Grundbuchsache: Unbeschränktes Nutzungsrecht als Inhalt einer Grunddienstbarkeit
BGH, Beschluss vom 06.11.2014 – V ZB 131/13
Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 14.05.2013 –
Grundbuchamt von Müngersdorf MG-23840-19 –
OLG Köln, Entscheidung vom 06.08.2013 – 2 Wx 199/13 –
Der BGH und das „All-inclusive-Nutzungsrecht“ (V ZB 131/13)
Worum ging es?
Dieser Fall drehte sich um eine Grunddienstbarkeit. Das ist das Recht, ein fremdes Grundstück (das dienende Grundstück) für einen bestimmten Zweck zu nutzen oder den Eigentümer davon abzuhalten, etwas zu tun. Hier ging es um ein Nachbargrundstück (das herrschende Grundstück), dessen Eigentümer eine Teilfläche des dienenden Grundstücks nutzen durfte.
Die Eigentümer des dienenden Grundstücks (die „Verlierer“ der Dienstbarkeit) wollten, dass diese Dienstbarkeit aus dem Grundbuch gelöscht wird, weil sie angeblich inhaltlich unzulässig war.
Im Grundbuch stand das Recht als:
„Recht auf Nutzung als Spielfläche, Grünfläche, Kfz-Stellfläche, Bebauungsrecht.“
Dabei wurde auf die sogenannte Eintragungsbewilligung verwiesen.
In dieser Bewilligung stand aber:
Der Berechtigte darf die Teilfläche für 99 Jahre „in der nach den jeweils gültigen öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässigen Weise zu nutzen, insbesondere als Spielflache, Grünfläche, Kfz-Stellfläche oder durch Bebauung jedweder öffentlichrechtlich zulässiger Art.“
Der Knackpunkt: Die Bewilligung klang nach einem unbegrenzten, umfassenden Nutzungsrecht („in der nach … zulässigen Weise zu nutzen, insbesondere…“). Der eigentliche Grundbucheintrag nannte aber nur vier spezifische Nutzungen.
Grundbuchsache: Unbeschränktes Nutzungsrecht als Inhalt einer Grunddienstbarkeit
Was sagt der BGH dazu?
1. Ein „All-inclusive-Recht“ geht nicht!
Der BGH stellte klar: Eine Grunddienstbarkeit darf dem Berechtigten nicht die Nutzung des Grundstücks in jeder beliebigen Art erlauben. Sie muss auf die Nutzung „in einzelnen Beziehungen“ beschränkt sein (so steht es im Gesetz, $\S 1018$ BGB).
- Ein Recht, eine Teilfläche „wie ein Eigentümer“ zu nutzen (nur beschränkt durch das öffentliche Baurecht), ist keine Nutzung „in einzelnen Beziehungen“, sondern ein unbeschränktes Nutzungsrecht.
- Fazit: Die Eintragungsbewilligung, die ein solch umfassendes Recht vorsah, war inhaltlich unzulässig in diesem Umfang.
2. Der Grundbucheintrag ist ausschlaggebend
Glücklicherweise (für die Gegenseite) war im Grundbuch selbst das Recht auf die vier konkreten Nutzungen (Spielfläche, Grünfläche, Kfz-Stellplatz, Bebauungsrecht) beschränkt.
- Der BGH entschied: Ein umfassendes, unbeschränktes Recht kann nicht durch eine Grunddienstbarkeit begründet werden.
- Aber: Das auf die vier konkreten Nutzungen beschränkte Recht, wie es im Grundbuch stand, ist inhaltlich zulässig.
3. Die Verwirrung muss beseitigt werden
Weil die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung ein weitergehendes (unzulässiges) Recht versprach, als im Grundbuch tatsächlich eingetragen wurde, entstand ein Widerspruch. Die Bezugnahme im Grundbuch war also nur teilweise zulässig.
- Eine Bezugnahme darf nur den Inhalt des im Grundbuch genannten Rechts näher bezeichnen, ihn aber nicht erweitern.
- Die Lösung: Das Grundbuchamt muss die Eintragung nicht löschen, aber einen klarstellenden Vermerk hinzufügen.
Das Ergebnis (Der „Tenor“)
Der BGH wies die Beschwerde der Eigentümer des dienenden Grundstücks zurück, aber mit einer Anweisung an das Grundbuchamt:
Es muss ein Vermerk eingetragen werden, der klarstellt, dass die Bezugnahme auf die Bewilligung nicht dazu führt, dass das Recht über die eingetragenen Nutzungen (Spielfläche, Grünfläche, Kfz-Stellplatz, Bebauung) hinaus „in der nach den … Vorschriften zulässigen Weise“ genutzt werden darf.
Kurz gesagt: Das Recht bleibt bestehen, aber es ist auf die vier im Grundbuch genannten Punkte beschränkt – alles andere aus der Bewilligung ist nicht Teil des Rechts geworden.
