Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

OLG Frankfurt am M 20 W 359/16

Prüfungspflichten des Grundbuchamts,

RA  und Notar Krau

Der vorliegende Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main befasst sich mit den Prüfungspflichten

des Grundbuchamts im Zusammenhang mit der Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG).

Konkret geht es um die Frage, inwieweit das Grundbuchamt verpflichtet ist, von Amts wegen zu prüfen,

ob ein Grundstück im Sinne des GrdstVG land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird und somit eine Genehmigung für die Veräußerung erforderlich ist.

Sachverhalt

Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Der Antragsteller zu 1) verkaufte einen Miteigentumsanteil an einem 233 qm großen Grundstück, das mit einem Gebäude bebaut ist, an die Antragstellerin zu 2).

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung der Eigentumsumschreibung mit der Begründung,

es fehle die Genehmigung nach dem GrdstVG, da das Grundstück bebaut sei und somit möglicherweise landwirtschaftlich genutzt werde.

Das Grundbuchamt berief sich dabei auf ein intern erstelltes Formblatt, wonach bei bebauten Grundstücken grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich sei,

es sei denn, es werde eine Erklärung in notarieller Form vorgelegt, dass das Grundstück nicht landwirtschaftlich genutzt werde.

Entscheidung des Gerichts

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hob den Beschluss des Grundbuchamts auf und stellte fest,

dass die beantragte Eintragung der Eigentumsumschreibung zu Unrecht zurückgewiesen wurde.

Das Gericht führte aus, dass das Grundbuchamt zwar grundsätzlich die Verfügungsbefugnis der an der Auflassung

eines Grundstücks Beteiligten von Amts wegen zu prüfen habe, dazu aber nicht die Einholung von Ermittlungen gehöre.

Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Vielmehr obliege es dem Antragsteller, die erforderlichen Unterlagen beizubringen.

Im vorliegenden Fall sei das Grundbuchamt jedoch seiner Verpflichtung zur eigenständigen Prüfung,

ob der Rechtsvorgang seiner Art nach in den Geltungsbereich des GrdstVG falle, nicht nachgekommen.

Das Grundbuchamt habe sich stattdessen auf ein intern erstelltes Formblatt gestützt, das einen pauschalen Verweis auf die Genehmigungspflicht bei bebauten Grundstücken enthalte.

Ein solcher Pauschalverweis ersetze jedoch nicht die gebotene Einzelfallprüfung.

Das Gericht betonte, dass das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu prüfen habe, ob ein Grundstück im Sinne des Paragraf 1 Abs. 1 GrdstVG land- oder forstwirtschaftlich genutzt werde.

Nur bei begründeten Zweifeln an der Genehmigungsfreiheit dürfe das Grundbuchamt vom Antragsteller die Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativzeugnisses verlangen.

Im vorliegenden Fall habe das Grundbuchamt keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür dargelegt,

dass es sich bei dem veräußerten Grundbesitz um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handeln könnte.

Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Aus dem notariellen Kaufvertrag, dem Inhalt des Grundbuchs und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts

ergäben sich keine Hinweise auf eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung.

Das Gericht kritisierte auch die Forderung des Grundbuchamts nach einer Erklärung in notarieller Form, dass das Grundstück nicht landwirtschaftlich genutzt werde.

Eine solche Erklärung sei in Fällen, in denen die fehlende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung offenkundig ist, nicht erforderlich.

Fazit

Der Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main verdeutlicht die Grenzen der Prüfungspflichten des Grundbuchamts im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkehrsgesetz.

Das Grundbuchamt ist nicht verpflichtet, umfassende Ermittlungen zur Genehmigungsfreiheit eines Grundstücks anzustellen.

Es muss jedoch in eigener Zuständigkeit prüfen, ob Anhaltspunkte für eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung vorliegen.

Nur bei begründeten Zweifeln darf das Grundbuchamt die Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativzeugnisses verlangen.

Pauschale Verweise auf interne Formblätter ersetzen nicht die gebotene Einzelfallprüfung.

Relevanz für die Praxis

Der Beschluss hat Bedeutung für die Praxis des Grundstücksverkehrsrechts.

Er stellt klar, dass das Grundbuchamt nicht dazu berechtigt ist, die Eintragung von Eigentumsänderungen

pauschal von der Vorlage einer Genehmigung nach dem GrdstVG abhängig zu machen.

Vielmehr muss das Grundbuchamt im Einzelfall prüfen, ob Anhaltspunkte für eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung vorliegen.

Dies stärkt die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr und verhindert unnötige Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung.