Festsetzung des Geschäftswerts – Kein pauschaler Abschlag vom Bodenrichtwert in Gebieten mit großer Grundstücksnachfrage

Festsetzung des Geschäftswerts – Kein pauschaler Abschlag vom Bodenrichtwert in Gebieten mit großer Grundstücksnachfrage

OLG München (34. Zivilsenat), Beschluss vom 02.09.2025 – 34 Wx 189/25 e

Hier ist eine leicht verständliche Zusammenfassung der Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München vom 02.09.2025 (Aktenzeichen: 34 Wx 189/25 e).

Streit um die Kosten beim Grundbuchamt: Wie viel ist ein Grundstück wert?

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück übertragen – zum Beispiel durch eine Schenkung an Ihre Kinder – fallen beim Grundbuchamt Gebühren an. Diese Gebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert. Das ist vereinfacht gesagt der aktuelle Marktwert (Verkehrswert) des Objekts.

In einem aktuellen Fall vor dem OLG München stritt ein Mann mit dem Grundbuchamt darüber, wie hoch dieser Wert anzusetzen ist. Der Mann wollte weniger Gebühren zahlen und forderte einen kräftigen Preisnachlass bei der Berechnung.

Der Hintergrund: Eine Schenkung im Landkreis Ebersberg

Im März 2024 übertrugen Eltern ihr Grundstück im Landkreis Ebersberg auf ihre Kinder. Das Grundbuchamt musste daraufhin den Wert festlegen, um die Gebühren zu berechnen.

So rechnete das Grundbuchamt

Das Amt nutzte offizielle Daten, um den Wert zu ermitteln:

• Der Bodenwert: Man nahm den offiziellen Bodenrichtwert vom 1. Januar 2024. Dieser lag bei 1.200 € pro Quadratmeter. Bei einer Fläche von 736 m² ergab das rund 883.200 €.
• Der Gebäudewert: Für das Haus nutzte das Amt die Summe der Brandversicherung und rechnete diese nach einer festen Formel hoch. Das ergab etwa 213.000 €.
• Das Ergebnis: Das Amt legte den Gesamtwert auf rund 1.096.000 € fest.

Die Argumente des Bürgers: „Der Markt ist eingebrochen“

Eines der Kinder (der Beteiligte zu 1) war damit nicht einverstanden. Er forderte, den Wert auf nur 580.000 € festzusetzen. Seine Argumente klingen zunächst logisch:

1. Ukraine-Krieg: Er behauptete, seit dem russischen Überfall auf die Ukraine im Jahr 2022 sei der Immobilienmarkt zusammengebrochen.
2. Keine Käufer: Es fänden kaum noch normale Verkäufe statt.
3. Sicherheitsabschlag: Er verlangte einen pauschalen Rabatt von 25 % auf den Bodenrichtwert. Er sagte, dies sei früher immer so gemacht worden, um Ungenauigkeiten auszugleichen. Zudem würden andere Ämter in der Nähe von München diesen Rabatt immer noch gewähren.

Festsetzung des Geschäftswerts – Kein pauschaler Abschlag vom Bodenrichtwert in Gebieten mit großer Grundstücksnachfrage

Die Entscheidung des OLG München: Kein automatischer Rabatt

Das Gericht wies die Beschwerde zurück. Die Richter erklärten deutlich, warum der volle Wert ohne Abzug gilt.

Bodenrichtwerte sind bereits aktuell

Das Gericht stellte fest, dass die offiziellen Bodenrichtwerte sehr wohl die aktuelle Lage auf dem Markt berücksichtigen. Tatsächlich war der Wert in dieser Gegend bereits gesunken: Von 1.500 € (im Jahr 2022) auf 1.200 € (im Jahr 2024). Das Sinken der Preise wurde also schon vom Gutachterausschuss eingerechnet. Es gibt keinen Grund, diesen Wert noch einmal künstlich zu senken.

Beliebte Lagen brauchen keinen Sicherheitsabschlag

Ein pauschaler Abschlag von 25 % ist laut Gericht nicht mehr zeitgemäß, besonders nicht in gefragten Gegenden. Der Landkreis Ebersberg gehört zum Großraum München. Hier ist die Nachfrage nach Grundstücken nach wie vor hoch.

Das Gericht betonte:

• Ein Abschlag ist nur gerechtfertigt, wenn es konkrete Mängel am Grundstück gibt (z. B. Altlasten im Boden oder eine sehr ungünstige Form).
• Allgemeine Marktschwankungen rechtfertigen keinen pauschalen „Angstrabatt“.
• Nur weil andere Grundbuchämter vielleicht noch großzügiger sind, hat man keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass das eigene Amt denselben Fehler macht.

Auch das Gebäude wurde fair bewertet

Früher gab es auch bei den Versicherungswerten der Gebäude oft Abschläge. Das Gericht erklärte jedoch, dass die modernen Berechnungstabellen (seit Oktober 2020) bereits sehr genau sind. Ein zusätzlicher Sicherheitsabschlag ist hier nicht mehr nötig und im Gesetz auch nicht vorgesehen.

Zusammenfassung für die Praxis

Wenn Sie Immobilien übertragen, müssen Sie damit rechnen, dass das Grundbuchamt die vollen Bodenrichtwerte ansetzt. In Regionen mit hoher Nachfrage – wie rund um München oder andere Ballungszentren – wird das Gericht Ihnen keinen pauschalen Rabatt gewähren, nur weil die Zinsen gestiegen sind oder die Wirtschaftslage schwierig ist.

Das Wichtigste in Kürze:

• Der Bodenrichtwert ist die Basis für die Gebühren.
• In beliebten Wohngegenden gibt es keinen pauschalen 25 % Abschlag mehr.
• Gesunkene Marktpreise sind oft schon in den neuen Richtwerten enthalten.
• Besondere Wertminderungen müssen Sie im Einzelfall konkret beweisen.

Wenn Sie Fragen zu Grundstücksübertragungen, Notarkosten oder der Bewertung Ihrer Immobilien haben, bietet eine fachkundige Beratung Sicherheit. Bitte nehmen Sie bei Bedarf Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.