Grundbuch – transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten Nachweis Vertretungsmacht des Bevollmächtigten – KG 1 W 1503/20

August 11, 2021

Grundbuch – transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten Nachweis Vertretungsmacht des Bevollmächtigten – KG 1 W 1503/20

Zusammenfassung RA und Notar Krau:

Die Entscheidung KG 1 W 1503/20 betrifft die Frage der Vertretungsmacht eines Bevollmächtigten anhand einer transmortalen Vollmacht, insbesondere im Zusammenhang mit Grundbucheinträgen.

Es wurde festgestellt, dass eine solche Vollmacht ausreicht, um die Vertretungsmacht des Bevollmächtigten nachzuweisen, auch wenn dieser erklärt, Alleinerbe des Vollmachtgebers zu sein.

Es ist nicht erforderlich, die Erbfolge gemäß § 35 Abs. 1 GBO nachzuweisen.

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick vom 3. September 2020 wurde aufgehoben.

Die Beschwerde wurde als zulässig und begründet angesehen.

Das Eintragungshindernis besteht nicht, und für die Eintragung von Vormerkungen zugunsten bestimmter Parteien ist kein Nachweis gemäß § 35 Abs. 1 GBO erforderlich.

Die Bewilligung wurde durch entsprechende Erklärungen des Bevollmächtigten und die Bezugnahme auf eine Generalvollmacht nachgewiesen, die dem Bevollmächtigten über den Tod des Vollmachtgebers hinaus erteilt wurde.

Es wurde festgestellt, dass der Alleinerbe die Erklärung im Namen der Erben abgeben kann, unabhängig davon, ob er tatsächlich Alleinerbe ist oder nicht.

Des Weiteren wurde betont, dass die Vollmacht nicht automatisch erlischt, wenn der Vertretene und der Vertreter in einer Person zusammenfallen.

Die Vollmacht des Erblassers wird fortbestehen behandelt, wenn dies im Interesse der Parteien liegt und keine schutzwürdigen Interessen Dritter oder des Rechtsverkehrs dagegensprechen.

Es wurde festgestellt, dass die Vollmacht dem bevollmächtigten Erben erweiterte Handlungsmöglichkeiten im Grundbuchverfahren eröffnet, ohne dass ein Nachweis der Rechtsnachfolge erforderlich ist.

Zusammenfassend wurde entschieden, dass keine eintragungshindernden Umstände vorliegen und keine zusätzlichen Nachweise verlangt werden dürfen, die für die Eintragung nicht relevant sind.

Die Entscheidung stützt sich auf die formgerechte Vollmachtsurkunde gemäß § 47 BeurkG.

Grundbuch – transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten Nachweis Vertretungsmacht des Bevollmächtigten – KG 1 W 1503/20 – Inhaltsverzeichnis

  1. Zusammenfassung
    • Fragestellung: Vertretungsmacht eines Bevollmächtigten mittels transmortaler Vollmacht im Grundbuchkontext.
    • Hauptergebnis: Transmortale Vollmacht reicht zur Nachweisführung der Vertretungsmacht aus, unabhängig von Alleinerbe-Erklärungen.
    • Aufhebung der Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick vom 3. September 2020.
  2. Einleitung
    • Hintergrund und Relevanz der Entscheidung KG 1 W 1503/20.
  3. Hauptteil: Entscheidungstext
    • Feststellung der Zulässigkeit und Begründetheit der Beschwerde.
    • Entfall des Eintragungshindernisses.
    • Nachweisführung der Bewilligung durch entsprechende Erklärungen des Bevollmächtigten und Bezugnahme auf eine Generalvollmacht.
    • Möglichkeit der Erklärungsabgabe im Namen der Erben durch den Alleinerben.
    • Fortbestehen der Vollmacht trotz Identität von Vertretenem und Vertreter.
    • Eröffnung erweiterter Handlungsmöglichkeiten im Grundbuchverfahren durch die Vollmacht.
    • Nichterforderlichkeit des Nachweises der Erbfolge gemäß § 35 Abs. 1 GBO.
    • Kein Erlöschen der Vollmacht ohne weiteres bei Zusammenfall von Vertretenem und Vertreter.
    • Notwendigkeit des Nachweises der Rechtsnachfolge nur bei potenziellen Auswirkungen auf Eintragungsvoraussetzungen.
  4. Schlussfolgerung
    • Fehlen eintragungshindernder Umstände und Unnötigkeit zusätzlicher Nachweise.
    • Stützung der Entscheidung auf formgerechte Vollmachtsurkunde gemäß § 47 BeurkG.
  5. Weitere Überlegungen
    • Diskussion um eintragungshindernde Umstände und Erwerbsgründe.
    • Betonung des Zwecks der Nachweisanforderungen im Grundbuchverfahren.
  6. Schlusswort
    • Zusammenfassung der entscheidenden Punkte und deren Bedeutung für das Grundbuchverfahren.

