Grundbuchberichtigung nach dem Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters einer GbR
RA und Notar Krau
Dieser Text erklärt, wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ihren letzten verbliebenen Gesellschafter als Alleineigentümer im Grundbuch eintragen lassen kann, wenn die GbR erloschen ist.
Was ist passiert?
Stellen Sie sich vor, eine GbR, bestehend aus zwei Personen, besitzt ein Grundstück. Diese GbR hat es versäumt, sich nach einer Gesetzesänderung (dem MoPeG, das am 1. Januar 2024 in Kraft trat) in das neue Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Nun ist einer der beiden Gesellschafter aus der GbR ausgeschieden, sodass nur noch eine Person übrig ist. Diese verbleibende Person möchte als Alleineigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden.
Das Grundbuchamt lehnte dies zunächst ab. Es begründete die Ablehnung damit, dass eine alte Regelung (§ 899a BGB a.F.), die früher den Nachweis des Gesellschafterbestandes einer GbR vereinfachte, nicht mehr gültig ist. Nach der neuen Rechtslage muss der Nachweis über das Gesellschaftsregister erfolgen. Da die GbR dort nicht eingetragen war, konnte das Grundbuchamt den Austritt des Gesellschafters nicht nachvollziehen.
Warum ist das ein Problem?
Das Ziel des Gesetzgebers war es eigentlich, alle GbRs, die Grundbesitz haben, dazu zu zwingen, sich ins Gesellschaftsregister einzutragen. Nur so sollte künftig der Gesellschafterbestand nachgewiesen werden können. Wenn aber eine GbR erloschen ist – weil nur noch ein Gesellschafter übrig ist – kann sie gar nicht mehr in das Gesellschaftsregister eingetragen werden. Das würde bedeuten, dass der verbleibende Gesellschafter das Grundstück nicht mehr verkaufen oder anderweitig darüber verfügen könnte, weil er nicht als Eigentümer im Grundbuch steht. Das Grundstück wäre sozusagen „blockiert“.
Die Lösung des Gerichts
Das Oberlandesgericht Hamburg hat in einem ähnlichen Fall entschieden, dass das Grundbuchamt die Eintragung nicht ablehnen durfte. Obwohl es keine direkte gesetzliche Regelung für diesen speziellen Fall gibt, hat das Gericht eine analoge Anwendung (ähnliche Anwendung) einer anderen Übergangsregelung vorgenommen.
Grundbuchberichtigung nach dem Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters einer GbR
Die Richter argumentierten: Wenn eine GbR erloschen ist, weil der vorletzte Gesellschafter ausgeschieden ist und nur noch einer übrig ist, dann muss eine Grundbuchberichtigung zugunsten des letzten Gesellschafters möglich sein. Die Situation ist vergleichbar mit Fällen, in denen das Gesetz ohnehin an den im Grundbuch eingetragenen Gesellschafterbestand anknüpft, auch wenn sich außerhalb des Grundbuchs der Gesellschafterbestand geändert haben könnte.
Was ist jetzt für die Berichtigung nötig?
Damit die Grundbuchberichtigung erfolgen kann, müssen folgende Unterlagen eingereicht werden:
- Bewilligung der Berichtigung: Beide im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter (auch der Ausgeschiedene) müssen die Berichtigung bewilligen. Das bedeutet, sie müssen zustimmen, dass der verbleibende Gesellschafter nun Alleineigentümer wird.
- Eidesstattliche Versicherung: Der verbleibende Gesellschafter sollte eine eidesstattliche Versicherung vorlegen. Darin muss er versichern, dass vor dem Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters keine weiteren Änderungen im Gesellschafterbestand der GbR stattgefunden haben. Eine eidesstattliche Versicherung ist zwar normalerweise kein übliches Beweismittel im Grundbuchverfahren, wird aber in der Praxis oft akzeptiert, wenn es darum geht, negative Tatsachen (also das Nichtvorhandensein bestimmter Dinge) zu beweisen, die sonst nur schwer nachweisbar wären.
Fazit
Obwohl das neue Gesetz eigentlich vorsieht, dass der Gesellschafterbestand einer GbR nur noch über das Gesellschaftsregister nachgewiesen wird, gibt es Ausnahmen. Wenn eine GbR erloschen ist, weil nur noch ein Gesellschafter übrig ist, und sie daher nicht ins Register eingetragen werden kann, ist eine Grundbuchberichtigung zugunsten des letzten Gesellschafters möglich. Dafür sind die Zustimmung der bisherigen Gesellschafter und eine eidesstattliche Versicherung über die Unverändertheit des Gesellschafterbestandes notwendig. So wird verhindert, dass Grundstücke dauerhaft im Grundbuch blockiert sind.
