Grundbucherklärungen in Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch 

Grundbucherklärungen in Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch 

Bei Abgabe der Grundbucherklärungen sind Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch auseinander zu halten. Welche Anträge und Bewilligungen sind regelmäßig erforderlich?

Herzlich willkommen zu dieser Erläuterung. Das Thema Erbbaurecht wirkt auf den ersten Blick sehr kompliziert. Es geht im Kern darum, dass jemand ein Haus auf einem Grundstück baut, das ihm gar nicht gehört. Man leiht sich das Grundstück für eine sehr lange Zeit aus. Damit alles rechtlich sicher ist, muss das Grundamt viele Einträge vornehmen. In Deutschland gibt es dafür zwei verschiedene „Konten“ beim Amt. Das eine ist das Grundstücksgrundbuch. Das andere ist das Erbbaugrundbuch. Wir schauen uns nun Schritt für Schritt an, was dort jeweils eingetragen wird.

Das Grundstücksgrundbuch: Die Basis des Eigentümers

Das Grundstücksgrundbuch ist das normale Verzeichnis für den Boden. Hier steht, wem die Erde gehört. Wenn ein Erbbaurecht entsteht, muss dieses Buch angepasst werden. Es dient nun als Belastung für den Eigentümer.

Die Freimachung der ersten Rangstelle

Im Grundbuch gibt es eine feste Rangfolge. Wer an erster Stelle steht, bekommt bei Problemen zuerst sein Geld oder sein Recht. Das Erbbaurecht ist ein sehr starkes Recht. Es muss fast immer an der ersten Stelle stehen. Das bedeutet: Alle alten Schulden oder Rechte müssen weichen. Man nennt das „Freimachung“. Nur wenn das Erbbaurecht ganz oben steht, ist der Hausbesitzer sicher.

Die Eintragung des Erbbaurechts

Dies ist der wichtigste Schritt. Das Amt schreibt in das Grundbuch, dass nun jemand anderes dort bauen darf. Damit wird das Grundstück offiziell „belastet“. Jeder, der später in das Grundbuch schaut, sieht sofort: Hier darf ein Fremder ein Haus nutzen.

Der vertragsmäßige Inhalt des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht ist wie ein dicker Vertrag. Darin steht zum Beispiel, wie hoch das Haus sein darf. Oder ob man dort ein Gewerbe betreiben darf. Man kann nicht alle Details direkt in das Grundbuch schreiben. Das wäre viel zu lang. Deshalb nutzt man eine „Bezugnahme“. Das Amt schreibt: „Der Inhalt ergibt sich aus der Urkunde vom Datum X“. Damit ist der gesamte Vertrag rechtlich gültig im Grundbuch verankert.

Vormerkung auf Verlängerung oder Neubestellung

Ein Erbbaurecht läuft oft 99 Jahre. Manchmal vereinbaren die Partner, dass es danach verlängert werden kann. Damit dieses Versprechen auch nach Jahrzehnten noch gilt, trägt man eine Vormerkung ein. Eine Vormerkung ist wie eine Reservierung. Sie sichert dem Nutzer zu, dass er auch in ferner Zukunft das Recht behält.

Vorkaufsrecht oder Ankaufsrecht

Vielleicht möchte der Hausbesitzer das Grundstück irgendwann ganz kaufen. Ein Vorkaufsrecht bedeutet: Wenn der Eigentümer verkaufen will, darf der Hausbesitzer zuerst zugreifen. Ein Ankaufsrecht ist noch stärker. Hier kann der Hausbesitzer den Verkauf unter bestimmten Bedingungen sogar selbst fordern. Auch dies wird als Sicherheit in das Grundstücksgrundbuch eingetragen.

Grundbucherklärungen in Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch 

Das Erbbaugrundbuch: Das Konto für den Hausbesitzer

Sobald das Erbbaurecht im Grundstücksgrundbuch steht, wird ein zweites Buch angelegt. Das ist das Erbbaugrundbuch. Man nennt es auch „fiktives Grundbuch“. Es behandelt das Recht zu bauen wie eine eigene Immobilie. Dieses Buch ist für den Hausbesitzer entscheidend.