Zum Entscheidungstext:

Eine transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten genügt zum Nachweis der (Vertretungs-) Macht des Bevollmächtigten auch dann, wenn dieser erklärt, Alleinerbe des Vollmachtgebers zu sein; es bedarf keines Nachweises der Erbfolge in der Form des § 35 Abs. 1 GBO

(Fortführung von Senat, Bes. v. 22. Oktober 2020 – 1 W 1357/20, MDR 2021, 162; entgegen OLG Hamm, Bes. v. 10. Januar 2013 – I-15 W 79/12, FGPrax 2013, 148 und OLG München, Bes. v. 31. August 2016 – 34 Wx 273/16, NJW 2016, 3381).

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick vom 3. September 2020 aufgehoben.

Grundbuch – transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten Nachweis Vertretungsmacht des Bevollmächtigten – KG 1 W 1503/20 – Gründe

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst.

Das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht.

Für die Eintragung der Vormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2) und 3) muss nicht in der Form des § 35 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden, dass die Beteiligte zu 1) Alleinerbin des am … 2014 verstorbenen W… ist.

Mit ihren Erklärungen vom 16. März 2020 (UR-Nr. 168/2020 des Notars …) und 17. August 2020 (UR-Nr. 520/2020 des Notars …) liegt eine hinreichende Bewilligung gemäß § 19 GBO, § 885 Abs. 1 S. 1 BGB vor.

Das folgt aus der in Bezug genommenen Generalvollmacht, die W… der Beteiligten zu 1) am 13. September 2004 über seinen Tod hinaus erteilte (UR-Nr. 617/2004 des Notars …).

Die Eintragung ist von demjenigen zu bewilligen, der Eigentümer des Grundstücks ist; die Bewilligungsbefugnis folgt der Verfügungsbefugnis, hier nach § 903 S. 1 BGB.

Soweit W… als Eigentümer zu 1/2 gebucht ist, sind seine Erben bewilligungsbefugt (§ 891 Abs. 1, § 1922 Abs. 1 BGB).

Die Beteiligte zu 1) erklärte die Bewilligung in der UR-Nr. 520/2020 namens der Erben.

Verweist der Erklärende – wie hier – auf eine transmortale Vollmacht, gibt er die Erklärung im Namen der Erben des Vollmachtgebers ab

(vgl. BGH, NJW 1983, 1487, 1489; Palandt/Weidlich, BGB, 80. Aufl., v. § 2197 Rn. 3)

– unabhängig davon, wer tatsächlich Erbe ist bzw. in einem Erbschein als Erbe bezeichnet (§ 2365 BGB) oder durch ein Urteil (regelmäßig nicht mit Wirkung für jedermann, §§ 325 ff. ZPO) als Erbe festgestellt wird

(Amann, MittBayNot 2013, 367, 371; Herrler, DNotZ 2017, 508, 523; vgl. auch OLG Frankfurt a.M., ZEV 2015, 648, 649).

