Geschäftswert bei Einbringung mit Nießbrauch belasteten Grundstücksanteilen

Geschäftswertbestimmung bei Einbringung mit Nießbrauch belasteten Grundstücksanteilen nach dem Bruttoprinzip des Paragraf 38 GNotKG

OLG München (11. Zivilsenat), Beschluss vom 18.12.2025 – 11 W 964/24 e

Notarkosten bei Immobilienübertragung mit Nießbrauch: Warum der Wert nicht sinkt

Sie möchten Ihre Immobilie frühzeitig an die nächste Generation übertragen oder in eine Gesellschaft einbringen. Gleichzeitig wollen Sie sich durch einen lebenslangen Nießbrauch finanziell für das Alter absichern. Wirtschaftlich betrachtet sinkt der Wert der Immobilie für den Empfänger dadurch massiv. Schließlich kann der Beschenkte das Haus oder die Wohnung durch Ihren Nießbrauch weder selbst nutzen noch frei vermieten. Viele Eigentümer gehen deshalb ganz logisch davon aus, dass auch die Notarkosten für diesen Vertrag entsprechend niedriger ausfallen.

Doch dann liegt die Rechnung des Notars im Briefkasten und der Schock ist groß. Der Notar berechnet seine Gebühren aus dem vollen Wert der Immobilie. Er zieht den Wert Ihres Nießbrauchs überhaupt nicht ab. Sie fühlen sich im ersten Moment vielleicht ungerecht behandelt. Das Oberlandesgericht München bestätigte nun aber in einem aktuellen Beschluss (Az. 11 W 964/24 e) genau dieses Vorgehen. Wir erklären Ihnen die juristischen Hintergründe dieser Entscheidung und zeigen auf, worauf Sie bei Ihrer Immobilienübertragung zwingend achten müssen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Kein Abzug beim Geschäftswert: Wenn Sie eine Immobilie mit einem Nießbrauch übertragen, senkt dieses Recht den Geschäftswert für die Notarkosten rechtlich nicht.
• Strikte Anwendung des Bruttoprinzips: Das Notarkostengesetz wendet das sogenannte Bruttoprinzip an. Der Notar ignoriert Verbindlichkeiten und Belastungen bei der Berechnung seiner Gebühren fast immer.
• Wirtschaftlicher Wert zählt nicht: Auch wenn die Immobilie durch den Nießbrauch auf dem freien Markt weniger wert ist, bleibt dieser Umstand für die Notarrechnung völlig unberücksichtigt.
• Keine Ausnahme für den Verkehrswert: Spezielle Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien ändern an diesem strikten Abzugsverbot nichts.

Wollen Sie Ihre Immobilie rechtssicher und ohne finanzielle Überraschungen übertragen? Nehmen Sie für eine rechtssichere Prüfung und Begleitung Ihres individuellen Falles Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf. Wir sind bundesweit für Sie tätig und beraten Sie kompetent und lösungsorientiert.

Die Ausgangslage: Vermögensnachfolge und der Wunsch nach Absicherung

Familien stehen oft vor einer großen Herausforderung. Die Eltern möchten ihr Lebenswerk, häufig eine wertvolle Immobilie, rechtzeitig an die Kinder weitergeben. Sie wollen Erbschaftssteuer sparen und familiäre Streitigkeiten nach dem Tod vermeiden.

Gleichzeitig benötigen die Eltern aber finanzielle Sicherheit für ihren eigenen Lebensabend. Sie behalten sich deshalb fast immer einen Nießbrauch vor. Das bedeutet: Sie dürfen weiterhin in dem Haus wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Für den Beschenkten stellt diese Immobilie dadurch erst einmal eine finanzielle Belastung dar. Er trägt oft laufende Kosten, kann das Objekt aber nicht wirtschaftlich nutzen. Der tatsächliche Wert der Schenkung ist also deutlich reduziert. Viele Bürger glauben, dass sich dieser geminderte Wert auch bei den Gebühren für den Notar widerspiegeln muss. Das ist jedoch ein weit verbreiteter Irrtum.

Der aktuelle Fall vor dem OLG München: Ein teurer Irrtum

Das Oberlandesgericht München befasste sich kürzlich mit genau dieser Problematik. In dem verhandelten Fall brachte ein Mann seinen Miteigentumsanteil an einem lukrativen Grundstück in eine Kommanditgesellschaft (KG) ein. Auf diesem Grundstücksanteil lastete ein lebenslanger Nießbrauch zugunsten seiner Mutter.

Der Mann ging fest davon aus, dass der Wert seines Anteils durch diesen Nießbrauch massiv sinkt. Er rechnete den Wert des Nießbrauchs vom Gesamtwert der Immobilie ab. So kam er auf einen Geschäftswert von 1,25 Millionen Euro. Der Notar sah den Fall völlig anders. Er legte seiner Kostenrechnung den vollen Grundstückswert von 5 Millionen Euro zugrunde. Die Differenz bei den anfallenden Notarkosten war enorm.

Der Mann fühlte sich im Recht und wehrte sich gegen die hohe Rechnung. Er legte Beschwerde ein. Er argumentierte vor Gericht, der Immobilienanteil sei auf dem freien Markt wegen des Nießbrauchs fast wertlos. Wer kaufe schon ein Haus, das er nicht nutzen darf? Das Oberlandesgericht München wies seine Beschwerde jedoch in aller Deutlichkeit ab.

Die juristische Begründung: Das kostenrechtliche Bruttoprinzip

Warum hat das Gericht gegen den Eigentümer entschieden? Die Antwort liegt im Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Dieses Gesetz regelt die Gebühren aller Notare in Deutschland streng und verbindlich. Ein zentraler Pfeiler dieses Gesetzes ist das sogenannte Bruttoprinzip nach Paragraf 38 GNotKG.

