Grundbuch Zwischenverfügung Nachweis der Bewilligungsberechtigung

Grundbuch Zwischenverfügung Nachweis der Bewilligungsberechtigung

OLG München 34 Wx 47/14

RA und Notar Krau

In diesem Fall (OLG München, Beschluss vom 22.09.2015) ging es um den Nachweis der Auflassungsberechtigung

bei einer im Grundbuch eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bei der einer der Gesellschafter verstorben war.

Die GbR war als Eigentümerin von Teileigentum im Grundbuch eingetragen.

Nach dem Tod eines Gesellschafters wurde das Eigentum an dem Teileigentum auf die verbleibenden Gesellschafter und die Erbin des verstorbenen Gesellschafters übertragen.

Diese wollten das Teileigentum nun an Dritte veräußern.

Das Grundbuchamt beanstandete jedoch die Eintragung der Auflassung im Grundbuch, da der Nachweis der Auflassungsberechtigung fehlte.

Es verlangte die Vorlage des Gesellschaftsvertrags oder eine eidesstattliche Versicherung über dessen Inhalt.

Dagegen legten die Beteiligten Beschwerde ein.

Grundbuch Zwischenverfügung Nachweis der Bewilligungsberechtigung

Kernaussagen des Gerichts:

• Nachweis der Auflassungsberechtigung: Das OLG München wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Zwischenverfügung des Grundbuchamts. Es stellte fest, dass im Falle der Veräußerung eines Grundstücks durch eine GbR die Auflassungsberechtigung nach § 29 GBO nachzuweisen ist.
• Unrichtiges Grundbuch: Ist das Grundbuch hinsichtlich des Gesellschafterbestands unrichtig, weil ein Gesellschafter verstorben ist, muss die Berichtigung des Grundbuchs durch übereinstimmende Erklärungen der Gesellschafter und Erben zum Inhalt des Gesellschaftsvertrags erfolgen.
• Vorlage des Gesellschaftsvertrags oder eidesstattliche Versicherung: Das Gericht entschied, dass die Beteiligten entweder den Gesellschaftsvertrag vorlegen oder eine eidesstattliche Versicherung über dessen Inhalt abgeben müssen, um die Auflassungsberechtigung nachzuweisen.
• Keine ausreichende Erklärung: Die in der notariellen Urkunde enthaltene Erklärung, dass die Gesellschaft mit den Erben eines Gesellschafters fortgeführt wird, war nicht ausreichend, da es sich dabei lediglich um eine Wissenserklärung handelte.
• Eidesstattliche Versicherung: Das Grundbuchamt kann zur Glaubhaftmachung der vorgetragenen Umstände die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung verlangen.
• Keine Liquidation: Der Hinweis der Beteiligten, dass die GbR nach dem Tod des Gesellschafters liquidiert worden sei, war nicht zielführend, da eine Liquidationsgesellschaft in der Regel nicht über einen Zeitraum von 20 Jahren fortbesteht.

Grundbuch Zwischenverfügung Nachweis der Bewilligungsberechtigung

Fazit:

Der Beschluss des OLG München verdeutlicht die Anforderungen an den Nachweis der Auflassungsberechtigung bei einer GbR, bei der ein Gesellschafter verstorben ist.

Die Beteiligten müssen entweder den Gesellschaftsvertrag vorlegen oder eine eidesstattliche Versicherung über dessen Inhalt abgeben.

Eine bloße Wissenserklärung ist nicht ausreichend.

Wichtige Punkte aus dem Beschluss:

• Bei der Veräußerung eines Grundstücks durch eine GbR ist die Auflassungsberechtigung nach § 29 GBO nachzuweisen.
• Ist das Grundbuch hinsichtlich des Gesellschafterbestands unrichtig, muss die Berichtigung des Grundbuchs durch übereinstimmende Erklärungen der Gesellschafter und Erben zum Inhalt des Gesellschaftsvertrags erfolgen.
• Das Grundbuchamt kann zur Glaubhaftmachung der vorgetragenen Umstände die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung verlangen.
• Eine bloße Wissenserklärung ist nicht ausreichend, um die Auflassungsberechtigung nachzuweisen.

Relevanz für die Praxis:

Der Beschluss ist für die Praxis von großer Bedeutung, da er die Anforderungen an den Nachweis der Auflassungsberechtigung bei einer GbR klarstellt.

Er zeigt auf, dass die Beteiligten im Falle des Todes eines Gesellschafters entweder den Gesellschaftsvertrag vorlegen oder eine eidesstattliche Versicherung über dessen Inhalt abgeben müssen.