Verträgen

Ein Vertrag kann sittenwidrig sein, wenn er gegen die guten Sitten verstößt, also gegen das allgemeine Anstandsgefühl oder die grundlegenden Werte der Rechtsordnung (Paragraf 138 BGB). Das Erstgericht hatte Teile des ursprünglichen Wärmelieferungsvertrags aus dem Jahr 1977 als sittenwidrig angesehen, weil er keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung für den Kunden vorsah und eine quasi unbefristete Bindung enthielt.

Das OLG Stuttgart korrigierte dies und stellte fest, dass eine fehlende ordentliche Kündigungsmöglichkeit in einem Fernwärmevertrag nicht automatisch zur Sittenwidrigkeit führt. Dies liegt daran, dass Fernwärmeversorger hohe Investitionen tätigen müssen (z.B. für Kraftwerke und Leitungen), die eine langfristige Planung erfordern. Es wurde betont, dass die Versorgung zu angemessenen Preisen gewährleistet sein muss und der Kunde im Notfall eine eigene Heizung betreiben darf. Auch die Tatsache, dass die Fernwärme ohne Gewinnerzielungsabsicht und unter Aufsicht eines Ausschusses mit Vertretern der Kunden angeboten wurde, sprach gegen die Sittenwidrigkeit.

Fernwärme – Wärmelieferungsvertrag – Sittenwidrigkeit – Sicherungsgrunddienstbarkeit

Allerdings wies das Gericht darauf hin, dass für Verträge, die nach dem 1. April 1980 stillschweigend zustande kamen, die AVBFernwärmeV (Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme) gilt. Diese Verordnung begrenzt die Laufzeit von Neuverträgen auf höchstens zehn Jahre mit stillschweigenden Verlängerungen von jeweils fünf Jahren, wenn nicht gekündigt wird (Paragraf 32 AVBFernwärmeV). Die Beklagte hatte ihren Vertrag 2013 gekündigt, was nach dieser Regelung zum 30. Dezember 2017 wirksam wurde. Daher konnte der Fernwärmeversorger ab diesem Zeitpunkt keine Zahlungen mehr für Wärme verlangen, wohl aber für andere, nicht gekündigte Leistungen (z.B. Kabelanschluss).

Die Sicherungsgrunddienstbarkeit

Eine Sicherungsgrunddienstbarkeit ist ein Recht, das im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen wird und bestimmte Verpflichtungen für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks festlegt, zugunsten eines anderen Grundstücks. Im vorliegenden Fall war eine solche Dienstbarkeit eingetragen, die den Hausbesitzern untersagte, selbst Wärme zu erzeugen oder von Dritten zu beziehen. Diese Dienstbarkeit sollte die Abnahmepflicht aus dem Wärmelieferungsvertrag absichern.

Das Gericht entschied, dass eine solche Dienstbarkeit, die darauf abzielt, den Bezug oder die Herstellung von Wärme aus anderen Quellen zu untersagen, nicht sittenwidrig ist. Sie dient dazu, die hohen Investitionen des Fernwärmeversorgers langfristig abzusichern.

Jedoch darf der Fernwärmeversorger diesen Unterlassungsanspruch aus der Dienstbarkeit nicht geltend machen, um den Hausbesitzer zum Bezug von Fernwärme zu zwingen, wenn der Hausbesitzer den Vertrag wirksam gekündigt hat und der Versorger nur einen neuen Vertrag zu Bedingungen anbietet, die nicht den aktuellen gesetzlichen Anforderungen (insbesondere der AVBFernwärmeV) genügen. Dies wäre eine unzulässige Rechtsausübung (Paragraf 242 BGB). Der Versorger muss dem Kunden einen „zeitgemäßen“ Vertrag anbieten, der den aktuellen gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen:

Fernwärmelieferungsverträge können auch durch stillschweigende Nutzung zustande kommen.

Eine fehlende Kündigungsmöglichkeit in älteren Fernwärmeverträgen ist nicht zwingend sittenwidrig, da die hohen Investitionen des Versorgers eine langfristige Planung erfordern.

Die AVBFernwärmeV begrenzt die Laufzeit von nach 1980 geschlossenen Fernwärmeverträgen auf maximal zehn Jahre mit stillschweigender Verlängerung.

Eine im Grundbuch eingetragene Sicherungsgrunddienstbarkeit, die den Bezug alternativer Wärme untersagt, ist grundsätzlich zulässig und nicht sittenwidrig.

Der Versorger darf diese Dienstbarkeit jedoch nicht missbräuchlich einsetzen, um den Kunden nach einer wirksamen Kündigung zu einem neuen Vertrag zu zwingen, der den aktuellen rechtlichen Anforderungen nicht entspricht. Der Versorger muss einen fairen, „zeitgemäßen“ Vertrag anbieten.

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung von Fairness und Angemessenheit in Fernwärmeverträgen und schützt Verbraucher vor übermäßiger Bindung, auch wenn Sicherheiten für Versorger wichtig sind.