Grundbesitz und Leasing – Was man wissen muss

Grundbesitz und Leasing – Was man wissen muss

Wenn es um Grundstücke und Gebäude geht, spielt die rechtliche Sicherheit eine riesige Rolle. In Deutschland gibt es ein Gesetz, das besagt: Alle Verträge, die den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks zum Inhalt haben, müssen von einem Notar beurkundet werden. Das soll die Beteiligten schützen und alles genau dokumentieren.

Doch beim Immobilienleasing ist die Sache oft komplizierter. Hier gibt es meistens nicht nur einen einzelnen Kaufvertrag. Oft gibt es ein ganzes Paket an Verträgen. Die Frage ist dann: Muss nur der Kaufvertrag zum Notar oder das gesamte Paket? Die Antwort lautet meistens: Alles muss zusammen beurkundet werden, wenn die Verträge rechtlich eine Einheit bilden.

Das Prinzip der rechtlichen Einheit

Man spricht von einer rechtlichen Einheit, wenn mehrere Verträge so eng miteinander verknüpft sind, dass sie „mit einander stehen und fallen“. Das bedeutet, dass die Beteiligten den einen Vertrag niemals ohne den anderen abgeschlossen hätten.

Wenn ein solcher Zusammenhang besteht, färbt die Formpflicht des Grundstückskaufs auf die anderen Verträge ab. Das heißt, auch wenn ein Leasingvertrag alleine vielleicht nicht zum Notar müsste, muss er es doch, sobald er fest mit einem Grundstückskauf verbunden ist.

Besonderheiten beim „Sale and Lease Back“

Ein sehr häufiges Modell ist das sogenannte „Sale and Lease Back“. Übersetzt bedeutet das: Verkaufen und Zurückleasen.

Wie funktioniert Sale and Lease Back?

Stellen Sie sich vor, ein Unternehmen besitzt ein Bürogebäude. Es braucht flüssiges Geld für neue Investitionen. Das Unternehmen verkauft das Gebäude an eine Leasinggesellschaft. Gleichzeitig unterschreibt es einen Leasingvertrag, um das Gebäude sofort wieder nutzen zu können.

In diesem Fall ist klar: Das Unternehmen würde sein Haus niemals verkaufen, wenn es nicht sicher wäre, dass es darin wohnen oder arbeiten bleiben darf. Der Verkauf und der Leasingvertrag gehören also untrennbar zusammen. Deshalb müssen beide Verträge – der Verkauf und das Leasing – gemeinsam notariell beurkundet werden.

Vorkaufsrechte und Ankaufrechte

Oft möchte der ursprüngliche Besitzer das Gebäude nach Ablauf der Leasingzeit wieder zurückkaufen können. Dafür wird ein sogenanntes Ankaufsrecht vereinbart. Auch dieses Recht betrifft das Eigentum am Grundstück. Damit ist es ebenfalls ein Teil des großen Ganzen und muss mit in die notarielle Urkunde aufgenommen werden.

Bauverträge und Generalunternehmer

Manchmal ist das Grundstück beim Abschluss des Vertrages noch leer. Die Leasinggesellschaft verpflichtet sich dann, dort ein Gebäude für den Leasingnehmer zu bauen.

Grundbesitz und Leasing – Was man wissen muss

Wenn der Vermieter baut

Wenn die Leasinggesellschaft baut, kalkuliert sie die Kosten für den Bau direkt in die monatlichen Leasingraten ein. Ohne den Bauvertrag würde der Leasingvertrag keinen Sinn ergeben. Auch hier besteht ein enger Zusammenhang. Der Bauvertrag muss also ebenfalls mit zum Notar.

Wenn der Nutzer selbst baut

Es gibt auch den Fall, dass der Leasingnehmer selbst als Bauherr auftritt (oft als Generalübernehmer). Er will sicherstellen, dass er die volle Kontrolle über die Gestaltung des Hauses behält. Er verknüpft den Grundstücksverkauf, den Leasingvertrag und den Bauvertrag zu einem festen Paket. Erneut gilt: Da alles voneinander abhängt, muss das gesamte Bündel beurkundet werden.

Firmenanteile und Steuern sparen

In der modernen Wirtschaft werden Grundstücke oft nicht direkt verkauft. Stattdessen gehören sie einer kleinen Firma, einer sogenannten Objektgesellschaft. Wenn man nun das Grundstück „bewegen“ will, verkauft man einfach die Anteile an dieser Firma.

Optionen auf Anteile

Oft werden dabei Optionen vereinbart. Das bedeutet, jemand bekommt das Recht, später Anteile an der Firma zu kaufen oder zu verkaufen. Das macht man oft, um Steuern zu sparen, zum Beispiel die Grunderwerbsteuer. Da diese Optionen aber im Kern dazu dienen, die Kontrolle über das Grundstück zu übertragen, gehören auch sie zum beurkundungspflichtigen Gesamtpaket.

