Gesetzliche Vorgaben zur Leistungszeit im Bauträgervertrag

Gesetzliche Vorgaben zur Leistungszeit im Bauträgervertrag

Diese Zusammenfassung erläutert Ihnen die rechtlichen Grundlagen und Pflichten zur Leistungszeit im Bauträgervertrag. Der Fokus liegt dabei auf den gesetzlichen Anforderungen, den Folgen von Verzögerungen und der Absicherung der Vertragsparteien.

Wenn Sie einen Bauträgervertrag abschließen, ist die Festlegung der Leistungszeit von zentraler Bedeutung. Das Gesetz schreibt hierfür klare Regeln vor.

Die Pflicht zur Angabe des Fertigstellungstermins

Nach den geltenden Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss ein Bauträgervertrag zwingend einen Termin für die Fertigstellung enthalten. Alternativ kann auch die genaue Dauer der Bauausführung angegeben werden. Diese Angabe ist eine gesetzliche Pflicht.

Leistungszeit in der Baubeschreibung

Zusätzlich muss die Leistungszeit in der Baubeschreibung aufgeführt werden. Es gibt jedoch eine Ausnahme von dieser Regel: Wenn Sie als Erwerber die Baubeschreibung und den Vertragsentwurf zur gleichen Zeit erhalten, kann in der Baubeschreibung auf die Angabe verzichtet werden. In diesem Fall sollte die Baubeschreibung jedoch einen klaren Verweis auf den Termin im Hauptvertrag enthalten.

Was passiert, wenn kein Termin vereinbart wurde?

Sollte im Vertrag wider Erwarten keine Leistungszeit festgelegt sein, greifen die allgemeinen gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet, dass die Leistung grundsätzlich sofort fällig ist. Der Bauträger muss dann unmittelbar nach dem Vertragsschluss mit den Arbeiten beginnen. Er ist verpflichtet, den Bau zügig und in einer angemessenen Zeit durchzuführen.

Empfohlene Vertragsinhalte zur Bauzeit

Um Klarheit für beide Seiten zu schaffen, sollten im Vertrag detaillierte Zeitpunkte festgelegt werden. Dies liegt sowohl im Interesse des Bauträgers als auch in Ihrem Interesse als Erwerber.

Wichtige Zeitpunkte für die Planung

Es ist ratsam, im Vertrag mindestens zwei verschiedene Termine zu definieren:

1. Der Zeitpunkt der bezugsfertigen Fertigstellung: Ab diesem Tag können Sie in das Objekt einziehen.
2. Der Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung: Hierbei geht es um die Erledigung aller restlichen Arbeiten, auch an den Außenanlagen oder Gemeinschaftsflächen.

Falls keine exakten Termine genannt werden können, sollte zumindest der Baubeginn festgeschrieben werden. Zudem muss sich der Bauträger verpflichten, den Bau ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) zu erstellen.

Die Frage der Garantie

In der Rechtswissenschaft ist es umstritten, welche Folgen eine reine kalendermäßige Bestimmung des Termins hat. Es stellt sich die Frage, ob eine solche Angabe bereits eine Garantie darstellt. Wäre dies der Fall, müsste der Bauträger auch dann haften, wenn ihn gar kein Verschulden an der Verzögerung trifft.

Folgen einer Überschreitung der Bauzeit

Wenn der Bauträger den vereinbarten Zeitraum überschreitet, hat dies rechtliche Konsequenzen.

Pflichtverletzung und Schadensersatz

Eine Zeitüberschreitung gilt als Pflichtverletzung. Wenn der Bauträger diese Verzögerung zu verantworten hat, haben Sie als Erwerber Anspruch auf Schadensersatz. Dieser Anspruch begründet sich aus dem Verzug. Ein wichtiger Punkt hierbei ist: Der Verzug tritt bei einem fest vereinbarten Termin automatisch ein. Sie müssen den Bauträger also nicht erst extra mahnen.

Gesetzliche Vorgaben zur Leistungszeit im Bauträgervertrag

Ausnahmen bei Verzögerungen

Es gibt Situationen, in denen der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Beispiele hierfür sind:

• Streiks in der Baubranche.
• Ereignisse durch höhere Gewalt.

Für solche Fälle kann im Vertrag vereinbart werden, dass sich die Frist für die Herstellung um die Dauer der jeweiligen Behinderung verlängert.

Berechnung des Schadens (Nutzungsausfall)

Wenn Sie die Wohnung selbst nutzen wollten, steht Ihnen eine Nutzungsausfallentschädigung zu. Der Bauträger muss hierbei nicht nur Ihre bisherige Miete ersetzen. Er muss den Wert der Nutzung der neuen, verkauften Wohnung ersetzen. Dies ist besonders dann relevant, wenn die neue Wohnung eine höhere Qualität hat als Ihre bisherige Wohnung. Falls Sie das Objekt vermieten wollten, entspricht der Schaden der entgangenen Miete, die Sie durch die Verzögerung nicht einnehmen konnten.

Haftung und Vertragsgestaltung

Die pünktliche Fertigstellung ist eine der wichtigsten Pflichten (Kardinalpflichten) des Bauträgers. Deshalb gelten strenge Regeln für die Haftung.

Keine Haftungsausschlüsse für Fahrlässigkeit

Der Bauträger kann seine Haftung für einfache Fahrlässigkeit nicht durch vorformulierte Vertragsbedingungen ausschließen. Eine Klausel, die die Haftung nur auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt, ist unwirksam. Sie würde den Erwerber unangemessen benachteiligen.

Zeitpuffer in der Planung

Dem Bauträger wird daher geraten, bei der Planung ausreichend große Zeitpuffer einzubauen. So hat er genügend Spielraum, um auf unvorhergesehene Hindernisse zu reagieren, ohne sofort in Verzug zu geraten. Allerdings darf die geplante Bauzeit im Umkehrschluss auch nicht unangemessen lang sein.

Zusätzliche Sicherheiten für den Erwerber

Um die Folgen einer Verspätung klar zu regeln, sind spezifische Vereinbarungen im Vertrag sehr hilfreich.

Vertragsstrafen und Pauschalen

Sie können mit dem Bauträger eine Vertragsstrafe vereinbaren. Auch Pauschalen für den Schadensersatz sind möglich. Diese regeln im Vorfeld, wie viel Geld der Bauträger pro Tag oder Woche der Verspätung an Sie zahlen muss.

Wichtiger Vorbehalt bei der Abnahme

Wenn es zu einer Verzögerung kam und Sie das Objekt schließlich abnehmen, müssen Sie vorsichtig sein. Sie müssen sich die Geltendmachung der Vertragsstrafe ausdrücklich bei der Abnahme vorbehalten. Versäumen Sie diesen Vorbehalt, kann der Anspruch auf die Vertragsstrafe verfallen.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag oder zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.