FG Berlin-Brandenburg 3 K 3047/17 Anforderungen an Verkehrswertgutachten nach Vergleichswertverfahren
Das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (3 K 3047/17) behandelt die Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren,
insbesondere zur Bewertung von Immobilien für steuerliche Zwecke.
Die Klägerin erbte ein Grundstück in Berlin mit einem Einfamilienhaus und ließ zur Bewertung ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen erstellen.
Dieses Gutachten ermittelte einen Verkehrswert von 190.000 €, der jedoch vom Finanzamt angezweifelt wurde, da es Zweifel an der Plausibilität der Vergleichswerte und deren Zustand gab.
Das Finanzamt setzte den Wert auf 250.000 € fest, was der tatsächlich erzielte Verkaufspreis des Grundstücks war.
Das Gericht entschied, dass das Gutachten der Klägerin nicht plausibel sei und daher den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts nicht erbringe.
Es wurden mehrere methodische Mängel des Gutachtens festgestellt:
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Vergleichsraum:
Die gewählten Vergleichsgrundstücke stammten aus einem zu großen und inhomogenen Bezirk, wodurch die Vergleichbarkeit hinsichtlich der Lage nicht gegeben war.
Virtuelle Außenbesichtigung:
Die virtuelle Besichtigung der Vergleichsobjekte über Online-Dienste reiche nicht aus, um die Vergleichbarkeit angemessen zu beurteilen.
Es fehle an der realen Wahrnehmung von Umweltfaktoren wie Lärm und sozialer Struktur.
Anonymisierung der Vergleichsgrundstücke:
Die anonymisierte Darstellung der Vergleichsobjekte (ohne genaue Adressen) mache es unmöglich, die Vergleichbarkeit für Finanzbehörden und Gerichte zu prüfen.
Vergleichszeitraum:
Der gewählte Zeitraum der Vergleichswerte war unplausibel, da er nicht symmetrisch um den Bewertungsstichtag verteilt war.
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Nichtberücksichtigung des Dachgeschosses:
Das Dachgeschoss des Bewertungsobjekts war teilweise ausgebaut, was im Gutachten jedoch nicht berücksichtigt wurde.
Gebäude mit und ohne ausgebautes Dachgeschoss seien nicht vergleichbar, und die fehlende Information über den Ausbaustand der Vergleichsobjekte führe zur Ungeeignetheit dieser Vergleichsgrundstücke.
Das Gericht wies die Klage ab, ließ jedoch die Revision zum Bundesfinanzhof zu, um grundlegende methodische Fragen zur Anwendung
des Vergleichswertverfahrens in der steuerlichen Bewertung zu klären.
Allgemeiner Hinweis:
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschaftsteuer.
Es wird angewendet, um den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln, der dann die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftsteuer bildet.
FG Berlin-Brandenburg 3 K 3047/17 Anforderungen an Verkehrswertgutachten nach Vergleichswertverfahren
Grundprinzip:
Der Wert des zu bewertenden Grundstücks wird durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke ermittelt.
Voraussetzungen:
- Vergleichbare Grundstücke: Es müssen ausreichend Kaufpreise von Grundstücken vorliegen, die in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen (Lage, Größe, Ausstattung, Zustand) mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sind.
- Daten des Gutachterausschusses: Die Kaufpreise werden in der Regel von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht.
Durchführung:
- Ermittlung von Vergleichsgrundstücken: Der Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger sucht nach geeigneten Vergleichsgrundstücken.
- Anpassung an das Bewertungsobjekt: Die Kaufpreise der Vergleichsgrundstücke werden gegebenenfalls an die individuellen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks angepasst (z. B. durch Zu- oder Abschläge für Unterschiede in Größe, Ausstattung, Zustand).
- Ableitung des Verkehrswerts: Aus den angepassten Kaufpreisen wird der Verkehrswert des zu bewertenden Grundstücks abgeleitet.
Vorteile:
- Marktorientiert: Das Verfahren orientiert sich an den tatsächlichen Marktpreisen und ist daher realitätsnah.
- Objektiv: Die Bewertung erfolgt auf Basis von objektiven Daten und ist daher weniger anfällig für subjektive Einflüsse.
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Nachteile:
- Vergleichbarkeit: Es kann schwierig sein, ausreichend vergleichbare Grundstücke zu finden.
- Datenverfügbarkeit: Die Verfügbarkeit von geeigneten Vergleichsdaten kann regional unterschiedlich sein.
- Zeitaufwand: Die Ermittlung von Vergleichsgrundstücken und die Anpassung der Kaufpreise kann zeitaufwendig sein.
Wichtige Hinweise:
- Das Vergleichswertverfahren ist das vorrangige Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke im Erbschaftsteuerrecht.
- Es ist insbesondere für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Teileigentum geeignet.
- Für Grundstücke, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen, können andere Bewertungsverfahren angewendet werden (z. B. Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren).
Zusätzliche Informationen:
- § 183 BewG: Regelt das Vergleichswertverfahren im Bewertungsgesetz.
- Erbschaftsteuer-Hinweise (ErbStH): Enthalten detaillierte Erläuterungen zum Vergleichswertverfahren.
- Gutachterausschüsse für Grundstückswerte: Ermitteln und veröffentlichen die Kaufpreise von Grundstücken.