Ist der Handelnde Alleinerbe, gibt er die Erklärung (nur) im eigenen Namen ab. Ist er Miterbe, gibt er die Erklärung auch im eigenen Namen ab (§ 2040 Abs. 1 BGB); weder der Nachlass noch die Erbengemeinschaft sind rechtsfähig (Palandt/Weidlich, a.a.O., § 2032 Rn. 1).

Mit der Ausfertigung der UR-Nr. 617/2004 ist gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachgewiesen, dass die Erklärung der Beteiligten zu 1) in der UR-Nr. 520/2020 für und gegen die – beliebigen – Erben des W… wirkt.

Dem steht nicht entgegen, dass die Beteiligte zu 1) in der UR-Nr. 168/2020 erklärt hatte, Alleinerbin zu sein. Eine transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten genügt zum Nachweis der (Vertretungs-) Macht des Bevollmächtigten auch dann, wenn dieser erklärt, Alleinerbe des Vollmachtgebers zu sein; es bedarf keines Nachweises der Erbfolge in der Form des § 35 Abs. 1 GBO

(LG Bremen, Rpfleger 1993, 235; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 168 Rn. 4; a.A. OLG Hamm, FGPrax 2013, 148; OLG München, NJW 2016, 3381).

Sollte sich aus dem Beschluss des Senats KGJ 43, 157 anderes ergeben, wird daran nicht festgehalten.

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Zum einen erlischt die Vollmacht nicht ohne weiteres, wenn der Vertretene und der Vertreter in einer Person zusammenfallen.

Es mag begrifflich ausgeschlossen sein, sich selbst zu vertreten (a.A. KEHE/Volmer, Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 35 GBO Rn. 26 unter Verweis auf § 1698b BGB).

Dennoch ist die vom Erblasser abgeleitete Befugnis als fortbestehend zu behandeln, wenn dies berechtigte Interessen gebieten

(vgl. zur Konfusion BGH, NJW-RR 2009, 1059, 1060; Palandt/Grüneberg, a.a.O., v. § 362 Rn. 4 m.w.N.).

Das ist der Fall, soweit die Vollmacht dem Bevollmächtigten materiell- oder verfahrensrechtlich weitergehende Befugnisse und Handlungsmöglichkeiten eröffnet, als sie dem Alleinerben zur Verfügung stehen, und keine schutzwürdigen Interessen Dritter oder des Rechtsverkehrs gegen das Fortbestehen der Vollmacht sprechen (Herrler, a.a.O., S. 520 f.).

So ist anerkannt, dass der (sich selbst vertretende) Alleinerbe auf Grund einer Vollmacht des Erblassers handeln kann, wenn er der Beschränkung durch einen Testamentsvollstrecker (§ 2211 Abs. 1, § 2205 BGB) unterliegt

(OLG München, FamRZ 2013, 402; Palandt/Weidlich, a.a.O., v. § 2197 Rn. 12; Staudinger/Reimann, BGB, Bearb. 2016, v. § 2197 Rn. 86).

Gleiches soll wegen der gesamthänderischen Bindung für den bevollmächtigten Miterben gelten

(OLG Celle, FamRZ 2020, 131; OLG Schleswig, Rpfleger 2015, 9).

Die fortwirkende Vollmacht eröffnet dem Erben im Grundbuchverfahren weitergehende Handlungsmöglichkeiten, da ein Nachweis der Rechtsnachfolge (§ 35 Abs. 1 BGB) und entsprechend § 40 Abs. 1 Alt. 2, Abs. 2 GBO eine Voreintragung (§ 39 Abs. 1 GBO) in jedem Fall entbehrlich sind

(Senat, MDR 2021, 162).

Zum anderen muss die Erbfolge selbst dann nicht in der Form des § 35 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden, wenn die Vollmacht durch die Personenidentität von Vertretenem und Vertreter unwirksam würde.

