Genehmigungsbedürftigkeit von Grundpfandrechtsbestellung trotz Genehmigung des Kaufvertrages durch Betreuungsgericht
Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 16.06.2011
Aktenzeichen: 20 W 251/11
Dokumenttyp: Beschluss
Verfahrensgang
vorgehend AG Wiesbaden, 2. Mai 2011, …
vorgehend AG Wiesbaden, 9. Mai 2011, …
vorgehend AG Wiesbaden, 7. Juni 2011, …, Beschluss
nachgehend BGH, 8. Dezember 2011, V ZB 170/11, Rechtsbeschwerde als unzulässig verworfen, Beschluss
Zusammenfassung des Beschlusses des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt vom 16.06.2011 (Az.: 20 W 251/11)
Worum ging es?
Der Fall betraf den Verkauf einer Eigentumswohnung, die teilweise einer betreuten Person (Frau A1) gehörte. Der Betreuer von Frau A1 und der Miteigentümer verkauften die Wohnung an einen Käufer.
Im Kaufvertrag wurde dem Käufer eine Vollmacht erteilt, um eine Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises auf dem Grundstück eintragen zu lassen.
Das Betreuungsgericht hatte den Kaufvertrag – einschließlich dieser Vollmacht zur Belastung des Grundstücks – genehmigt. Später bestellte der Käufer mithilfe der Vollmacht die Grundschuld.
Das Problem beim Grundbuchamt
Das Grundbuchamt, das für die Eintragung von Eigentumswechseln und Belastungen zuständig ist, forderte eine zusätzliche, separate Genehmigung des Betreuungsgerichts für die Grundschuldbestellung (die Belastung des Grundstücks), obwohl die Belastungsvollmacht im genehmigten Kaufvertrag enthalten war.
Der Notar und die Beteiligten legten Beschwerde ein, da sie der Meinung waren, die Genehmigung des Kaufvertrags schließe die Genehmigung der damit verbundenen Grundschuldbestellung bereits mit ein.
Die Entscheidung des OLG Frankfurt
Das OLG Frankfurt bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamtes und wies die Beschwerde zurück.
Die zentrale Frage
Die Kernfrage war: Reicht die gerichtliche Genehmigung eines Kaufvertrages, der eine Vollmacht zur Bestellung einer Grundschuld enthält, aus, oder muss die tatsächliche Bestellung der Grundschuld später erneut vom Betreuungsgericht genehmigt werden?
Genehmigungsbedürftigkeit von Grundpfandrechtsbestellung trotz Genehmigung des Kaufvertrages durch Betreuungsgericht
Die Begründung des Gerichts
Das OLG schloss sich der herrschenden Meinung an, dass eine zusätzliche Genehmigung erforderlich ist:
- Zwei separate Geschäfte: Der Kaufvertrag und die Bestellung der Grundschuld sind zwei verschiedene rechtliche Verfügungen über das Grundstück der betreuten Person.
- Der Verkauf (Übertragung des Eigentums) bedarf der Genehmigung (§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
- Die Grundschuldbestellung (Belastung des Grundstücks) bedarf ebenfalls der Genehmigung (§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
- Wichtigkeit formaler Kriterien: Die gesetzlichen Vorgaben, die eine Genehmigung durch das Betreuungsgericht vorschreiben, dienen dem Schutz des Betreuten. Diese Vorgaben müssen streng formal ausgelegt werden. Es ist nicht erlaubt, die Genehmigungspflicht aufgrund einer rein wirtschaftlichen Betrachtung (etwa, dass die Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dient) einfach wegzulassen.
- Vollmacht ist kein Geschäft: Die Erteilung einer Vollmacht zur Vornahme eines Rechtsgeschäfts ist kein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft im Sinne der genannten Paragrafen. Die Genehmigungspflicht knüpft erst an das konkrete Rechtsgeschäft selbst an, das mithilfe der Vollmacht durchgeführt wird – hier die Grundschuldbestellung. Die vorher erteilte Genehmigung der Vollmacht kann die Genehmigung des späteren konkreten Rechtsgeschäfts (der Grundschuldbestellung) nicht ersetzen.
Fazit
Wenn eine unter Betreuung stehende Person ein Grundstück verkauft und der Käufer zur Finanzierung eine Grundschuld eintragen lässt (mithilfe einer Vollmacht im Kaufvertrag), dann müssen zwei separate gerichtliche Genehmigungen vorliegen:
- Die Genehmigung für den Kaufvertrag (Verkauf der Immobilie).
- Die Genehmigung für die Grundschuldbestellung (Belastung der Immobilie).
Die Genehmigung der im Kaufvertrag enthaltenen Vollmacht zur Belastung ersetzt nicht die zwingend notwendige Genehmigung für die eigentliche Belastung (die Grundschuld). Dies dient dem besonderen Schutz des Vermögens der betreuten Person.
Das OLG ließ die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (BGH) zu, da unterschiedliche Meinungen zu dieser Rechtsfrage bestanden. Der BGH verwarf die Beschwerde später allerdings als unzulässig.
