Glaubhaftmachung eines unbekannten Gläubigers bei einer Briefhypothek

Glaubhaftmachung eines unbekannten Gläubigers bei einer Briefhypothek

BGH, Beschl. v. 22.5.2014 – V ZB 146/13

Worum geht es?

Dieser Fall dreht sich um eine Briefhypothek (ein Grundpfandrecht, bei dem neben der Eintragung im Grundbuch auch ein physisches Dokument, der Hypothekenbrief, existiert) und die Möglichkeit für den Grundstückseigentümer, den Gläubiger dieses Rechts auszuschließen, wenn dieser unbekannt ist.

Ziel des Eigentümers ist es, die Hypothek aus dem Grundbuch löschen zu lassen, indem er den geschuldeten Betrag beim Gericht hinterlegt. Das entsprechende Verfahren dafür heißt Aufgebotsverfahren und richtet sich nach Paragraf1171 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Der Sachverhalt im Kern

Der Antragsteller (Eigentümer des Grundstücks) will eine sehr alte Hypothek (2.500 Goldmark, eingetragen 1933) aus dem Grundbuch löschen lassen.

Der Gläubiger der Hypothek ist seit langem verstorben.

Der dazugehörige Hypothekenbrief ist unauffindbar.

Die Suche nach den Erben der Erben des ursprünglich eingetragenen Gläubigers ist laut Antragsteller erschöpft.

Die Vorinstanzen (Amtsgericht und Landgericht) lehnten den Antrag ab, weil der Eigentümer nicht glaubhaft gemacht habe, dass der Gläubiger tatsächlich unbekannt sei. Sie waren der Meinung, der Eigentümer hätte:

Die bekannten möglichen Erben nach dem Verbleib des Briefs fragen müssen.

Eine Nachlasspflegschaft für die unbekannten Erben beantragen müssen.

Der Eigentümer legte daraufhin Rechtsbeschwerde beim BGH ein.

Die Entscheidung des BGH (Bundesgerichtshof)

Der BGH gibt dem Eigentümer im Ergebnis Recht, sieht aber Fehler in der Argumentation der Vorinstanzen und in dem, was der Eigentümer bisher unternommen hat.

Wann ist ein Gläubiger unbekannt?

Der BGH bestätigt, dass der Eigentümer nach Paragraf1171 BGB das Recht hat, den Gläubiger durch Hinterlegung des Geldes auszuschließen, wenn dieser unbekannt ist.

Briefhypothek:

Es geht um den Brief!

Bei einer Briefhypothek ist der Gläubiger derjenige, der den Hypothekenbrief besitzt (oder der, dem das Recht wirksam abgetreten wurde, was durch Übergabe des Briefs geschieht – Paragrafen1153,1154 BGB).

Das Recht geht nur dann auf die Erben über (Paragraf1922 BGB), wenn der Brief nicht vorher abgetreten wurde.

Folge:

Entscheidend ist bei der Briefhypothek nicht primär, wer den eingetragenen Gläubiger beerbt hat und ob das Erbrecht nachgewiesen ist. Entscheidend ist, ob der Hypothekenbrief unauffindbar und der Aufenthalt des letzten bekannten Inhabers unbekannt ist.

Der Gläubiger muss „schlechthin unbekannt“ sein.

Es reicht nicht, wenn nur der Grundstückseigentümer den Gläubiger nicht kennt. Der Gläubiger muss objektiv unbekannt sein.

Dafür muss der Eigentümer alle naheliegenden und mit zumutbarem Aufwand zu erschließenden Erkenntnisquellen ausgeschöpft haben, um den Verbleib des Briefs und den letzten Inhaber zu klären (Paragraf449 FamFG – Familiengerichts- und Freiwillige Gerichtsbarkeit Gesetz).

Glaubhaftmachung eines unbekannten Gläubigers bei einer Briefhypothek

Was der Eigentümer NICHT tun muss

Der BGH stellt klar, dass der Eigentümer keine Nachlasspflegschaft für die unbekannten Erben der Erben beantragen muss, um diese zu ermitteln.

Das würde das Verfahren unnötig verzögern (u.U. jahrelang) und würde dem Zweck des Aufgebotsverfahrens widersprechen.

Es würde voraussetzen, dass die unbekannten Erben überhaupt die aktuellen Berechtigten sind, was bei einer Briefhypothek wegen der möglichen Abtretung (durch Übergabe des Briefs) nicht sicher ist.

Was der Eigentümer tun MUSS

Der BGH rügt, dass der Eigentümer die ihm bekannten möglichen Erben (sog. Erbeserben) nicht befragt hat.

Diese Personen behaupten, Erben zu sein, und es ist möglich, dass sie den Hypothekenbrief besitzen oder etwas über dessen Verbleib oder den letzten Inhaber wissen.

Die Nachfrage bei diesen bekannten Personen gehört zum zumutbaren Aufwand und muss erfolgen, unabhängig davon, ob ihr Erbrecht nachgewiesen ist. Es geht allein um die Information zum Brief.

Das Ergebnis der Entscheidung

Der BGH hat die Entscheidung der Vorinstanz aufgehoben und den Fall zurückverwiesen.

Der Eigentümer muss nun die bekannten möglichen Erben befragen, ob sie den Brief haben oder wissen, wer ihn hat.

Wichtig:

Erst wenn diese Nachfrage keine Erkenntnisse über den Verbleib des Briefs ergibt, gilt der Gläubiger als ausreichend glaubhaft unbekannt, und der Antrag darf nicht mehr aus diesem Grund abgelehnt werden.

Fazit

Wenn Sie als Grundstückseigentümer eine alte, unbekannte Briefhypothek löschen wollen:

Ihr Hauptproblem ist der unauffindbare Hypothekenbrief.

Um das Gericht davon zu überzeugen, dass der Gläubiger unbekannt ist, müssen Sie nachweisen, dass Sie sich zumutbar um die Suche nach dem Brief und seinem letzten Inhaber bemüht haben.

Sie müssen alle bekannten Personen befragen, die möglicherweise etwas über den Brief wissen (auch wenn sie ihr Erbrecht nicht beweisen können).

Sie müssen kein kompliziertes und langes Verfahren zur Ermittlung oder Vertretung der unbekannten Erben (wie eine Nachlasspflegschaft) einleiten. Die Suche nach dem Brief hat Vorrang.