Formbedürftigkeit Vertrag über Aufhebung Grundstückskaufvertrag

Formbedürftigkeit Vertrag über Aufhebung Grundstückskaufvertrag

BGH V ZR 104/81

RA und Notar Krau

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 30. April 1982 klärt die Frage, unter welchen Voraussetzungen

ein Vertrag zur Aufhebung eines Grundstückskaufvertrags notariell beurkundet werden muss.

Sachverhalt:

Die Erblasserin hatte dem Beklagten ein Grundstück verkauft und aufgelassen.

Zugunsten des Beklagten war eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden.

Später vereinbarten die Erblasserin und der Beklagte formfrei die Aufhebung des Kaufvertrags.

Nach dem Tod der Erblasserin wurde die Klägerin als Erbin im Grundbuch eingetragen.

Sie verlangte vom Beklagten die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung.

Entscheidungsgründe:

Formbedürftigkeit Vertrag über Aufhebung Grundstückskaufvertrag

Der BGH entschied, dass der formfreie Aufhebungsvertrag unwirksam war, da er der notariellen Beurkundung bedurfte.

Wesentliche Punkte der Begründung:

• Formfreiheit vor Auflassung: Vor Auflassung des Grundstücks kann ein Grundstückskaufvertrag formfrei aufgehoben werden.
• Formbedürftigkeit nach Auflassung: Ist der Kaufvertrag durch Auflassung und Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch vollzogen, muss der Aufhebungsvertrag notariell beurkundet werden. Dies gilt auch, wenn sich die Rückübertragungspflicht des Käufers aus den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung ergibt.
• Formbedürftigkeit bei Anwartschaftsrecht: Besitzt der Käufer ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück, weil z.B. eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist oder er einen Eintragungsantrag gestellt hat, muss der Aufhebungsvertrag ebenfalls notariell beurkundet werden.
• Begründung: Das Anwartschaftsrecht ist eine Vorstufe zum Grundstückseigentum und daher besonders schutzwürdig. Der Käufer soll vor übereilten Verträgen geschützt werden, durch die er sein Anwartschaftsrecht verliert.
• Keine Treuwidrigkeit: Der Beklagte handelte nicht treuwidrig, indem er sich auf den Formmangel berief.
• Keine Verwirkung: Der Anspruch des Beklagten auf Erfüllung des Kaufvertrags war nicht verwirkt.

Fazit:

Formbedürftigkeit Vertrag über Aufhebung Grundstückskaufvertrag

Das Urteil des BGH stellt klar, dass ein Vertrag zur Aufhebung eines Grundstückskaufvertrags notariell beurkundet werden muss,

wenn der Kaufvertrag bereits vollzogen wurde oder der Käufer ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück erworben hat.

Die Entscheidung ist von großer Bedeutung für die Praxis des Grundstücksrechts und schützt die Parteien vor übereilten Entscheidungen.

Zusätzliche Hinweise:

• Die Entscheidung des BGH änderte die bisherige Rechtsprechung, nach der ein formfreier Aufhebungsvertrag auch nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung wirksam war.
• Die Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung des Anwartschaftsrechts als Vorstufe zum Grundstückseigentum.
• Im Einzelfall ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Formbedürftigkeit eines Aufhebungsvertrags vorliegen.