Weitere wichtige Zusatzverträge

Neben dem Leasing gibt es oft noch weitere Abmachungen. Ein gutes Beispiel ist die Mietgarantie.

Die Mietgarantie

Stellen Sie sich vor, das Gebäude ist viel zu groß für den Leasingnehmer allein. Er möchte Teile davon untervermieten. Damit das Risiko nicht zu hoch ist, verspricht die Leasinggesellschaft: „Wenn du keinen Mieter findest, zahlen wir dir die Miete.“

Ohne dieses Versprechen würde der Leasingnehmer den riskanten Deal vielleicht gar nicht unterschreiben. Damit ist die Mietgarantie ein wesentlicher Teil des Geschäfts und gehört ebenfalls in die notarielle Urkunde.

Was muss nicht zum Notar?

Es gibt jedoch Ausnahmen. Einfache Dienstleistungsverträge, wie zum Beispiel ein Vertrag über die Reinigung des Gebäudes oder die Hausverwaltung, müssen oft nicht beurkundet werden. Warum? Weil man diese Verträge leicht austauschen kann. Man kann jederzeit eine andere Putzfirma finden, ohne dass das ganze Leasing-Geschäft gefährdet ist. Hier fehlt der „untrennbare Zusammenhang“.

Das Modell „Buy and Lease“

Ein anderer Fall ist das „Buy and Lease“. Hier besitzt der Leasinggeber das Grundstück noch gar nicht. Er muss es erst von einem Dritten kaufen, um es dann an den Leasingnehmer zu vergeben.

Grundbesitz und Leasing – Was man wissen muss

Auch hier ist Vorsicht geboten. Wenn schon feststeht, dass der Leasingnehmer später das Recht hat, das Objekt zu kaufen, muss der Vertrag zum Notar. Aber selbst ohne ein solches Recht sagen Experten heute: Der Vertrag ist so ähnlich wie bei einem Bauträger. Da der Leasinggeber das Grundstück extra für dieses Projekt anschafft, ist der Leasingvertrag von Anfang an beurkundungspflichtig.

Warum die Beurkundung so wichtig ist

Mancher mag sich fragen: Warum muss man wegen jeder Kleinigkeit zum Notar? Das ist doch teuer und dauert lange. Die Antwort ist einfach: Rechtssicherheit.

Wenn ein Teil eines Vertrages, der eigentlich beurkundet werden müsste, vergessen wurde, kann das schlimme Folgen haben. Im schlimmsten Fall ist der gesamte Vertrag ungültig. Das bedeutet, man hat keine Sicherheit mehr, dass man das Grundstück behalten darf oder dass die gezahlten Raten korrekt angerechnet werden.

Schutz vor Fehlern

Der Notar hat eine neutrale Rolle. Er sorgt dafür, dass keine Seite über den Tisch gezogen wird. Er liest den gesamten Text laut vor.

Grundbesitz und Leasing – Was man wissen muss

Das ist der Moment, in dem alle Beteiligten noch einmal tief durchatmen und prüfen können: Steht hier wirklich das drin, was wir besprochen haben?

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

1. Alles oder nichts: Wenn Verträge eine Einheit bilden, müssen sie alle zusammen beurkundet werden.
2. Abhängigkeit prüfen: Fragen Sie sich immer: Hätte ich diesen Vertrag auch unterschrieben, wenn der andere Vertrag nicht zustande gekommen wäre? Wenn die Antwort „Nein“ lautet, müssen beide zum Notar.
3. Vorsicht bei Extras: Auch Mietgarantien, Bauverträge oder Optionen auf Firmenanteile können die Notarpflicht auslösen.
4. Sicherheit geht vor: Eine korrekte Beurkundung schützt vor der Unwirksamkeit des gesamten Geschäfts.

Gerade bei komplexen Immobilienprojekten oder beim gewerblichen Leasing ist die rechtliche Gestaltung entscheidend für den Erfolg Ihres Vorhabens.

Fehler in der Struktur können Jahre später zu massiven rechtlichen Problemen führen. Es lohnt sich daher immer, Experten an der Seite zu haben, die sich im Detail mit den gesetzlichen Anforderungen auskennen.

Für eine umfassende Beratung und die fachgerechte Gestaltung Ihrer Verträge stehen Ihnen Experten gerne zur Verfügung. Wenn Sie Fragen zu Grundstückskaufverträgen, Leasingmodellen oder der richtigen notariellen Form haben, lassen Sie sich professionell unterstützen.

Bitte wenden Sie sich für weitere Informationen und eine rechtliche Beratung an die Anwalts- und Notarkanzlei Krau. Dort erhalten Sie kompetente Hilfe für Ihr individuelles Anliegen.