Dieses Prinzip besagt etwas sehr Einfaches, aber für Laien oft Frustrierendes: Belastungen und Verbindlichkeiten zieht der Notar bei der Wertberechnung nicht ab. Das Gesetz betrachtet den Wert der Sache an sich. Es ignoriert dabei völlig, wer welche Rechte an der Sache hat oder welche Schulden darauf lasten.

Der Gesetzgeber wählte dieses System ganz bewusst. Der Notar soll nicht lange über wirtschaftliche Werte, Abzüge und Marktchancen verhandeln müssen. Er benötigt eine klare, schnelle und objektive Berechnungsgrundlage. Als Ausgleich für dieses strenge Bruttoprinzip fallen die prozentualen Gebührensätze im Notarkostenrecht insgesamt eher moderat aus.

Verkehrswert versus Geschäftswert: Ein wichtiger Unterschied

Der Kläger in München versuchte, das Gericht mit einem juristischen Detail zu überzeugen. Er berief sich auf den Paragraphen 46 des Notarkostengesetzes. Dieser Paragraph bestimmt, dass für Grundstücke der Verkehrswert maßgeblich ist. Der Verkehrswert beschreibt den Preis, den man bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielen würde.

Der Kläger baute seine Logik wie folgt auf: Auf dem freien Immobilienmarkt kauft niemand ein Grundstück mit einem fremden Nießbrauch zum vollen Preis. Folglich müsse der Verkehrswert deutlich niedriger liegen.

Das Oberlandesgericht München erteilte dieser Logik jedoch eine klare Absage. Der Paragraph 46 hebelt das allgemeine Bruttoprinzip nicht aus. Der Verkehrswert ermittelt sich für die Notarkosten exakt so, als ob es den Nießbrauch auf dem Grundstück gar nicht geben würde. Eine spezielle Ausnahmevorschrift zugunsten des Eigentümers liegt hier nicht vor. Der Notar muss zwingend den vollen, unbelasteten Wert ansetzen.

Welche Belastungen senken die Notarkosten überhaupt noch?

Gibt es denn gar keine Belastungen, die den Wert für den Notar mindern? Doch, aber die Liste dieser Ausnahmen ist extrem kurz. Das Münchner Gericht stellte klar, dass nur ganz bestimmte Rechte den Geschäftswert reduzieren dürfen.

Dazu gehören öffentliche Lasten, Grunddienstbarkeiten (wie beispielsweise ein Wegerecht für den Nachbarn) oder ein Erbbaurecht. Warum macht das Gesetz hier eine Ausnahme? Diese Rechte haften fest und dauerhaft an der Immobilie selbst. Sie mindern den objektiven Wert des Bodens dauerhaft. Der Eigentümer kann diese speziellen Rechte nicht einfach einseitig ablösen oder aus dem Grundbuch löschen lassen.

Ein Nießbrauch, ein vertragliches Vorkaufsrecht oder eine gewöhnliche Grundschuld der Bank gehören jedoch ausdrücklich nicht zu diesen Ausnahmen. Diese Rechte bleiben bei der Gebührenberechnung des Notars vollkommen unberücksichtigt.

Steuern sparen versus Notarkosten zahlen: Der wirtschaftliche Konflikt

An dieser Stelle entsteht in der täglichen Praxis die größte Verwirrung bei den Mandanten. Das Steuerrecht und das Notarkostenrecht sprechen völlig unterschiedliche Sprachen.

Wenn Sie eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs an Ihre Kinder verschenken, berücksichtigt das Finanzamt diesen Nießbrauch sehr wohl. Bei der Berechnung der Schenkungsteuer zieht das Finanzamt den Kapitalwert Ihres Nießbrauchs vom Immobilienwert ab. Sie sparen dadurch oft zehntausende Euro an Steuern.

Weil das Finanzamt hier absolut wirtschaftlich und realistisch rechnet, erwarten Bürger exakt dieses Vorgehen auch vom Notar. Das ist menschlich absolut verständlich. Juristisch müssen Sie diese beiden Welten jedoch strikt voneinander trennen. Der Notar berechnet seine formelle Gebühr nach dem strengen Bruttoprinzip. Das Finanzamt besteuert hingegen den tatsächlichen, rein wirtschaftlichen Zuwachs beim Beschenkten.

Fazit: Vorausschauende Planung schützt vor Kostenfallen

Die aktuelle Entscheidung des OLG München spricht eine unmissverständliche Sprache. Sie bestätigt die harte, aber einheitliche Linie der deutschen Gerichte. Ein Nießbrauch senkt die Notarkosten bei der Immobilienübertragung nicht.

Lassen Sie sich von einer vermeintlich hohen Notarrechnung aber keinesfalls von einer sinnvollen Vermögensnachfolge abhalten. Die finanzielle Ersparnis bei der Schenkungsteuer übersteigt die anfallenden Notarkosten in den allermeisten Fällen um ein Vielfaches. Eine vorausschauende, strategische Planung schützt Ihr Vermögen langfristig.

Klären Sie die voraussichtlichen Notar- und Grundbuchkosten stets vorab, um böse Überraschungen zu vermeiden. Vertrauen Sie bei komplexen Übergabeverträgen unbedingt auf juristische Expertise. Ein fehlerhafter oder unsauber formulierter Vertrag kostet Sie und Ihre Familie am Ende weit mehr Geld und Nerven als die regulären Gebühren.

Zögern Sie nicht und holen Sie sich rechtzeitig professionelle Unterstützung für Ihr Vorhaben an die Seite.