Geschäftsraummiete: Reduzierung Miete bei staatlich angeordneter Schließung einer Spielhalle während Corona-Pandemie
Zusammenfassung des Gerichtsurteils vom Kammergericht Berlin (8. Zivilsenat, 01.04.2021, Aktenzeichen: 8 U 1099/20).
Das Urteil betrifft einen Streit um Gewerbemiete. Es geht um die Frage, ob ein Mieter einer Spielhalle weniger Miete zahlen musste. Der Grund dafür war die staatlich angeordnete Schließung wegen der Corona-Pandemie.
🏛️ Worum ging es in dem Fall?
Der Fall drehte sich um einen Mietvertrag für Gewerberäume in Berlin. In diesen Räumen betrieb ein Mieter (der Beklagte in diesem Verfahren) eine Spielhalle. Der Vermieter (die Klägerin) forderte die volle Miete für die Monate April und Mai 2020. In dieser Zeit musste die Spielhalle wegen der staatlichen Corona-Maßnahmen schließen.
Der Mieter war der Meinung, er müsse weniger Miete zahlen. Er berief sich auf die Corona-Schließung. Er stellte auch die Wirksamkeit des Mietvertrages und einer früheren Ratenzahlungsvereinbarung infrage.
📝 Die wichtigsten Punkte des Urteils
Das Gericht entschied:
- Der Mietvertrag und die Ratenzahlungsvereinbarung waren wirksam.
- Die Miete für die Monate April und Mai 2020 muss wegen der Corona-Schließung halbiert werden. Dies geschieht nach der Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).
🤝 Die Ratenzahlungsvereinbarung
Der Mieter hatte hohe Schulden aus früheren Urteilen. Er schloss mit der Vermieterin eine Ratenzahlungsvereinbarung. Darin verpflichtete er sich, einen niedrigeren Betrag als die eigentliche Schuld zu zahlen, nämlich 90.000,00 Euro. Im Gegenzug sollte die Vermieterin keine Zwangsvollstreckung mehr betreiben.
Der Mieter zahlte die 90.000,00 Euro. Trotzdem versuchte der Vermieter, weiter Schulden einzutreiben. Das Gericht stellte klar:
- Die Ratenzahlungsvereinbarung war gültig.
- Die Vermieterin durfte keine Zwangsvollstreckung mehr betreiben. Die Schulden waren mit der Zahlung der 90.000,00 Euro beglichen.
- Der Mieter musste der Vermieterin die Urkunden über die alten Schulden herausgeben.
Der Mieter hatte versucht, die Ratenzahlungsvereinbarung für unwirksam zu erklären. Er sagte, sie sei sittenwidrig, weil die gezahlte Summe viel niedriger war als die eigentliche Schuld. Das Gericht sah das nicht so. Es sagte, der Vermieter habe wohl befürchtet, die volle Schuld sowieso nicht eintreiben zu können. Deshalb sei er mit der niedrigeren, aber sicheren Zahlung einverstanden gewesen. Eine Sittenwidrigkeit lag nicht vor.
Geschäftsraummiete: Reduzierung Miete bei staatlich angeordneter Schließung einer Spielhalle während Corona-Pandemie
📜 Die Mietzahlung in der Corona-Pandemie
Das Gericht musste entscheiden, ob der Mieter für April und Mai 2020 die volle Miete zahlen musste. In dieser Zeit war der Betrieb der Spielhalle staatlich verboten.
1. Kein Mangel der Mietsache
Ein Mangel liegt normalerweise vor, wenn die gemietete Sache selbst fehlerhaft ist. Die behördliche Schließung hängt aber nicht mit einem Fehler der Räume zusammen. Sie hing mit der Pandemie und dem Publikumsverkehr zusammen. Darum konnte der Mieter die Miete nicht einfach wegen eines Mangels (§ 536 BGB) mindern. Der Mieter trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko. Das bedeutet, er trägt das Risiko, ob sein Geschäft gut läuft.
2. Störung der Geschäftsgrundlage
Das Gericht entschied aber, dass die Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) reduziert werden muss.
- Was ist die Geschäftsgrundlage? Das sind die wichtigen Vorstellungen beider Parteien beim Vertragsschluss. Hier war die Vorstellung, dass es keine Pandemie mit weitreichenden staatlichen Schließungen geben würde.
