Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz
OLG Frankfurt am M 20 W 359/16
Prüfungspflichten des Grundbuchamts,
Der vorliegende Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main befasst sich mit den Prüfungspflichten
des Grundbuchamts im Zusammenhang mit der Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG).
Konkret geht es um die Frage, inwieweit das Grundbuchamt verpflichtet ist, von Amts wegen zu prüfen,
ob ein Grundstück im Sinne des GrdstVG land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird und somit eine Genehmigung für die Veräußerung erforderlich ist.
Sachverhalt
Der Antragsteller zu 1) verkaufte einen Miteigentumsanteil an einem 233 qm großen Grundstück, das mit einem Gebäude bebaut ist, an die Antragstellerin zu 2).
Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung der Eigentumsumschreibung mit der Begründung,
es fehle die Genehmigung nach dem GrdstVG, da das Grundstück bebaut sei und somit möglicherweise landwirtschaftlich genutzt werde.
Das Grundbuchamt berief sich dabei auf ein intern erstelltes Formblatt, wonach bei bebauten Grundstücken grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich sei,
es sei denn, es werde eine Erklärung in notarieller Form vorgelegt, dass das Grundstück nicht landwirtschaftlich genutzt werde.
Entscheidung des Gerichts
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hob den Beschluss des Grundbuchamts auf und stellte fest,
dass die beantragte Eintragung der Eigentumsumschreibung zu Unrecht zurückgewiesen wurde.
Das Gericht führte aus, dass das Grundbuchamt zwar grundsätzlich die Verfügungsbefugnis der an der Auflassung
eines Grundstücks Beteiligten von Amts wegen zu prüfen habe, dazu aber nicht die Einholung von Ermittlungen gehöre.
Vielmehr obliege es dem Antragsteller, die erforderlichen Unterlagen beizubringen.
Im vorliegenden Fall sei das Grundbuchamt jedoch seiner Verpflichtung zur eigenständigen Prüfung,
ob der Rechtsvorgang seiner Art nach in den Geltungsbereich des GrdstVG falle, nicht nachgekommen.
Das Grundbuchamt habe sich stattdessen auf ein intern erstelltes Formblatt gestützt, das einen pauschalen Verweis auf die Genehmigungspflicht bei bebauten Grundstücken enthalte.
Ein solcher Pauschalverweis ersetze jedoch nicht die gebotene Einzelfallprüfung.
Das Gericht betonte, dass das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu prüfen habe, ob ein Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG land- oder forstwirtschaftlich genutzt werde.
Nur bei begründeten Zweifeln an der Genehmigungsfreiheit dürfe das Grundbuchamt vom Antragsteller die Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativzeugnisses verlangen.
Im vorliegenden Fall habe das Grundbuchamt keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür dargelegt,
dass es sich bei dem veräußerten Grundbesitz um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handeln könnte.
Aus dem notariellen Kaufvertrag, dem Inhalt des Grundbuchs und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
ergäben sich keine Hinweise auf eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung.
Das Gericht kritisierte auch die Forderung des Grundbuchamts nach einer Erklärung in notarieller Form, dass das Grundstück nicht landwirtschaftlich genutzt werde.
Eine solche Erklärung sei in Fällen, in denen die fehlende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung offenkundig ist, nicht erforderlich.
Fazit
Der Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main verdeutlicht die Grenzen der Prüfungspflichten des Grundbuchamts im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkehrsgesetz.
Das Grundbuchamt ist nicht verpflichtet, umfassende Ermittlungen zur Genehmigungsfreiheit eines Grundstücks anzustellen.
Es muss jedoch in eigener Zuständigkeit prüfen, ob Anhaltspunkte für eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung vorliegen.
Nur bei begründeten Zweifeln darf das Grundbuchamt die Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativzeugnisses verlangen.
Pauschale Verweise auf interne Formblätter ersetzen nicht die gebotene Einzelfallprüfung.
Relevanz für die Praxis
Der Beschluss hat Bedeutung für die Praxis des Grundstücksverkehrsrechts.
Er stellt klar, dass das Grundbuchamt nicht dazu berechtigt ist, die Eintragung von Eigentumsänderungen
pauschal von der Vorlage einer Genehmigung nach dem GrdstVG abhängig zu machen.
Vielmehr muss das Grundbuchamt im Einzelfall prüfen, ob Anhaltspunkte für eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung vorliegen.
Dies stärkt die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr und verhindert unnötige Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung.
Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.
Einige Entscheidungen stellen Mindermeinungen dar oder sind später im Instanzenweg abgeändert oder durch neue obergerichtliche Entscheidungen oder Gesetzesänderungen überholt worden.
Das Recht entwickelt sich ständig weiter. Stetige Aktualität kann daher nicht gewährleistet werden.
Die schlichte Wiedergabe dieser Entscheidungen vermag daher eine fundierte juristische Beratung keinesfalls zu ersetzen.
Für den fehlerhaften juristischen Gebrauch, der hier wiedergegebenen Entscheidungen durch Dritte außerhalb der Kanzlei Krau kann daher keine Haftung übernommen werden.
Verstehen Sie bitte die Texte auf dieser Homepage als gedankliche Anregung zur vertieften Recherche, keinesfalls jedoch als rechtlichen Rat.
Es soll auch nicht der falsche Anschein erweckt werden, als seien die veröffentlichten Urteile von der Kanzlei Krau erzielt worden. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen allgemeinen Auszug aus dem deutschen Rechtsleben zur Information der Rechtssuchenden.
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Durch die schlichte Anfrage kommt noch kein kostenpflichtiges Mandat zustande.