Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses bei ausstehender Bankbürgschaft
Gericht: BGH 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 14.05.2025
Aktenzeichen: VIII ZR 256/23
ECLI: ECLI:DE:BGH:2025:140525UVIIIZR256.23.0
Dokumenttyp: Urteil
Verfahrensgang
vorgehend LG Frankfurt, 23. Oktober 2023, Az: 2-11 S 1/23
vorgehend AG Frankfurt, 1. Dezember 2022, Az: 33 C 697/21 (55)
Das Wichtigste vorab
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein wichtiges Urteil für Mieter und Vermieter gefällt. Es geht um die Frage, wann ein Vermieter einem Mieter fristlos kündigen darf.
Die Richter haben entschieden: Ein Vermieter darf dem Mieter nicht einfach fristlos kündigen, nur weil dieser eine vereinbarte Bankbürgschaft nicht vorlegt. Dafür gibt es ein spezielles Gesetz, das hier aber nicht angewendet werden darf.
Dieses Urteil ist besonders wichtig, wenn im Mietvertrag keine Barkaution (Bargeld oder Überweisung), sondern eine Bürgschaft einer Bank vereinbart wurde.
Was war passiert?
Der Fall spielte in Frankfurt am Main. Ein Mieter hatte im Januar 2020 eine Wohnung und einen Parkplatz gemietet. Die Miete war hoch. Sie betrug fast 2.000 Euro im Monat.
Im Mietvertrag hatten sich beide Parteien auf eine Mietkaution geeinigt. Die Kaution sollte 4.400 Euro betragen. Der Mieter musste dieses Geld aber nicht bar bezahlen. Stattdessen sollte er eine sogenannte Bankbürgschaft vorlegen. Das ist ein Dokument von einer Bank. Darin verspricht die Bank, im Notfall für Schulden des Mieters aufzukommen.
Der Mieter zog in die Wohnung ein. Er gab dem Vermieter jedoch die versprochene Bankbürgschaft nicht. Der Vermieter wartete vergeblich.
Die Reaktion des Vermieters
Dem Vermieter reichte es irgendwann. Er schrieb dem Mieter im Mai 2020 einen Brief. Darin kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Das bedeutet, der Mieter sollte sofort ausziehen.
Der Vermieter berief sich dabei auf ein spezielles Gesetz. Dieses Gesetz erlaubt eine fristlose Kündigung, wenn die Mietkaution fehlt. Der Vermieter klagte vor Gericht, damit der Mieter die Wohnung räumt.
Der Weg durch die Instanzen
Zuerst beschäftigten sich das Amtsgericht und das Landgericht in Frankfurt mit dem Fall. Diese beiden Gerichte gaben dem Vermieter recht. Sie sagten: Wer die Sicherheit nicht leistet, muss gehen. Der Mieter wollte das nicht akzeptieren. Er legte Revision ein. So landete der Fall schließlich beim Bundesgerichtshof (BGH). Das ist das höchste deutsche Gericht für solche Streitigkeiten.
Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses bei ausstehender Bankbürgschaft
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Richter am BGH sahen die Sache anders als die Vorinstanzen. Sie entschieden zugunsten des Mieters. Das Urteil der Vorinstanz wurde aufgehoben.
Der BGH stellte klar: Der Vermieter durfte sich in diesem Fall nicht auf das Gesetz zur fristlosen Kündigung wegen fehlender Kaution berufen. Dieses spezielle Gesetz (§ 569 Abs. 2a BGB) gilt nämlich nicht für Bankbürgschaften.
Die Begründung: Der genaue Wortlaut
Die Richter schauten sich das Gesetz sehr genau an. Das Gesetz spricht von einem „Betrag“ in Höhe von zwei Monatsmieten. Das deutet darauf hin, dass es um Geldsummen geht. Eine Bankbürgschaft ist aber kein direkter Geldbetrag. Sie ist nur ein Stück Papier, das Sicherheit verspricht.
Die Begründung: Ratenzahlung
Es gibt noch ein weiteres Argument. Wenn ein Mieter eine Barkaution zahlen muss, darf er das in drei Raten tun. Das steht so im Gesetz. Das schützt den Mieter vor zu hohen Kosten beim Einzug.
Eine Bankbürgschaft kann man aber nicht in Raten teilen. Entweder man übergibt die Urkunde der Bank oder nicht. Da das Kündigungsgesetz eng mit der Möglichkeit der Ratenzahlung verknüpft ist, passt es nicht auf Bürgschaften.
Die Begründung: Schutz des Vermieters
Die Richter erklärten auch den Sinn der Kaution. Ein Vermieter kann sich einfach schützen. Er muss dem Mieter den Schlüssel zur Wohnung erst geben, wenn die Bürgschaft da ist. Das nennt man Zurückbehaltungsrecht.
Wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung trotzdem schon überlässt, ist das sein eigenes Risiko. Er kann dann nicht hinterher die „Notbremse“ ziehen und sofort fristlos kündigen, nur weil die Bürgschaft noch fehlt. Das wäre widersprüchlich.
Was bedeutet das für Vermieter?
Das Urteil bedeutet nicht, dass der Mieter machen kann, was er will. Der Mieter hat trotzdem gegen den Vertrag verstoßen. Er hätte die Bürgschaft bringen müssen.
Der Vermieter hat immer noch Rechte. Er kann den Mieter auf Vorlage der Bürgschaft verklagen. Er kann das Mietverhältnis auch „ordentlich“ kündigen. Das bedeutet, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen (meist drei Monate oder mehr) einhalten.
In sehr schlimmen Einzelfällen kann auch eine fristlose Kündigung möglich sein. Das muss dann aber nach einem anderen allgemeinen Gesetz (§ 543 Abs. 1 BGB) geprüft werden. Dabei müssen die Interessen von beiden Seiten genau abgewogen werden. Es gibt keinen Automatismus, wie bei der fehlenden Barkaution.
Wie geht es in diesem Fall weiter?
Der Bundesgerichtshof hat den Fall noch nicht endgültig abgeschlossen. Er hat die Sache an das Landgericht in Frankfurt zurückverwiesen. Die Richter dort müssen nun prüfen, ob es andere Gründe für eine Kündigung gibt.
Der Vermieter hatte nämlich noch weitere Kündigungen ausgesprochen. Zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs bei der Miete oder wegen Eigenbedarf. Das müssen die Frankfurter Richter nun klären. Außerdem hatte der Mieter behauptet, die Klausel zur Bürgschaft im Vertrag sei ohnehin ungültig. Auch das muss noch geprüft werden.
Fazit für Laien
Wenn im Mietvertrag eine Bankbürgschaft als Sicherheit steht, gelten besondere Regeln. Fehlt diese Bürgschaft, darf der Vermieter nicht sofort und ohne Frist kündigen. Das spezielle Kündigungsrecht für fehlende Kautionen gilt nur für Bargeld oder Überweisungen.
Vermieter sollten daher darauf achten, die Bürgschaft unbedingt vor der Schlüsselübergabe zu erhalten. Sobald der Mieter drin ist, wird es schwieriger, ihn wegen der fehlenden Bürgschaft schnell wieder loszuwerden.