Die Erbbauzinsreallast

Der Hausbesitzer muss für die Nutzung des Bodens meistens Miete zahlen. Diese Miete nennt man Erbbauzins. Damit der Grundstückseigentümer sein Geld sicher bekommt, wird eine „Reallast“ eingetragen. Das ist eine Belastung des Erbbaurechts. Wenn der Hausbesitzer nicht zahlt, kann der Eigentümer die Versteigerung des Hauses erzwingen.

Der Erbbauzins nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG

Dieses Fachwort bezieht sich auf eine Wertsicherung. Das Geld wird über die Jahrzehnte weniger wert. Die Inflation sorgt dafür. Deshalb vereinbart man oft, dass die Miete steigen darf. Das Gesetz (ErbbauRG) erlaubt es, diese Steigerung direkt im Grundbuch festzuhalten. So muss man nicht bei jeder kleinen Preisanpassung neu zum Amt laufen.

Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer

Auch der Eigentümer des Bodens möchte geschützt sein. Er will vielleicht verhindern, dass das Haus an jemanden verkauft wird, den er nicht mag. Deshalb bekommt er oft ein Vorkaufsrecht im Erbbaugrundbuch. Wenn der Hausbesitzer sein Haus verkauft, kann der Grundstückseigentümer dazwischengehen. Er kauft das Haus dann selbst zu den gleichen Bedingungen.

Der Rangvorbehalt für Finanzierungen

Die meisten Menschen brauchen einen Kredit von der Bank, um ein Haus zu bauen. Die Bank will als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch haben. Die Bank möchte dabei ganz oben stehen. Aber dort stehen ja schon die Reallast für den Zins oder das Vorkaufsrecht. Ein „Rangvorbehalt“ ist eine Art Platzhalter. Er erlaubt es, später eine Bank an eine gute Stelle im Grundbuch zu setzen. Ohne diesen Vorbehalt würde kaum eine Bank einen Kredit für ein Erbbauhaus geben.

Zusammenfassung der Fachbegriffe

Damit Sie alles gut verstehen, hier noch einmal die wichtigsten Begriffe kurz erklärt:

• Bewilligung: Das ist die offizielle Erlaubnis einer Person, dass das Amt etwas im Grundbuch ändern darf.
• Antrag: Das ist das Schreiben an das Grundbuchamt, eine Änderung tatsächlich vorzunehmen.
• Vormerkung: Eine Art Warnschranke oder Reservierung für ein Recht, das erst später voll wirksam wird.
• Reallast: Die Pflicht, regelmäßig eine Leistung (meistens Geld) aus dem Grundstück zu erbringen.
• Rang: Die Reihenfolge der Rechte. Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Der erste Rang ist am sichersten.
• ErbbauRG: Das ist das Gesetz über das Erbbaurecht. Es regelt alle wichtigen Details.

Warum ist das alles so wichtig?

Ein Erbbaurecht ist eine Entscheidung für Generationen. Fehler bei den Anträgen oder Bewilligungen können teuer werden. Wenn ein Recht an der falschen Stelle steht, verliert eine Bank vielleicht ihre Sicherheit. Oder ein Eigentümer verliert seinen Anspruch auf die Pachtzahlung. Deshalb müssen diese Erklärungen beim Notar sehr präzise formuliert sein.

Die Unterscheidung zwischen den beiden Grundbüchern ist dabei das Fundament. Das Grundstücksgrundbuch schützt den, dem der Boden gehört. Das Erbbaugrundbuch schützt den, dem das Haus gehört und der dort wohnt. Beide Seiten brauchen klare Regeln, damit es über die lange Laufzeit von 50 oder 100 Jahren keinen Streit gibt.

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema oder benötigen Sie Hilfe bei der Gestaltung Ihrer Verträge? Für eine rechtssichere Beratung und die Umsetzung Ihrer Grundbucherklärungen sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.