Feststellung eines niedrigeren Grundstückswerts – unentgeltliches Nutzungsrecht – BFH II R 27/02

1. Unentgeltliches Nutzungsrecht und Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts:
   • Ein unentgeltliches Nutzungsrecht, das den nach § 146 Abs. 7 BewG nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert beeinflusst, kann nicht zur Feststellung eines niedrigeren Grundstückswerts führen, wenn dieses Nutzungsrecht bei der Ermittlung der Ertrags- und Mindestwerte gemäß § 146 Abs. 2 bis 6 BewG unberücksichtigt bliebe.
2. Feststellung des Grundstückswerts bei mehreren Erben:
   • Wenn ein Grundstück mehreren Erben gehört, muss der Grundstückswert gegenüber allen Miterben gesondert und einheitlich gemäß § 138 Abs. 5 Satz 3 BewG i.V.m. § 179 Abs. 2 Satz 2 AO 1977 festgestellt werden.

Sachverhalt

Die Kläger und Revisionskläger (Erben) erbten von A, der am 30. Januar 1998 verstarb, ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück.

Feststellung eines niedrigeren Grundstückswerts – unentgeltliches Nutzungsrecht – BFH II R 27/02

Der Erblasser hatte dem Miterben und Kläger zu 4. im September 1997 das Nutzungsrecht an dem Grundstück gewährt, wobei dieser im Gegenzug die dreijährige Neufundländerhündin des Erblassers halten und versorgen sollte.

Das Finanzamt (FA) stellte den Grundstückswert zum 30. Januar 1998 auf 1.310.000 DM fest. Da der im vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelte Wert den Wert des unbebauten Grundstücks (80% des Bodenrichtwerts) nicht erreichte, setzte das FA den Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG an.

Die Kläger beantragten, den Grundstückswert auf 550.000 DM festzustellen, basierend auf einem tatsächlich erzielten Kaufpreis und einem Sachverständigengutachten.

Der Verkaufspreis und das Gutachten berücksichtigten das unentgeltliche Nutzungsrecht des Klägers zu 4., was den gemeinen Wert minderte.

Entscheidung des Finanzgerichts (FG)

Das FG wies die Klage ab und entschied, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts den Klägern nicht gelungen sei. Der Verkauf des Grundstücks an den Kläger zu 4. sei nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erfolgt, und das Nutzungsrecht dürfe bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden.

Feststellung eines niedrigeren Grundstückswerts – unentgeltliches Nutzungsrecht – BFH II R 27/02

Revision und Begründung

Die Kläger rügten, dass das Nutzungsrecht bei der Ermittlung des gemeinen Werts zu berücksichtigen sei. Sie argumentierten, dass der vom Gutachterausschuss mitgeteilte Bodenrichtwert wertmindernd angepasst werden müsse.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH)

Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück:

1. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts:
   • Nach § 146 Abs. 7 BewG kann ein niedrigerer Wert festgestellt werden, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist. Ein Gutachten oder ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann nur dann zur Feststellung eines niedrigeren Werts führen, wenn die Bewertungsmaßstäbe mit den Steuerwerten vergleichbar sind.
   • Das unentgeltliche Nutzungsrecht, das den vom Kläger zu 4. nachgewiesenen Wert beeinflusste, ist bei der Feststellung der Ertrags- und Mindestwerte nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG unberücksichtigt geblieben. Daher kann der nachgewiesene Wert nicht zur Feststellung eines niedrigeren Grundstückswerts führen.

Feststellung eines niedrigeren Grundstückswerts – unentgeltliches Nutzungsrecht – BFH II R 27/02

1. Berücksichtigung der tatsächlichen Bebauung:
   • Der BFH wies darauf hin, dass bei der Ermittlung des Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG die fiktive Bewertung nach der möglichen Bebauung und nicht nach der tatsächlichen Bebauung erfolgt. Eine Abweichung von dieser Regel wäre nur bei fehlender rechtlicher Möglichkeit zur Ausnutzung der baurechtlich zulässigen Bebauung denkbar, was hier nicht geltend gemacht wurde.3 . Gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundstückswerts:
     • Der BFH bestätigte, dass eine einheitliche Feststellung des Grundstückswerts gegenüber mehreren Beteiligten, wie im Fall einer Mehrheit von Erben, zulässig ist. Dies erfolgt gemäß § 179 Abs. 2 Satz 2 AO 1977, da der Gegenstand der Feststellung mehreren Personen zuzurechnen ist.

Fazit

Das Urteil des BFH stellt klar, dass ein unentgeltliches Nutzungsrecht, das bei der Ermittlung der Ertrags- und Mindestwerte unberücksichtigt bleibt, den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht beeinflussen kann. Weiterhin wird die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundstückswerts bei mehreren Erben bestätigt.