Das Oberlandesgericht (OLG) Celle hat in seinem Beschluss vom 29.03.2013 entschieden,
dass ein alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
beim Verkauf von Wohnungseigentum seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 Grundbuchordnung (GBO) nachweisen muss.
Die bloße Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, reicht hierfür nicht aus.
Der Fall:
Grundbuch Alleinvertretungsbefugnis GbR-Gesellschafter
- Eine GbR verkaufte Wohnungseigentum.
- Die GbR wurde durch einen ihrer Gesellschafter vertreten, der laut Gesellschaftsvertrag alleinvertretungsberechtigt war.
- Das Grundbuchamt verlangte einen Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO.
- Die GbR legte den Gesellschaftsvertrag und den Beschluss über die Alleinvertretungsbefugnis vor, was das Grundbuchamt jedoch als nicht ausreichend ansah.
Die Entscheidung:
Das OLG Celle bestätigte die Auffassung des Grundbuchamts.
Wesentliche Punkte des Urteils:
- Grundsatz der gemeinschaftlichen Vertretung: Grundsätzlich ist bei einer GbR die gemeinschaftliche Vertretung der Gesellschafter vorgesehen (§ 709 Abs. 1 BGB).
- Abweichende Vertretungsregelung: Eine abweichende Vertretungsregelung, wie die Alleinvertretungsbefugnis eines Gesellschafters, muss gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.
- Form des Nachweises: § 29 GBO verlangt eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Der Gesellschaftsvertrag und der Beschluss über die Alleinvertretungsbefugnis erfüllen diese Formvorschriften nicht, selbst wenn sie notariell beglaubigt sind.
- Notwendigkeit einer Vollmacht: Erforderlich ist eine ausdrückliche Vollmacht für den alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter, die in der Form des § 29 GBO vorliegt.
- Keine Gleichstellung mit Erwerb von Eigentum: Der Beschluss des OLG Celle stellt klar, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28.04.2011 (V ZB 194/10), wonach beim Erwerb von Wohnungseigentum durch eine GbR kein gesonderter Nachweis der Vertretungsbefugnis erforderlich ist, nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar ist. Der BGH-Entscheidung lag ein Fall der gemeinschaftlichen Vertretung zugrunde, nicht aber eine Alleinvertretungsbefugnis.
Grundbuch Alleinvertretungsbefugnis GbR-Gesellschafter
Fazit:
Das Urteil des OLG Celle verdeutlicht die strengen Anforderungen an den Nachweis der Vertretungsbefugnis im Grundbuchverfahren,
insbesondere bei Abweichungen vom Grundsatz der gemeinschaftlichen Vertretung einer GbR.
Gesellschafter einer GbR, die alleinvertretungsberechtigt sind, sollten daher sicherstellen,
dass sie über eine entsprechende Vollmacht in der Form des § 29 GBO verfügen, um Probleme bei Grundbuchvorgängen zu vermeiden.