Die Legitimationswirkung der Vollmachtsurkunde (§ 172 BGB) kann nur entfallen (§ 173 BGB), wenn die Beteiligte zu 1) tatsächlich Alleinerbin des W… ist.

Das belegt ihre bloße Mitteilung nicht.

Zweifeln am Fortbestand der Vollmacht muss und darf das Grundbuchamt nur nachgehen, wenn ihr Erlöschen Auswirkungen auf die gesetzlichen Voraussetzungen der Eintragung – hier die Wirksamkeit der Bewilligung nach § 19 GBO – haben kann.

Das ist zu verneinen.

Die Bewilligungserklärung ist dem bewilligungsbefugten Erben in jedem Fall zuzurechnen, entweder der Beteiligten zu 1) aus eigener Rechtsmacht oder einer anderen Person gemäß § 164 Abs. 1, § 167 Abs. 1 BGB.

Eine dritte Möglichkeit ist bei dem in Rede stehenden Erlöschensgrund nicht gegeben.

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Eintragungshindernde Umstände oder unterschiedliche “Erwerbsgründe”

(s. dazu Bestelmeyer, FGPrax 2016, 208 f.; 2017, 65)

liegen nicht vor.

Insbesondere geht es nicht um eine gemäß § 20 GBO zu prüfende Auflassung, die der potentielle Alleinerbe an sich selbst erklärt

(vgl. den Sachverhalt OLG München, FGPrax 2016, 205);

einen Vertrag mit sich selbst kann niemand schließen

(BGH, NJW 2000, 1033).

Es dürfen keine Nachweise verlangt werden, auf die es für die Eintragung nicht ankommt

(Amann, a.a.O.; Herrler, a.a.O., S. 531; Keim, MittBayNot 2017, 111, 113; Böttcher, NJW 2018, 831, 835).

Die Nachweisanforderungen des Grundbuchverfahrens sind kein Selbstzweck, sondern sollen verlässliche Eintragungsgrundlagen sicherstellen und die Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen in standardisierten Verfahren ohne einzelfallbezogene Beweiswürdigung ermöglichen

(Senat, NJW-RR 2020, 990 Rn. 21).

Dem ist aus den genannten Gründen mit der formgerechten Vollmachtsurkunde (§ 47 BeurkG) Genüge getan.

Für die Eintragungen zu Gunsten der Beteiligten zu 4) und 5) gilt entsprechendes.

Selbst für die Buchung der Grundschuld bedarf es keiner Aufklärung der Erbfolge, weil eine Voreintragung analog § 40 Abs. 1 Alt. 2, Abs. 2 GBO entbehrlich ist.

Hierzu wird auf den Beschluss des Senats MDR 2021, a.a.O., verwiesen, der dem Grundbuchamt auch bei seiner Nichtabhilfeentscheidung nicht bekannt sein konnte.

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Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.

Einige Entscheidungen stellen Mindermeinungen dar oder sind später im Instanzenweg abgeändert oder durch neue obergerichtliche Entscheidungen oder Gesetzesänderungen überholt worden.

Das Recht entwickelt sich ständig weiter. Stetige Aktualität kann daher nicht gewährleistet werden.

Die schlichte Wiedergabe dieser Entscheidungen vermag daher eine fundierte juristische Beratung keinesfalls zu ersetzen.

Für den fehlerhaften juristischen Gebrauch, der hier wiedergegebenen Entscheidungen durch Dritte außerhalb der Kanzlei Krau kann daher keine Haftung übernommen werden.

Verstehen Sie bitte die Texte auf dieser Homepage als gedankliche Anregung zur vertieften Recherche, keinesfalls jedoch als rechtlichen Rat.

Es soll auch nicht der falsche Anschein erweckt werden, als seien die veröffentlichten Urteile von der Kanzlei Krau erzielt worden. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen allgemeinen Auszug aus dem deutschen Rechtsleben zur Information der Rechtssuchenden.

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