- Was war die Störung? Die behördliche Schließung war ein tiefgreifender Eingriff. Sie war unvorhersehbar und lag außerhalb der Verantwortung beider Parteien. Es handelte sich um eine sogenannte Systemkrise.
- Was ist die Folge? In solchen extremen Ausnahmefällen sollen die Nachteile solidarisch geteilt werden. Das heißt, beide Parteien müssen einen Teil des Schadens tragen. Das Gericht sah dies als zumutbar an.
3. Die Höhe der Mietreduzierung
Das Gericht legte fest, dass die Miete bei vollständiger Schließung des Gewerbes um die Hälfte (50 %) reduziert werden muss.
Der Vermieter verlangte 4.500,00 Euro Bruttowarmmiete pro Monat. Bruttowarmmiete bedeutet, dass Heiz- und Warmwasserkosten schon enthalten sind. Dies ist aber rechtlich nicht zulässig. Deshalb musste der Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 1.310,00 Euro abziehen. Die verbleibende Miete betrug somit 3.190,00 Euro pro Monat.
Von diesen 3.190,00 Euro wurden dann die 50 % abgezogen. Das bedeutet, der Vermieter hatte Anspruch auf 1.595,00 Euro pro Monat für April und Mai 2020. Das sind zusammen 3.190,00 Euro für zwei Monate.
Der Mieter hatte aber bereits 2.500,00 Euro gezahlt. Deshalb musste er nur noch die Restsumme von 690,00 Euro bezahlen.
💰 Endgültiges Ergebnis
Das Gericht änderte das Urteil der Vorinstanz teilweise ab.
- Die Klage des Vermieters (Zwangsvollstreckung) wurde abgewiesen.
- Der Mieter musste der Vermieterin die Urkunden über die alten Schulden herausgeben.
- Auf die Widerklage des Mieters wurde die Vermieterin verurteilt, dem Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückzuzahlen, oder der Mieter muss nur 690,00 Euro Restmiete zahlen.
- Die Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs war unwirksam. Das Gesetz schützte Mieter in diesem Zeitraum vor Kündigungen, wenn die Zahlung wegen der Pandemie ausblieb.
Das Gericht ließ die Revision (die Möglichkeit, das Urteil vom Bundesgerichtshof überprüfen zu lassen) zu einem Teil zu. Dies betraf die Frage der Mietreduzierung wegen der Störung der Geschäftsgrundlage im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie.
Geschäftsraummiete: Reduzierung Miete bei staatlich angeordneter Schließung einer Spielhalle während Corona-Pandemie
📌 Wichtige Fachbegriffe erklärt
- Gewerberaummiete: Die Miete für Räume, die nicht zum Wohnen, sondern für ein Geschäft genutzt werden.
- ECLI (European Case Law Identifier): Eine europaweite Kennzeichnung für Gerichtsurteile.
- § 313 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Die Vorschrift zur Störung der Geschäftsgrundlage. Sie erlaubt es, einen Vertrag anzupassen, wenn sich die Umstände nach dem Abschluss des Vertrages schwerwiegend ändern. Dies muss so sein, dass es einer Partei nicht zugemutet werden kann, am ursprünglichen Vertrag festzuhalten.
- § 536 BGB: Die Vorschrift zur Mietminderung. Sie gilt, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der ihren Gebrauch einschränkt.
- Bruttowarmmiete: Eine Miete, bei der alle Kosten, inklusive Heizung und Warmwasser, pauschal enthalten sind. Bei Gewerbemietverträgen ist das wegen der Heizkostenverordnung oft unzulässig. Es muss nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.
- Zwangsvollstreckung: Wenn ein Gläubiger seine Forderung mit staatlicher Hilfe gegen den Schuldner durchsetzt. Zum Beispiel durch Pfändung.
- Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB): Ein Geschäft ist sittenwidrig, wenn es gegen die guten Sitten, also die Grundwerte der Gesellschaft, verstößt.
- Nießbrauchrecht: Das Recht, eine Sache zu nutzen und ihre Erträge (zum Beispiel Mieteinnahmen) zu behalten, ohne Eigentümer zu sein.
- Zulassung der Revision: Die Erlaubnis des Gerichts, das Urteil durch ein höheres Gericht (hier den Bundesgerichtshof) überprüfen zu lassen. Dies geschieht nur bei Fällen von grundsätzlicher Bedeutung. Das war hier die Frage der Risikoverteilung wegen der Corona-Pandemie.
