Grundbucheintrag Vormerkung mit Vermerk bedingte Abtretung der durch die Vormerkung gesicherten Forderung
Das Oberlandesgericht (OLG) Bremen hat in einem Beschluss vom 5. April 2023 (3 W 5/23) eine grundlegende Entscheidung zur Eintragung von Vormerkungen im Grundbuch getroffen.
Konkret ging es um die Frage, ob die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsanspruchs
mit dem Vermerk einer bedingten Abtretung dieses Anspruchs an den Ehegatten des Veräußerers zulässig ist.
Sachverhalt
Der Fall betraf Beteiligte, die in einem notariellen Vertrag die Übertragung eines hälftigen Grundstücksanteils vereinbart hatten.
Teil der Vereinbarung war ein bedingter Rückübertragungsanspruch, der durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden sollte.
Dieser Rückübertragungsanspruch wurde unter bestimmten Bedingungen an den Ehegatten des Veräußerers abgetreten.
Entscheidung des Grundbuchamts
Das zuständige Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Vormerkung mit dem Vermerk der bedingten Abtretung ab.
Zur Begründung führte das Grundbuchamt an, dass eine bedingte Abtretung einer Vormerkung aufgrund deren Akzessorietät nicht möglich sei.
Grundbucheintrag Vormerkung mit Vermerk bedingte Abtretung der durch die Vormerkung gesicherten Forderung
Entscheidung des OLG Bremen
Das OLG Bremen hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf und entschied, dass die Eintragung der Vormerkung mit dem Vermerk der bedingten Abtretung zulässig ist.
Begründung des OLG Bremen
Das OLG Bremen stellte in seiner Begründung zunächst klar, dass es sich bei der Eintragung nicht um eine bedingte Abtretung der Vormerkung selbst handele,
sondern um den Vermerk, dass die der Vormerkung zugrunde liegende Forderung bedingt abgetreten sei.
Diese Unterscheidung ist zentral für das Verständnis der Entscheidung.
Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts und einiger Stimmen in der juristischen Literatur sei ein solcher Vermerk nach herrschender Meinung jedoch zulässig.
Hintergrund für die Zulässigkeit des Vermerks sei die Absicherung des Zessionars (desjenigen, an den die Forderung abgetreten wird)
für den sogenannten Schwebezustand gemäß § 161 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Dieser Schwebezustand beschreibt die Situation, in der noch unklar ist, ob die Bedingung für die Abtretung eintreten wird.
Der Vermerk dient somit dem Schutz des Zessionars vor nicht berechtigten Verfügungen des Veräußerers während dieses Schwebezustands.
Durch die Eintragung des Vermerks einer bedingten Abtretung könne der gute Glaube an die Berechtigung zur Veräußerung zerstört werden.
Dies bedeutet, dass ein potenzieller Erwerber des Grundstücks durch den Vermerk über die bedingte Abtretung informiert wird
und sich nicht mehr auf seinen guten Glauben an die Berechtigung des Veräußerers berufen kann.
Das OLG Bremen führte weiter aus, dass die Eintragung der Vormerkung mit dem Vermerk nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führe.
Denn es werde nicht bereits jetzt der Zessionar als Inhaber des Rückübertragungsanspruchs bzw. der diesen sichernden Vormerkung eingetragen.
Grundbucheintrag Vormerkung mit Vermerk bedingte Abtretung der durch die Vormerkung gesicherten Forderung
Vielmehr handele es sich um ein und dasselbe Recht, das zunächst dem Veräußerer zustehe und erst mit Eintritt der Bedingung auf den Zessionar übergehe (Sukzessivberechtigung).
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Bremen stärkt die Rechtsposition von Zessionaren, die einen bedingten Anspruch auf Abtretung einer durch Vormerkung gesicherten Forderung haben.
Durch die Möglichkeit, die bedingte Abtretung im Grundbuch zu vermerken, werden ihre Rechte im Falle eines Schwebezustands besser geschützt.
Darüber hinaus trägt die Entscheidung zur Klarheit und Richtigkeit des Grundbuchs bei, da sie die Sukzessivberechtigung an einem Recht verdeutlicht.
Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Transparenz und Verlässlichkeit des Grundbuchs von Bedeutung.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das OLG Bremen mit seiner Entscheidung eine praxisrelevante und dogmatisch fundierte Klärung einer umstrittenen Frage des Grundbuchrechts vorgenommen hat.
