Fristlose – hilfsweise fristgemäße Zahlungsverzugskündigung
BGH, Urteil vom 19.9.2018 – VIII ZR 231/17
Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung des BGH-Urteils zum Thema Mietkündigung bei Zahlungsverzug.
Worum geht es in diesem Urteil?
Stellen Sie sich vor, ein Mieter zahlt zwei Monate lang seine Miete nicht. Der Vermieter reagiert sofort und schickt ein Kündigungsschreiben. In diesem Schreiben stehen oft zwei Arten von Kündigungen gleichzeitig:
- Eine fristlose Kündigung: Der Mieter soll sofort ausziehen.
- Eine ordentliche Kündigung: Falls die fristlose Kündigung nicht klappt, soll der Mieter zumindest nach Ablauf der normalen Kündigungsfrist (meist 3 Monate) gehen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste klären, was passiert, wenn der Mieter nach der Kündigung seine Schulden schnell bezahlt. Rettet ihn das vor beiden Kündigungen oder nur vor der fristlosen?
Die zwei Arten der Kündigung erklärt
Die fristlose Kündigung (Der „Sofort-Rauswurf“)
Wenn ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, darf der Vermieter fristlos kündigen. Das Gesetz ist hier aber gnädig: Wenn der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist (der sogenannten Schonfrist) alles nachzahlt, wird diese Kündigung unwirksam. Das Gesetz tut dann so, als hätte es diese Kündigung nie gegeben.
Die ordentliche Kündigung (Die „Frist-Kündigung“)
Zusätzlich zur fristlosen Kündigung sprechen Vermieter oft eine ordentliche Kündigung aus. Der Grund ist derselbe: die verspätete Zahlung. Der Unterschied ist, dass es für diese Kündigung im Gesetz keine automatische Schonfrist gibt. Das heißt: Auch wenn man nachzahlt, bleibt diese Kündigung eigentlich bestehen.
Das Problem: Wenn die Nachzahlung kommt
Im konkreten Fall vor dem BGH hatte ein Mieter seine Schulden innerhalb weniger Tage nach der Kündigung komplett bezahlt.
- Das Landgericht Berlin meinte: Da die fristlose Kündigung zuerst ausgesprochen wurde, war der Mietvertrag in dem Moment sofort beendet. Weil der Vertrag schon „tot“ war, konnte die ordentliche Kündigung (die ja eine Frist braucht) gar nicht mehr wirken. Als der Mieter zahlte, „lebte“ der Vertrag für die fristlose Kündigung wieder auf – die ordentliche Kündigung blieb aber unwirksam. Der Mieter durfte also bleiben.
- Der BGH sah das ganz anders und hob das Urteil auf.
Die Entscheidung des BGH: Der „Doppel-Schlag“ zählt
Der BGH hat klargestellt, dass Vermieter beide Kündigungen kombinieren dürfen. Hier sind die wichtigsten Punkte der Entscheidung:
1. Die „Rückwirkend-weg“-Fiktion
Wenn ein Mieter in der Schonfrist zahlt, sagt das Gesetz (§ 569 BGB), dass die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam wird. Es ist also nicht so, dass der Vertrag kurz „tot“ war und dann neu geboren wurde. Er wurde ununterbrochen fortgesetzt.
2. Die ordentliche Kündigung geht nicht „ins Leere“
Da der Vertrag rechtlich gesehen nie unterbrochen wurde, konnte auch die ordentliche Kündigung ihre Wirkung entfalten. Der Wille des Vermieters ist klar: Er möchte den Mieter loswerden, weil dieser seine Pflichten verletzt hat. Wenn die fristlose Kündigung durch die Zahlung scheitert, soll eben die ordentliche Kündigung greifen.
3. Schutz des Vermieters
Der BGH argumentiert, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt werden darf, nur weil er dem Mieter mit der fristlosen Kündigung eigentlich „beine machen“ wollte. Würde man die ordentliche Kündigung verbieten, müssten Vermieter sich entscheiden – und das würde ihr Recht einschränken.
Fristlose – hilfsweise fristgemäße Zahlungsverzugskündigung
Gibt es noch Hoffnung für den Mieter?
Nur weil die ordentliche Kündigung theoretisch gültig bleibt, heißt das nicht, dass der Mieter sofort den Koffer packen muss. Der BGH hat den Fall zurück an das Landgericht gegeben. Dort müssen nun zwei Dinge geprüft werden:
Die Schwere der Pflichtverletzung
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug setzt voraus, dass der Mieter seine Pflichten „nicht unerheblich“ verletzt hat. Wenn jemand seit 12 Jahren pünktlich zahlt und nur einmalig wegen eines Missgeschicks zwei Mieten zu spät kommt, könnte das Gericht sagen: Das war nicht schlimm genug für einen Rauswurf.
Treu und Glauben
Das ist ein wichtiger Rechtsgrundsatz in Deutschland (§ 242 BGB). Das Gericht prüft, ob es „fair“ ist, den Mieter nach so langer Zeit wegen eines einmaligen Fehlers vor die Tür zu setzen – besonders wenn er sofort nach der Kündigung alles bezahlt hat. Wenn der Vermieter den Mieter eigentlich nur loswerden will (z. B. um teurer neu zu vermieten) und den Zahlungsverzug nur als Vorwand nutzt, könnte die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
Zusammenfassung für Sie als Leser
Wenn Sie als Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten:
- Schnell zahlen: Die Schonfrist rettet Sie vor dem sofortigen Auszug (fristlose Kündigung).
- Achtung: Die gleichzeitig ausgesprochene „hilfsweise“ ordentliche Kündigung wird durch die Zahlung nicht automatisch unwirksam.
- Einzelfallprüfung: Ob Sie trotzdem bleiben dürfen, hängt davon ab, wie lange Sie schon dort wohnen, wie oft Sie schon zu spät gezahlt haben und warum es zu dem Rückstand kam.
Für Vermieter bedeutet das Urteil Sicherheit: Sie können „doppelt“ kündigen, um ihre Chancen zu erhöhen, das Mietverhältnis bei unzuverlässigen Zahlern tatsächlich zu beenden.
