Formnichtigkeit eines Grundstücksübertragungsangebots
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 27. Mai 2020 (XII ZR 107/17) entschieden, dass eine Auflassungsvollmacht, die in einem notariell beurkundeten Angebot zur Übertragung eines
Miteigentumsanteils an einem Grundstück erteilt wurde, im Falle der Formnichtigkeit dieses Angebots grundsätzlich ebenfalls unwirksam ist.
Diese Entscheidung bekräftigt die bestehende Rechtsprechung, wonach die Wirksamkeit einer Vollmacht eng mit der Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags verbunden ist.
Kernpunkte des Urteils:
Der BGH bestätigte, dass gemäß § 139 BGB die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags im Zweifel auch die Unwirksamkeit der darin enthaltenen Auflassungsvollmacht nach sich zieht.
Dies bedeutet, dass wenn das Angebot zur Grundstücksübertragung aufgrund von Formmängeln ungültig ist, auch die Vollmacht zur Auflassung in der Regel ihre Gültigkeit verliert.
Ausnahmen:
Eine Ausnahme von dieser Regel besteht, wenn die Vollmacht ausdrücklich und unwiderruflich zur Sicherung der Vertragsdurchführung erteilt wurde.
In solchen Fällen kann die Vollmacht als eigenständig und unabhängig vom formnichtigen Vertrag betrachtet werden.
Dies dient der Heilung des Formmangels nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB.
Der BGH stellte klar, dass eine Heilung des Formmangels durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch eine wirksame Auflassung voraussetzt.
Ist die Auflassungsvollmacht jedoch aufgrund der Formnichtigkeit des Angebots ungültig, kann auch die Auflassung selbst nicht wirksam erfolgen, was die Heilung verhindert.
Sachverhalt des Urteils:
Im vorliegenden Fall ging es um ein Angebot zum Abschluss eines Übertragungsvertrages über einen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück.
Die Klägerin hatte dem Beklagten ein notariell beurkundetes Angebot unterbreitet und ihm gleichzeitig eine Auflassungsvollmacht erteilt.
Nachdem die Beziehung der Parteien zerbrach, focht die Klägerin die Vereinbarung an.
Der Beklagte nahm das Angebot jedoch an und ließ sich als Miteigentümer ins Grundbuch eintragen.
Das Gericht musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob die Auflassungsvollmacht wirksam war und ob der Formmangel des Übertragungsangebots durch die Auflassung geheilt wurde.
Konsequenzen:
Das Urteil unterstreicht die Wichtigkeit der korrekten formellen Gestaltung von Grundstücksübertragungen.
Es zeigt, dass fehlerhafte Verträge auch die damit verbundenen Vollmachten ungültig machen können und das die sogenannte
Heilung der Formnichtigkeit mit der Wirksamkeit der Auflassung zusammenhängt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil des BGH die enge Verbindung zwischen Vertrag und Vollmacht bei Grundstücksgeschäften betont
und die Notwendigkeit der formellen Richtigkeit solcher Transaktionen hervorhebt.
