Finanzgericht Münster stärkt Eigentümer bei der Immobilienabschreibung
RA und Notar Krau
Das Finanzgericht Münster hat am 2. April 2025 (Aktenzeichen 14 K 654/23 E) zugunsten eines Immobilienbesitzers entschieden, der eine kürzere Abschreibungsdauer für sein vermietetes Mehrfamilienhaus geltend gemacht hatte.
Das Urteil ist wichtig für alle, die vermietete Immobilien besitzen und die jährlichen Abschreibungen, die sogenannten Absetzungen für Abnutzung (AfA), optimieren möchten.
Worum ging es in dem Fall?
Der Kläger, ein Einzelunternehmer, hatte im Jahr 2020 ein Mehrfamilienhaus in C. erworben. Das Haus, Baujahr 1963, verfügt über vier vermietete Wohneinheiten. Für die Einkommensteuererklärung 2020 setzte der Kläger eine kürzere Restnutzungsdauer von 23 Jahren anstatt der üblichen 50 Jahre an, um höhere Abschreibungen geltend zu machen. Das Finanzamt war damit nicht einverstanden und legte eine Abschreibung basierend auf den gesetzlich typisierten 50 Jahren zugrunde.
Der Kern des Streits war die Frage, ob der Kläger durch ein Sachverständigengutachten die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes ausreichend nachweisen konnte. Eine kürzere Nutzungsdauer würde bedeuten, dass ein größerer Teil der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr steuerlich abgesetzt werden kann, was zu einer geringeren Steuerlast führt.
Was ist eine Abschreibung (AfA)?
Die AfA ist eine steuerliche Möglichkeit, den Wertverlust von Vermögensgegenständen über ihre Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend zu machen. Bei Immobilien beträgt die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden und vermietet sind, normalerweise 50 Jahre. Das bedeutet, dass pro Jahr 2 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück) als Werbungskosten abgesetzt werden können.
Allerdings gibt es eine Ausnahme: Wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die typisierten 50 Jahre, kann er eine höhere Abschreibung beantragen. Dies ist in § 7 Absatz 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Die Nutzungsdauer wird dabei durch technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Gegebenheiten bestimmt.
Wie wurde die kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen?
Der Kläger legte ein Gutachten des Sachverständigen D vor. Dieses Gutachten ermittelte auf Basis des „Modells zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen“ (Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 23 Jahren für das Gebäude.
Das Finanzamt argumentierte, dass das Gutachten nicht ausreichend sei. Es führte unter anderem an, dass die im Gutachten verwendeten Modelle nicht geeignet seien, eine kürzere Restnutzungsdauer darzustellen, eine frühere Sanierung von 1993 nicht berücksichtigt wurde und der Gutachter das Objekt nicht persönlich besichtigt hatte. Zudem zweifelte es die Qualifikation des Sachverständigen an.
Finanzgericht Münster stärkt Eigentümer bei der Immobilienabschreibung
Die Entscheidung des Finanzgerichts Münster
Das Finanzgericht Münster gab dem Kläger Recht. Es stellte fest, dass der Einkommensteuerbescheid für 2020 geändert werden muss, sodass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung um 4.476 Euro gemindert werden. Das Gericht begründete seine Entscheidung wie folgt:
- Anerkennung des Gutachtens: Das Gericht bestätigte, dass die vom Sachverständigen angewandte modellhafte Methode zur Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß der ImmoWertV geeignet ist, die tatsächliche Nutzungsdauer zu bestimmen. Es ist nicht erforderlich, dass das Gutachten alle möglichen Determinanten der Nutzungsdauer beleuchtet, solange es Aufschluss über die maßgeblichen Faktoren gibt (hier: wirtschaftliche Abnutzung).
- Berücksichtigung von Modernisierungen: Das Gericht wies den Einwand des Finanzamtes bezüglich der Modernisierung von 1993 zurück. Der Sachverständige hatte im Gutachten erklärt, wie er Modernisierungsmaßnahmen bewertet und festgestellt, dass die Maßnahmen von 1993 aufgrund ihres Alters keine Punkte mehr erhielten.
- Qualifikation des Sachverständigen: Das Gericht sah die Qualifikation des Sachverständigen D als ausreichend an. Auch wenn seine spezifische Zertifizierung durch eine ausländische Gesellschaft kritisiert wurde, war er von der Industrie- und Handelskammer als Sachverständiger für Immobilienbewertung geprüft und zertifiziert. Das Gericht betonte, dass das Gesetz keine bestimmte formale Qualifikation des Sachverständigen vorschreibt.
- Ortstermin: Obwohl der Gutachter das Objekt nicht ursprünglich vor Ort besichtigt hatte, holte er dies während des laufenden Verfahrens nach. Dabei bestätigte er seine ursprünglichen Feststellungen zum Modernisierungsgrad der Immobilie. Das Gericht deutete an, dass ein Ortstermin grundsätzlich sinnvoll sei, sah den Mangel hier aber als geheilt an.
Bedeutung des Urteils
Das Urteil des Finanzgerichts Münster stärkt die Position von Immobilieneigentümern, die eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für ihre vermieteten Gebäude geltend machen wollen. Es bestätigt, dass ein fundiertes Sachverständigengutachten, das sich an den anerkannten Methoden der Immobilienwertermittlungsverordnung orientiert, als Nachweis ausreichen kann.
Das Gericht stellte klar, dass die strengeren Anforderungen der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 22.02.2023) an solche Gutachten nicht vollständig vom Gesetz gedeckt sind. Insbesondere muss ein Gutachten nicht zwingend eine bestimmte Methodik (wie ein Bausubstanzgutachten) verfolgen oder sich zu allen möglichen Verschleißfaktoren äußern. Auch die Notwendigkeit einer bestimmten Zertifizierung des Sachverständigen oder die sofortige persönliche Besichtigung des Objekts durch den Gutachter wurden relativiert.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass sie weiterhin gute Chancen haben, durch ein qualifiziertes Gutachten die Abschreibung ihrer vermieteten Immobilien zu optimieren und somit ihre Steuerlast zu senken.
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