Grundbuch: Ausreichen einziger Vormerkung bei vertraglichem Anspruch aus einheitlichem Lebenssachverhalt

Grundbuch: Ausreichen einziger Vormerkung bei vertraglichem Anspruch aus einheitlichem Lebenssachverhalt

Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 26.03.2025
Aktenzeichen: 20 W 73/24, 20 W 74/24
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2025:0326.20W73.24.00
Dokumenttyp: Beschluss

Verfahrensgang

vorgehend AG Dieburg, 10. April 2024, GH …, Beschluss

Worum geht es in diesem Fall?

In diesem Rechtsstreit ging es um eine Immobilienübertragung innerhalb einer Familie. Eine Eigentümerin übertrug ihr Grundstück an zwei andere Personen (die Beteiligten zu 2 und 3). Sie wollte sich jedoch absichern. Deshalb wurde im Notarvertrag vereinbart, dass sie ein Nießbrauchrecht erhält. Das bedeutet, sie darf das Grundstück weiterhin nutzen oder daraus Einnahmen (wie Miete) erzielen.

Zusätzlich gab es eine besondere Vereinbarung: Die neuen Eigentümer verpflichteten sich, auf Verlangen der ehemaligen Eigentümerin Grundschulden bis zu einer Höhe von 100.000 Euro eintragen zu lassen. Damit könnte die Frau bei einer Bank einen Kredit aufnehmen, für den das Grundstück als Sicherheit dient. Um diesen Anspruch abzusichern, sollte eine sogenannte Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Eine Vormerkung ist wie eine „Reservierung“ eines Rechts im Grundbuch.

Das Problem mit dem Grundbuchamt

Das zuständige Grundbuchamt lehnte die Eintragung dieser Vormerkung zunächst ab. Die Beamten dort hatten mehrere Einwände:

1. Unklarheit: Das Amt forderte, dass genau angegeben wird, wie viele einzelne Grundschulden eingetragen werden sollen.
2. Bestimmtheit: Das Amt meinte, eine einzige Vormerkung könne nicht für eine unbestimmte Anzahl von Rechten ausreichen.
3. Vollstreckung: Es fehlten Angaben dazu, ob diese Grundschulden sofort vollstreckbar sein sollen (nach einem speziellen Paragrafen der Zivilprozessordnung, dem Paragraf 800 ZPO).

Weil das Grundbuchamt stur blieb, wies es schließlich den gesamten Antrag auf Umschreibung des Grundstücks ab. Dagegen wehrten sich die Beteiligten mit einer Beschwerde vor dem Oberlandesgericht.

Grundbuch: Ausreichen einziger Vormerkung bei vertraglichem Anspruch aus einheitlichem Lebenssachverhalt

Die Entscheidung des Gerichts

Das Oberlandesgericht Frankfurt gab der ehemaligen Eigentümerin recht. Die Richter hoben die Entscheidung des Grundbuchamts auf. Hier sind die wichtigsten Gründe in einfacher Sprache:

1. Eine Vormerkung reicht aus

Normalerweise braucht man für jeden einzelnen Anspruch eine eigene Vormerkung. Aber: Wenn alles auf einem einheitlichen Vertrag (einem „Lebenssachverhalt“) beruht, reicht eine einzige Vormerkung aus. Da der Anspruch auf die Grundschulden komplett in dem einen Notarvertrag geregelt war, muss man im Grundbuch nicht alles kompliziert aufteilen. Es ist erlaubt, mit einer Vormerkung den Anspruch auf „mehrere gleichartige Rechte“ zu sichern.

2. Die genaue Anzahl der Grundschulden ist nicht nötig

Das Gericht erklärte, dass man zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht genau wissen muss, ob später eine große Grundschuld oder fünf kleine eingetragen werden. Es reicht aus, dass die Höchstgrenze (hier 100.000 Euro) im Vertrag steht. Damit wissen Fremde, die ins Grundbuch schauen, wie stark das Grundstück maximal belastet werden kann. Das genügt dem Gesetz.

3. Der Name der Bank muss noch nicht feststehen

Die Vormerkung sichert den Anspruch der Frau. Welche europäische Bank sie später einmal auswählt, um den Kredit zu bekommen, spielt für die Eintragung der Vormerkung heute noch keine Rolle.

4. Details zur Zwangsvollstreckung sind zweitrangig

Das Grundbuchamt wollte wissen, ob die Grundschulden sofort vollstreckbar sind. Das Gericht sagte: Das ist für die Vormerkung egal. Diese Details gehören zur späteren Eintragung der eigentlichen Grundschuld, nicht zur „Reservierung“ (der Vormerkung) des Anspruchs.

Was bedeutet das für die Praxis?

Das Urteil ist sehr bürgerfreundlich. Es macht es einfacher, komplexe Absicherungen in einem Notarvertrag zu regeln, ohne dass das Grundbuchamt durch zu strenge Regeln alles blockiert. Wenn ein Vertrag klar regelt, was maximal passieren kann, muss das Grundbuchamt dies akzeptieren. Die Beteiligten mussten für das Beschwerdeverfahren keine Gerichtskosten zahlen, da das Grundbuchamt sich hier zu streng verhalten hatte.